Wskutek utrzymujących się wysokich cen mieszkań w dużych miastach i utrudnień w finansowaniu zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym wiele osób interesuje się mieszkaniami pod miastem. Czy jest to opłacalna alternatywa? Co mówią o tym eksperci z rynku nieruchomości?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak kształtuje się popyt na mieszkania w dużych miastach?

• Czy sytuacja na rynku się zmieni?

• Kiedy będzie łatwiej o kredyty?

• Co mogą zrobić osoby, które muszą kupić mieszkanie już teraz?

• Czy mieszkanie pod miastem się opłaca i będzie się opłacać?

• Od czego zależy opłacalność wyprowadzki za miasto?

Mieszkania w dużych miastach trudniej dostępne

Osoby planujące zakup mieszkania mają teraz większe problemy z jego sfinansowaniem. Jest trudniej o kredyty hipoteczne wskutek wysokiej inflacji i wysokich stóp procentowych. Jak podkreślają pośrednicy ankietowani w badaniu nastrojów rynkowych INPON po IV kwartale 2022 r., mieszkania są teraz kupowane głównie przez osoby z gotówką i dużym wkładem własnym.

Mimo spadku popytu ceny mieszkań z drugiej ręki utrzymują się na wysokim poziomie, zwłaszcza w większych miastach. W listopadzie 2022 r. w Krakowie, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu średnie ceny za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego przekraczały 10 tys. zł (dane z raportu „Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości”). Sprzedający nie są skłonni do obniżek, jeśli nie są do nich zmuszeni sytuacją życiową. Zdarzają się wprawdzie okazje cenowe, ale nie są one częste i dotyczą przede wszystkim dużych mieszkań, które są bardziej podatne na zmianę koniunktury, gdyż trudniej je sprzedać. Niższa cena mieszkania wiąże się też nieraz z jego niższym standardem, a nawet koniecznością większego remontu, na który nie każdy może sobie pozwolić.

Czy sytuacja na rynku się zmieni?

Eksperci, którzy wypowiadali się dla Nieruchomosci-online.pl w ankiecie INPON i debacie „Kupno i sprzedaż w czasie zastoju. Nastroje na rynku nieruchomości w I kw. 2023 r.” wskazali, że na większe spadki cen lepiej nie liczyć. Przewidywali przede wszystkim stabilizację, z możliwością lekkiej korekty cen dotyczącej głównie większych mieszkań.

Agnieszka Grotkowska, dyrektor sprzedaży oddziałów własnych Freedom Nieruchomości i członek zarządu ogólnopolskiej sieci biur Freedom Nieruchomości, w wypowiedzi z debaty zakładała nawet ponowne wzrosty cen w niezbyt długiej perspektywie. Zaznaczyła, że obecnie na rynku panuje równowaga między popytem i podażą, ale wkrótce może ona zostać zakłócona wskutek zatrzymania się budowy nowych mieszkań. Podobną opinię w ankiecie INPON wyraził Marcin Ciszewski z Immo House w Poznaniu:

Rynek wtórny może stać się konkurencją dla pierwotnego za kilka lub kilkanaście miesięcy, kiedy obecne inwestycje zostaną wyprzedane, a nowe będą opóźniane lub anulowane, co spowoduje dużą obniżkę podaży mieszkań. Jeżeli będzie temu towarzyszyć obniżenie kosztów kredytu, to możliwy jest nawet powrót do silnej tendencji wzrostowej cen mieszkań.

Marcin Ciszewski
Immo House, Poznań

Kiedy będzie łatwiej o kredyty?

Możliwe, że jeszcze w tym roku sfinansowanie zakupu mieszkania będzie łatwiejsze, ale na większe zmiany trzeba zaczekać co najmniej kilka miesięcy. Stopy procentowe od września 2022 r. utrzymują się na stałym poziomie, lecz analitycy PKO BP zakładają, że ewentualnych spadków można się spodziewać dopiero pod koniec roku. W lutym 2023 r. została złagodzona rekomendacja KNF dotycząca buforu uwzględniającego przyszłe podwyżki stóp procentowych, co wpływa na wzrost zdolności kredytowej u części kredytobiorców. Znaczną pomocą dla osób poniżej 45. roku życia kupujących pierwsze mieszkanie może się okazać program Bezpieczny Kredyt 2%, który ma ruszyć w II połowie roku.

