W środku rekordowego prosperity polskiego rynku mieszkaniowego z Chin napłynęły niepokojące wieści - jeden z największych deweloperów znalazł się na skraju bankructwa. Wielkość firmy, jak i skala zadłużenia, są tak duże, że wiele osób zadaje sobie pytanie, czy ewentualne bankructwo Evergrande wpłynie na polską mieszkaniówkę?

Chiński rynek nieruchomości

To, co się dzieje obecnie z Evegrande można potraktować jako mało zaskakującą konsekwencję sytuacji na chińskim rynku mieszkaniowym. Jednak zanim na nią spojrzymy, wróćmy do Polski. Od jakiegoś czasu, gdy ceny mieszkań zaczęły u nas piąć się w górę w zawrotnym tempie, w dyskusjach o rynku nieruchomości coraz częściej zaczęło pojawiać się zagadnienie traktowania mieszkań jako instrumentu inwestycyjnego. Wysoka inflacja oraz niemal zerowe oprocentowanie lokat sprawiły, że Kowalski szukał sposobu na ratowanie swoich oszczędności, ewentualnie postanowił wykorzystać posiadaną zdolność kredytową do zarobienia na rekordowej koniunkturze mieszkaniówki. W ten sposób dotarliśmy do momentu, gdy w niektórych lokalizacjach podstawową funkcją mieszkania nie jest już zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, ale zapewnienie zysku lub bezstratnego przetrzymania oszczędności. Do tego dołączają zagraniczne fundusze, w tym emerytalne, które inwestują u nas swoje środki w ten sam sposób. Mieszkanie stało się więc jednym z podstawowych instrumentów inwestycyjnych.

Wiele osób, szczególnie tych, które są na etapie finansowego przygotowywania się do zakupu mieszkania na własne potrzeby, sytuację na rodzimym rynku może oceniać jako niestabilną i społecznie szkodliwą. Jednak to, co się dzieje u nas jest tylko bladym odbiciem chińskiego rynku mieszkaniowego. Tam przesunięcie funkcji mieszkania z zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na bycie instrumentem inwestycyjnym nastąpiło w już tak dużym stopniu, że buduje się całe osiedla czy nawet miasteczka, które stoją niemal puste, bez lokatorów i służą jedynie jako aktywa, odsprzedawane przez jednego inwestora drugiemu. Liczbę takich niezasiedlonych lokali w Chinach szacuje się na kilkadziesiąt, a nawet sto milionów. Ten wydmuszkowy rynek jest już na tyle dojrzały, że dochodzi do wyburzeń bloków-widm po to, aby zwolnić działkę pod budowę kolejnych pustostanów.

Problemem chińskiego rynku nieruchomości nie jest jednak sam fakt zmiany funkcji mieszkania, ale wywołane tym przegrzanie rynku. Evergrande tak szybko zwiększał obroty, że w pewnym momencie stracił kontrolę nad finansową płynnością, na co wpływ miało też coraz intensywniejsze lewarowanie, czyli rozwijanie działalności w oparciu o rosnący kredyt. Korzystając z koniunktury, deweloper masowo przedsprzedawał lokale, a nie radząc sobie z rosnącymi zobowiązaniami, zaczął też udzielać coraz większych rabatów. Doprowadziło to firmę do sytuacji, gdy jej dług jest szacowany na 300 miliardów dolarów, a liczba sprzedanych lokali, których budowa nawet nie ruszyła to 1,5 miliona. Być może na fatalne potknięcie Evergrande miały wpływ rosnące ceny materiałów budowlanych - deweloper nie był w stanie zachować rentowności inwestycji, które przedsprzedał na etapie dziury w ziemi.

Dane liczbowe związane z Evergrande mogą zatrważać. Należy jednak pamiętać, iż są to liczby bezwzględne i mniej przytłaczają, gdy uświadomimy sobie, że dotyczą chińskiej populacji liczącej 1,4 miliarda osób. Niemniej jednak finansowa wielkość Evergrande jest na tyle znacząca, że ewentualny upadek tej firmy jest rozpatrywany jako silny cios nie tylko dla chińskiej gospodarki, ale i całego globalnego systemu finansowego. Podobnie jak w przypadku Lehman Brothers w 2008, może tu dojść do efektu domina. Współczesna globalna gospodarka to układ naczyń połączonych i tak duże bankructwo w jednej części globu może wywołać poważne reperkusje na całym świecie, co nie byłoby zaskoczeniem, biorąc pod uwagę, że obligacje Evergrande znajdują się w portfelach inwestorów z USA i Europy.

Evergrande a polska mieszkaniówka

Jak już wspomniałem, finansowy ciężar katastrofy, jaką byłby upadek Evergrande, ma potencjał na to, aby oddziaływać na sytuację nie tylko u nas, ale na całym globie. Obecnie świat z niepokojem obserwuje, co się wydarzy dalej z chińskim gigantem. Prawdopodobne są trzy scenariusze: albo dojdzie do bankructwa, albo Evergrande zostanie uratowane przez rząd (bailout), albo Pekin przeprowadzi restrukturyzację długu, obejmującą nacjonalizację spółki (takie pogłoski pojawiły się w ostatnim czasie).

Pierwszy scenariusz pociąga za sobą ryzyko kryzysu gospodarczego, więc jest bardzo duża szansa, że Pekin zdecyduje się jednak zapewnić Evergrande miękkie lądowanie. Chiński rząd już od jakiegoś czasu wyrażał niezadowolenie z sytuacji na rynku nieruchomości, stąd spekulacja, iż prawdopodobnie działania wobec dewelopera będą jednocześnie elementem polityki mającej na celu przemodelowanie chińskiej gospodarki. Swoją drogą Pekin ma swój (być może kluczowy) udział w upadku Evergrande, ponieważ około rok temu wprowadził regulacje ograniczające maksymalny poziom zadłużenia deweloperów, w celu zniwelowania nadmiernego lewarowania sektora nieruchomości, stanowiącego istotną część chińskiego PKB. Niektórzy analitycy uznają więc, iż to, co się dzieje obecnie, jest w miarę kontrolowanym procesem, mającym pozwolić uniknąć poważnego kryzysu i załamania gospodarki, do których mogłoby dojść przy dalszym nasilaniu oparcia sektora nieruchomości na wciąż rosnącym długu.

Niezależnie od tego, jaki scenariusz się ziści, sektor nieruchomości może zwolnić. Czy dotrze to do Polski? Pytanie jest bardzo złożone. Dekoniunktura w chińskim budownictwie powinna się przełożyć na spadek cen surowców, co z kolei mogłoby być dla nas korzystne. Jednak gospodarczy wymiar tak dużego zdarzenia finansowego może wywołać obniżenie ogólnej koniunktury gospodarczej, a to przełożyłoby się też na gorszą kondycję mieszkaniówki, podobnie jak to miało miejsce w latach 2008-2009.

Analitycy Pekao uważają, że sytuacja na chińskim rynku nieruchomości odzwierciedla szerszy, globalny problem. Luźna polityka banków centralnych daje efekt w postaci rosnącego napływu kapitału na rynek nieruchomości, co prowadzi do jego przegrzania. Ma to też skutki społeczne: “Coraz częściej podnoszą się głosy, że wzrost cen nieruchomości może wykluczyć z posiadania własnego mieszkania całe pokolenie.” - czytamy w analizie ekonomistów. W całej tej sytuacji jest więc też potencjał na to, iż stanie się ona impulsem dla RPP do podniesienia wysokości stóp procentowych, czego bezpośrednim skutkiem byłoby schłodzenie mieszkaniówki.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.