Transakcja kupna-sprzedaży mieszkania łączy się z koniecznością uregulowania nie tylko kwoty za samą nieruchomość, lecz także dodatkowych opłat, w tym podatku. Są jednak możliwości legalnego uniknięcia opodatkowania przez sprzedającego. Podpowiadamy, jak sprzedać mieszkanie bez podatku i pod jakimi warunkami można to zrobić.

Podstawa prawna opodatkowania sprzedaży mieszkania

Podstawą prawną podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości (zwanego również podatkiem od wzbogacenia) są przepisy Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r. Podatek ten wynosi 19 proc. od wysokości dochodu (różnicy między przychodem a kosztami jego uzyskania), a nie kwoty transakcji.

Koszty uzyskania przychodu w przypadku nieruchomości nabytej odpłatnie obejmują cenę jej zakupu, ale także inne udokumentowane wydatki, takie jak taksa notarialna czy koszty modernizacji lokalu. Jeśli nieruchomość została nabyta nieodpłatnie (np. jako spadek lub darowizna), to jako koszty uzyskania przychodu traktuje się:

• udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość, poczynione w trakcie jej posiadania;
• zapłacony podatek od spadków i darowizn;
• udokumentowane koszty nabycia nieruchomości poniesione przez spadkodawcę;
• ciężary spadkowe (roszczenia o zachowek, długi spadkowe, zapisy zwykłe i polecenia).

Przy rozliczaniu podatków za dany rok dochód ze sprzedaży nieruchomości nie jest łączony z dochodami z innych źródeł (np. z wynagrodzenia za pracę). Nie powoduje więc przejścia na wyższy próg podatkowy.

Dowiedz się więcej o sprzedaży mieszkania - "Jak sprzedać mieszkanie".

Kiedy trzeba zapłacić podatek?

Podatek od sprzedaży nieruchomości należny jest w sytuacji, gdy nieruchomość ta zostanie sprzedana w ciągu 5 lat podatkowych od jej nabycia. Istotne jest, że lata podatkowe liczymy nie od dokładnej daty nabycia, lecz od początku kolejnego roku. W związku z tym, jeśli mieszkanie zostało nabyte 31 maja 2018 r., można je sprzedać bez podatku nie od 1 czerwca 2023 r., lecz dopiero od początku 2024 r.

Warto zauważyć, że na mocy przepisów obowiązujących od 2019 r. czas ten nie zawsze liczy się od nabycia nieruchomości przez aktualnego sprzedającego (o czym mowa w dalszej części artykułu). Może się więc okazać, że obowiązek podatkowy już minął.

Kiedy nie trzeba płacić podatku?

Jak wspomniano powyżej, podatek od sprzedaży nieruchomości nalicza się od dochodu, a nie od kwoty transakcji. Jeśli więc dochód wyniósł zero (co zdarza się rzadko, ale jest możliwe, np. gdy mieszkanie straciło na wartości), podatek jest również zerowy.

Jeśli sprzedaż przyniosła dochód, obowiązek zapłaty podatku przestaje obowiązywać po upływie wcześniej wymienionych 5 lat podatkowych od nabycia nieruchomości. Do niedawna brano tu pod uwagę nabycie przez sprzedającego. W 2019 r. przepisy zmieniły się jednak na korzyść niektórych grup podatników, przez co w chwili sprzedaży wiele osób już nie jest zobowiązanych do tej daniny.

Jeśli chodzi o rozwodników i wdowców, 5 lat liczy się od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego. Przykładowo, jeśli państwo Kowalscy kupili mieszkanie w roku 1998, a w 2021 r. się rozwiedli i dokonali podziału majątku, lokal może być sprzedany od razu bez obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od sprzedaży. Wcześniej podział majątku, dziedziczenie lub dział spadku były interpretowane jako nowe nabycie, od którego zaczynał się bieg 5 lat podatkowych.

Jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku, okres, po którym nie trzeba płacić podatku od jej sprzedaży, liczony jest od jej nabycia przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę. Przykład: pan Nowak w lipcu 2019 r. otrzymał w spadku mieszkanie kupione przez swoich dziadków w roku 1960. W czerwcu 2023 r. wystawił je na sprzedaż, a w sierpniu pojawił się chętny na kupno. Pan Nowak może mu sprzedać mieszkanie bez podatku jeszcze w tym samym roku – nie musi czekać do 2025 r., aż upłynie 5 lat podatkowych.

Warto jednak mieć na uwadze, że nawet jeśli spadkobierca nie musi płacić podatku dochodowego, może być od niego wymagany inny podatek – od spadków i darowizn. Aby można było sfinalizować transakcję sprzedaży odziedziczonej nieruchomości u notariusza, należy dostarczyć zaświadczenie z urzędu skarbowego, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany bądź nie był należny. Z całkowitego zwolnienia mogą tu skorzystać osoby z tzw. zerowej grupy podatkowej, obejmującej najbliższą rodzinę (małżonka bądź małżonkę, rodziców, ojczyma, macochę, dzieci, pasierbów, dziadków, rodzeństwo; od 26 października 2020 r. także wychowanków oraz opiekunów w rodzinach zastępczych i rodzinnych domach dziecka), o ile w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza zgłoszą ten fakt do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2.

Warto wiedzieć, że nawet jeśli wymienione okoliczności nas nie dotyczą, możemy skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe. Polega ona na tym, że nie musimy płacić podatku, mimo że wymagane 5 lat od nabycia mieszkania nie minęło, o ile pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczymy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Należą do nich m.in.:

• zakup innej nieruchomości mieszkalnej (domu, mieszkania) bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• budowa, przebudowa bądź rozbudowa własnego budynku mieszkalnego;
• zakup gruntu pod budowę domu;
• adaptacja budynku niemieszkalnego na mieszkalny;
• remont własnego budynku bądź lokalu mieszkalnego;
• spłata kredytu hipotecznego, o ile został on zaciągnięty przed dniem sprzedaży mieszkania.

Ważne jest, że na realizację własnego celu mieszkaniowego, czyli na wydanie kwoty ze sprzedaży mieszkania, mamy 3 lata, a nie 2, jak to było przed rokiem 2019. Czas ten liczy się od 1 stycznia następnego roku po sprzedaży.

Dodaj ogłoszenie
sprzedaży mieszkania

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.