Zapowiadana od dłuższego czasu nowelizacja przepisów dotyczących kwestii technicznych budynków miała wejść w życie pierwotnie 1 kwietnia br. Ostatecznie, przede wszystkim na skutek szerokiego zakresu zmian, reforma została przewidziana na 1 sierpnia 2024 r. Wśród wielu zmian znajdziemy jeden szczególny, niepozorny paragraf, który jednak istotnie wpłynie na projektowanie, budowę i korzystanie z mikrokawalerek.

Na ile ta aktualizacja zmieni rzeczywistość deweloperów, inwestorów i użytkowników tego typu lokali? Postaram się to wyjaśnić, koncentrując się przede wszystkim na często pomijanej i błędnie rozumianej kwestii możliwości zamieszkania w małym lokalu. Zanim jednak opowiem, jakie zmiany przygotował prawodawca, zacznijmy od podstaw.

Czym jest mikrokawalerka?

W przepisach nie znajdziemy definicji mikrokawalerki. Na potrzeby artykułu przyjmijmy, że jest to lokal, który nie spełnia minimalnych wymogów powierzchni dla mieszkania. Celowo upraszczam, ponieważ mikrokawalerka może służyć do różnych celów zarówno mieszkaniowych, jak i usługowych. Aktualny minimalny metraż mieszkania obowiązuje od 1 stycznia 2018 r. i wynosi 25 mkw. Każdy lokal, który powstał po tej dacie i ma mniejszą powierzchnię, może być wyłącznie lokalem użytkowym.

Jaka jest różnica między mieszkaniem a lokalem użytkowym?

Mikrokawalerka może stanowić mieszkanie albo lokal użytkowy. Różnica polega nie tylko na wielkości powierzchni użytkowej, ale również na odmiennych wymogach technicznych i przeznaczeniu danego lokalu. Nie bez znaczenia są również kwestie podatkowe, w tym znacząco wyższy podatek VAT i podatek od nieruchomości płacony przy lokalu użytkowym. Legalną definicję obu typów lokali znajdziemy w przepisach Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 – (dalej „Rozporządzenie”).

Mikrokawalerką może być i mieszkanie, i lokal użytkowy.

Mieszkanie zgodnie z Rozporządzeniem stanowi „zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego”. Lokal użytkowy to z kolei „jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym”. Nie wchodząc w szczegóły techniczne, mieszkanie różni się od lokalu użytkowego przede wszystkim możliwością stałego zamieszkania
i prowadzenia w nim gospodarstwa domowego.

Mieszkanie różni się od lokalu użytkowego możliwością stałego zamieszkania i prowadzenia w nim gospodarstwa domowego.

Czy można mieszkać w mikrokawalerce?

Czy to oznacza, że mieszkanie w mikrolokalu jest nielegalne? Odpowiedź na to pytanie jest dużo bardziej złożona, niż może się wydawać na pierwszy rzut oka. Przede wszystkim ważne są ramy czasowe powstania budynku. Aktualnie obowiązujące 25 mkw. dla mieszkania nie dotyczy budynków powstałych przed 1 stycznia 2018 r. Przed tą datą obowiązywały różne normy, które umożliwiały budowę znacznie mniejszych lokali. Na rynku wtórnym można więc znaleźć nawet 17-metrowe w pełni legalne mieszkania.

Kolejna kwestia związana jest z możliwością zamieszkania w lokalu użytkowym. Tego typu lokale służą różnym celom – handlowym, kulturalnym oraz usługowym, w tym noclegowym. Nie jest więc możliwe, żeby w każdym lokalu użytkowym, nawet w dogodnej lokalizacji, mogły być świadczone usługi noclegowe. Przeznaczenie danego lokalu można sprawdzić przykładowo w dziale I księgi wieczystej. Może ono też wynikać z aktów administracyjnych, takich jak pozwolenie na budowę, oraz z przepisów prawa miejscowego, tj. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana przeznaczenia lokalu jest oczywiście możliwa pod warunkiem spełnienia wymogów, o których mówi art. 71 ustawy – Prawo budowlane. W niektórych przypadkach dopuszczalne będzie też przekształcenie lokalu użytkowego w pełnoprawne mieszkanie. Przeznaczenie lokalu użytkowego jest kluczową kwestią dla oceny, czy nadaje się on do zamieszkania. Jeśli lokal pełni funkcje noclegowe (jest np. częścią aparthotelu), to można w nim zamieszkać, ale jedynie na krótki okres czasu. Z przytoczonej na wstępie definicji wynika, że tylko w mieszkaniu można prowadzić „samodzielne gospodarstwo domowe”. Prowadzenie takiego gospodarstwa jest równoznaczne z możliwością stałego zamieszkania. Co oznacza możliwość krótkiego zamieszkania w lokalu użytkowym o funkcji noclegowej? W przepisach próżno szukać odpowiedzi. Osobiście dopuściłbym nawet kilkumiesięczne zamieszkanie. Lokal noclegowy powinien spełniać wtedy funkcje dodatkowego miejsca zamieszkania, np. na czas delegacji pracownika, prowadzenia przez niego projektu czy prac budowlanych.