Ostatnio sporo mówi się także o zastąpieniu wskaźnika WIBOR wskaźnikiem WIRON. Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy Związku Banków Polskich, w komentarzu dla Nieruchomosci-online.pl przestrzegł jednak przed nadmiernym optymizmem:

Obawiam się, że rozbudzone oczekiwania na dużo niższy koszt kredytu wywołany zamianą wskaźnika WIBOR na WIRON mogą się nie potwierdzić. Jeszcze w grudniu różnica pomiędzy wartościami tych dwóch wskaźników wynosiła ponad 120 pb. [punktów bazowych – przyp. aut.]. Obecnie to już „tylko” 85 pb. I pewnie ta różnica będzie się zmniejszać. Ponadto pamiętajmy, że banki będą jeszcze stosować wyznaczany przez Ministra Finansów zamiennik wskaźnika referencyjnego WIBOR. Ale oczywiście dla kredytobiorcy każde 10-20 pb. ma znaczenie.

Jacek Furga
prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy Związku Banków Polskich

Jacek Furga wskazał również, że gdy koszt kredytu o stopie zmiennej spadnie do poziomu ok. 6% (obecnie wynosi ok. 9%), to przy uwzględnieniu również wspomnianego poluzowania rekomendacji KNF będzie można oczekiwać wzrostu akcji kredytowej. Przyjął, że nastąpi to nie wcześniej niż w IV kwartale 2023 r.

Co mogą zrobić osoby, które muszą kupić mieszkanie już teraz?

Ci, którzy nie mogą czekać na ułatwienia kredytowe lub nie spełniają kryteriów, by się o nie ubiegać, a zdolność kredytowa nie pozwala im na zakup mieszkania o optymalnych parametrach, zapewne będą musieli zmienić oczekiwania – np. zdecydować się na niższy metraż bądź niższy standard, czy też rozszerzyć kryteria poszukiwań pod względem lokalizacji. Dla części osób oznacza to wybór: mniejsza powierzchnia w mieście czy wyprowadzka za miasto wraz ze wszystkim, co się z tym wiąże (m.in. dojeżdżaniem do miasta czy gorszym dostępem do infrastruktury). Ewa Klos-Rychter, pośrednik i radca prawny, właściciel KLOS Kancelaria Prawna, w wypowiedzi zawartej w najnowszej edycji raportu lokalnego wskazała, że dla niektórych nabywców nieruchomości wyprowadzka na peryferie staje się koniecznością – duże rodziny potrzebują przestrzeni życiowej, więc są bardziej skłonne do zmiany lokalizacji.

Mieszkanie pod miastem – czy to się opłaca i będzie opłacać?

Duża popularność mieszkań w mniejszych miejscowościach wynika przede wszystkim z korzystniejszych cen w porównaniu z dużymi miastami. Należy jednak podkreślić, że różnice te zmniejszają się. Ceny ofertowe na rynku wtórnym w miastach hamują wskutek niższego popytu, a ceny w gminach ościennych rosną wskutek dużego zainteresowania.

Według danych zawartych w najnowszej edycji raportu „Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości” wciąż można trafić na lokalizacje podmiejskie, gdzie zdarzają się mieszkania za połowę ceny podobnych w większych miastach, ale są już miejsca, gdzie różnice wynoszą 10 proc. i mniej. Są też aglomeracje, gdzie w gminach ościennych średnie ceny nieruchomości są wyższe niż w dużym mieście. Jak mówi Alicja Palińska, współautorka raportu, która reprezentuje dział analiz portalu Nieruchomosci-online.pl, sytuacja taka w listopadzie 2022 r. była widoczna w tych aglomeracjach, których okolice są atrakcyjne pod względem wypoczynkowym (białostockiej, lubelskiej, olsztyńskiej). Natomiast w przypadku Warszawy, Trójmiasta czy Krakowa wyprowadzka za miasto jest często wyborem wymuszonym przez ceny, generującym więcej wyrzeczeń i ograniczeń niż korzyści.