Na marginesie dodam, że dostrzegam pewną niekonsekwencję w działaniu organów publicznych, których poczynania powinny cechować się spójnością i racjonalnością. Część z nich dopuszcza bowiem meldunek na pobyt stały w lokalu o funkcji noclegowej niebędącym mieszkaniem. Postawą meldunku na pobyt stały jest zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności zgłoszenie „zamiaru stałego zamieszkania”. Skoro lokal o funkcji noclegowej umożliwia wyłącznie tymczasowe zamieszkiwanie, to w jaki sposób można zameldować osobę na pobyt stały?

Podsumowując ten dłuższy wstęp, jeszcze raz podkreślę, że stałe zamieszkanie jest możliwe wyłącznie w lokalu, który jest mieszkaniem. Taki lokal może oczywiście nie spełniać obecnych norm dotyczących minimalnej powierzchni. Ważne jest jednak to, żeby budynek, w którym mieści się mikrokawalerka, powstał zgodnie z przepisami obowiązującymi w czasie jego budowy.

Możliwość zamieszkania w lokalu użytkowym wyjaśniam nie bez powodu. Umożliwi nam to zrozumienie zmian przepisów, które przygotował ustawodawca. Wśród wielu wymogów technicznych dotyczących nowych budynków wprowadzone zostaną bardzo istotne zmiany dotyczące mikrokawalerek.

Co się zmieni w przepisach dotyczących mikrokawalerek?

Zmiana Rozporządzenia miała wejść w życie pierwotnie od kwietnia br. Szeroki zakres zmian spowodował jednak, że nieco wydłużono ten okres. Nowe przepisy wprowadzone Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. poz. 2442 z późn. zm.) będą obowiązywać od 1 sierpnia 2024 r.

Kluczowa zmiana w zakresie mikrokawalerek polega na wprowadzeniu minimalnej powierzchni lokalu użytkowego. Dotychczasowe przepisy określały wyłącznie metraż najmniejszych lokali będących mieszkaniami. Sierpniowa nowelizacja Rozporządzenia wprowadza pierwszy raz do porządku prawnego normę wielkości lokalu użytkowego. Zgodnie z nowym § 56a ust. 1 Rozporządzenia:
„Lokal użytkowy w budynku posiada powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw”.

Od sierpnia tego roku lokal użytkowy będzie więc musiał mieć co najmniej taką samą powierzchnię jak lokal mieszkalny.

Zmiana w zakresie mikrokawalerek będzie dotyczyć wprowadzenia minimalnej powierzchni lokalu użytkowego.

Czy wprowadzenie minimalnej powierzchni obejmie wszystkie lokale użytkowe?

Nie, ponieważ prawodawca przewidział trzy odstępstwa od tego przepisu.

1. Pierwsze odstępstwo dotyczy możliwości wydzielenia mniejszych lokali w każdym budynku, niezależnie od daty jego budowy, położonych na parterze i pierwszym piętrze. Dodatkowym warunkiem jest zapewnienie bezpośredniego dostępu do lokalu użytkowego z zewnątrz budynku. Uzasadnienie zmiany Rozporządzenia niestety nie wyjaśnia, dlaczego granicą legalności małych lokali będzie pierwsze piętro (a nie np. drugie), na które i tak będą musiały prowadzić zewnętrzne schody lub winda.
2. Druga możliwość dotyczy budynków zamieszkania zbiorowego i budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W tego typu obiektach będzie można zaplanować mniejsze niż 25-metrowe lokale użytkowe. Nowa regulacja nie obejmie więc m.in. hoteli, pensjonatów, domów wycieczkowych, domów studenckich lub podobnych obiektów oferujących „grupowe” zakwaterowanie. Możliwe będzie również utworzenie małego lokalu użytkowego w budynku jednorodzinnym.
3. Ostania możliwość związana jest z zasadą lex retro non agit, czyli niedziałania prawa wstecz. Lokale o mniejszej powierzchni niż 25 mkw. będą funkcjonować nadal w budynkach, które uzyskały do dnia 1 sierpnia 2024 r. ostateczne pozwolenie na budowę lub „skuteczne” zgłoszenie budowy. Przez „skuteczne” rozumiem zgłoszenie budowy, do którego nie było sprzeciwu lub wydano zaświadczenie o braku podstaw do jego wniesienia.

Upraszczając, wymogi minimalnej powierzchni obejmą mikrokawalerki w nowych budynkach, które powstaną w oparciu o pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia) wydane po dniu 1 sierpnia 2024 r.

Problem z samodzielnością nowych mikrokawalerek

Nowelizacja rozporządzenia może niestety rodzić problemy w zakresie wydzielania niektórych mikrokawalerek w nowych budynkach. Nie chodzi tutaj o samą budowę lokali mniejszych niż 25 mkw., która z pewnymi wyjątkami będzie oczywiście zakazana. Problem tkwi w nieprecyzyjnym sformułowaniu wyjątków, które wyżej opisałem. W pierwszym przypadku dotyczącym małych lokali na parterze i pierwszym piętrze, prawodawca mówi w § 56a ust. 2 Rozporządzenia o dopuszczalnym wydzieleniu lokalu użytkowego. Z kolei w wyjątkach dotyczących budynków zamieszkania zbiorowego, mieszkalnych jednorodzinnych oraz budynków z uzyskanym pozwoleniem na budowę (lub zgłoszeniem) przed 1 sierpnia 2024 r. (§ 56a ust. 3 Rozporządzenia) mówi już tylko o minimalnej powierzchni, bez formułowania kwestii jego „wydzielania”. Pojawiają się głosy, że brak precyzji w tym przypadku może rodzić trudności w uzyskaniu przez inwestora zaświadczenia o samodzielności takich lokali. Poglądy te łączą kwestię fizycznego wydzielenia lokalu w budynku, czyli kwestii technicznych budowy, z wydzieleniem w sensie prawnym, które odbywa się w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali (tzn. uzyskaniem przez mały lokal statusu odrębnej nieruchomości lokalowej). Chociaż uważam te obawy za dość przesadzone, to jednak niewykluczone, że organy mogą to wykorzystać i odmawiać zaświadczeń o samodzielności lokali. Podobny problem jest obecny dzisiaj w niektórych przypadkach dotyczących lokali w budynkach hotelowych. Można tutaj przytoczyć np. sytuację, którą WSA w Gdańsku rozpatrzył na korzyść inwestora, pomimo wcześniejszej odmowy organu uznania samodzielności pokoju hotelowego (Wyrok z 9 marca 2023 r., sygn. akt III SA/Gd 845/22).

Podsumowanie

Na wstępie artykułu wyjaśniłem kwestię dopuszczalności zamieszkania w mikrokawalerce. Wprowadzenie do porządku prawnego minimalnej powierzchni lokali użytkowych nic w tej kwestii nie zmienia. W dalszym ciągu stałe zamieszkanie w lokalu, który nie spełnia wymogów technicznych mieszkania, będzie w większości przypadków nielegalne. Nowelizacja przepisów Rozporządzenia nie spowoduje również, że obecne mikrokawalerki przestaną być wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Wprowadzenie po raz pierwszy minimalnych standardów powierzchni z pewnością wpłynie jednak na ten segment rynku nieruchomości. Z mojego punktu widzenia, pomimo pewnych niedociągnięć w regulacji przepisów, oceniam zmiany jako korzystną szansę dla potencjalnych inwestorów. Pewna regulacja rynku ogranicza bowiem spekulację i ryzyko nieuzasadnionych interwencji np. inspekcji nadzoru budowlanego.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Dawid Kowalik - Radca prawny, specjalista z zakresu nieruchomości i sporów budowlanych. Prowadzi kancelarię radcy prawnego, w której doradza przy zakupie, najmie i zarządzaniu nieruchomościami. Wspiera wspólnoty mieszkaniowe i zarządców nieruchomości. Prowadzi blog prawniczy nieruchomosclokalowa.pl.