Uczestnicy badania INPON podsumowującego IV kwartał 2022 r. wskazali na odpływ klientów z miast do rynków ościennych i na duży ruch w mniejszych miejscowościach. Można zakładać, że jeśli taka sytuacja się utrzyma, trend wzrostowy cen nieruchomości za miastem również będzie trwał. Goście debaty także wyrazili swoje przewidywania, jak dalej będzie kształtował się popyt na nieruchomości pod miastem. Łukasz Gilis, współwłaściciel biura nieruchomości RE/MAX Family z Milanówka, prognozował, że przede wszystkim będzie rosło zainteresowanie mieszkaniami dobrze skomunikowanymi z aglomeracją, natomiast w przypadku domów barierą mogą być wysokie koszty eksploatacji. Agnieszka Grotkowska z Freedom Nieruchomości także podkreśliła znaczenie warunków dojazdowych jako kryterium popularności mieszkań za miastem:

Mieszkania na obrzeżach czy w mniejszych miejscowościach blisko dużych aglomeracji z dobrym dojazdem zawsze cieszyły się powodzeniem i tak pozostanie. W przypadku tych nieruchomości, które wymagają już większej samodzielności i uzależniają życie od organizacji transportu własnego, bywa różnie. Wyprowadzki z miasta na przedmieście determinowane są warunkami dojazdowymi do szkoły czy miejsca pracy.

Agnieszka Grotkowska
Freedom Nieruchomości, Warszawa

Od czego zależy opłacalność wyprowadzki za miasto?

Należy tu rozważyć szereg czynników, związanych zarówno z indywidualną sytuacją nabywcy mieszkania, jak i z wybraną przez niego lokalizacją. Osoby, które rozważają taką decyzję, poza cenami nieruchomości powinny wziąć pod uwagę:

• mobilność i komunikację – czy w danej okolicy niezbędny jest samochód, jaka jest dostępność transportu publicznego, ile trwają i kosztują dojazdy;
• infrastrukturę dostępną w planowanym miejscu zamieszkania – jak wiele codziennych spraw można załatwić na miejscu bez konieczności dojeżdżania do miasta, co przekłada się na oszczędność czasu i ogólny komfort życia;
• potrzeby i styl życia – przykładowo, zamieszkanie pod miastem będzie oznaczało co innego dla osób bezdzietnych pracujących zdalnie, a co innego dla osób, które muszą codziennie dojeżdżać do pracy i wozić dzieci do szkoły; poza tym dla jednych priorytetem jest duża przestrzeń, a dla innych najważniejszy jest łatwy dostęp do udogodnień miejskiego życia;
• koszt utrzymania nieruchomości – nawet jeśli ktoś może pozwolić sobie na zakup domu lub dużego mieszkania za miastem, powinien oszacować koszty eksploatacji i zastanowić się, czy nie są za wysokie lub nie staną się takie w niedalekiej przyszłości.

Łukasz Gilis podkreślił, że mieszkanie za miastem może być dobrą alternatywą dla mieszkania w mieście, jeśli spełnione zostaną określone warunki:

Jeżeli alternatywa, to mieszkanie w mniejszej miejscowości dobrze skomunikowanej z aglomeracją, żeby dojazd do pracy był łatwiejszy, ale również, żeby infrastruktura danej miejscowości zapewniała komfort życia, czyli też przede wszystkim bardzo dobry internet, oraz komfort, kiedy nie musimy dzień w dzień pokonywać dużych odległości związanych z logistyką i organizacją dnia codziennego.

Łukasz Gilis
RE/MAX Family, Milanówek

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.