Budowa domu jest procesem kosztownym i czasochłonnym. Nie dziwi więc, że inwestorzy szukają rozwiązań, które pozwolą tę ścieżkę skrócić. Jednym z nich jest budowa domu niewymagającego pozwolenia.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Budowa jakiego domu wymaga pozwolenia na budowę?

• Budowa jakiego domu nie wymaga pozwolenia na budowę?

• Jakie wymagania musi spełnić dom budowany bez pozwolenia na budowę?

• Jak zbudować dom bez pozwolenia?

Droga do wybudowania domu jest długa i pełna przeszkód. Trzeba kupić działkę, wybrać projekt, materiały i ekipę budowlaną, a przede wszystkim spełnić wszystkie wymagane formalności. To właśnie one są kolejnym po zakupie krokiem, od którego zaczyna się cały proces inwestycyjny.

Domy na sprzedaż

Jaki dom z pozwoleniem na budowę?

Tradycyjny dom jednorodzinny można postawić w oparciu o pozwolenie na budowę. Zanim jednak złożysz wniosek o jego uzyskanie, musisz spełnić szereg warunków.

Zacznij od zweryfikowania we właściwym urzędzie gminy, czy twoja działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie, wystąp o wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzez złożenie w urzędzie stosownego wniosku. Na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku, na podstawie warunków zabudowy, możesz ustalić, jakiego rodzaju zabudowa przewidziana jest dla twojej działki. W dokumentach tych będzie bowiem wskazane nie tylko, jaki rodzaj budynku może tam powstać, ale czasem mogą tam również zostać ujęte wymagania co do wyglądu samych budynków, np. dopuszczalna wysokość, liczba pięter czy rodzaj dachu.

Następnie należy wykonać projekt zagospodarowania działki lub terenu na aktualnej mapie działki do celów projektowych. Określa on m.in. granice działki, usytuowanie istniejących lub projektowanych obiektów budowlanych, układ komunikacyjny, układ zieleni, sposób odprowadzania ścieków, informację o obszarze oddziaływania obiektu.  Na tym etapie warto przeprowadzić badania geotechniczne, które sprawdzą nośność gruntu oraz poziom wód gruntowych.

Kolejnym etapem jest projekt architektoniczno-budowlany. Projekt taki można zamówić  w biurze architektonicznym. Są tu dwie opcje – skorzystanie z gotowego wzoru, co jest rozwiązaniem tańszym, albo stworzenie go od nowa. Można także dokonać modyfikacji w szablonie, aby dostosować projekt do własnych potrzeb. Projekt uwzględnia m.in. układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sposób użytkowania tych obiektów, opinię geotechniczną, rozwiązania techniczne i materiałowe, informację o wyposażeniu budynku.

Potrzebny będzie także projekt techniczny, który obejmuje m.in. rozwiązania konstrukcyjne obiektu, charakterystykę energetyczną, a także dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektu.

Posiadając powyższe dokumenty, możesz złożyć wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę, do którego, poza nimi, trzeba dodatkowo załączyć:

• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiadujących.

Wniosek składa się na urzędowym formularzu w odpowiednim starostwie powiatowym, urzędzie wojewódzkim, urzędzie miasta bądź (w przypadku Warszawy) urzędzie dzielnicowym. Następnie wystarczy czekać na jego rozpatrzenie, na co urząd ma maksymalnie 65 dni. Czas ten może zostać wydłużony, jeśli w dokumentacji występują błędy lub braki. Pozwolenie na budowę ważne jest 3 lata od daty wydania.

Domy na sprzedaż

Jaki dom bez pozwolenia na budowę?

Jeśli chcesz uniknąć tej złożonej procedury, możesz zdecydować się na budowę domu niewymagającego pozwolenia.

Do niedawna możliwości budowy domu bez pozwolenia były bardzo ograniczone. Można było postawić parterowy dom rekreacyjny o powierzchni zabudowy do 35 mkw. lub budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, dla których został zaprojektowany.

Ten drugi przypadek jest uwzględniony w przepisach również obecnie. Może on sugerować, że na jego podstawie można budować domy o dowolnych wymiarach bez pozwolenia. Problemem mogą tu być jednak wątpliwości i rozbieżności dotyczące określania obszaru oddziaływania. Może się zdarzyć, że urząd sprawdzający zgłoszenie zakwestionuje obszar określony przez projektanta, odmówi przyjęcia zgłoszenia i będzie wymagał pozwolenia na budowę.

Od 3 stycznia 2022 r. zaczęły obowiązywać przepisy umożliwiające budowę domu mieszkalnego lub rekreacyjnego o powierzchni zabudowy do 70 mkw. na podstawie zgłoszenia. Umożliwił to program „Dom bez formalności”.

Warto wiedzieć, że możliwość budowy domu, zarówno rekreacyjnego, jak i mieszkalnego, według uproszczonej procedury w ramach programu „Dom bez formalności” jest niezależna od posiadania innych nieruchomości (w odróżnieniu od niektórych innych programów rządowych, stanowiących wsparcie w kupnie lub budowie jedynie pierwszego domu bądź mieszkania). Ważne jest jednak, by dom był przeznaczony do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych lub rekreacyjnych.

Przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań trzeba uważnie zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, by sprawdzić, czy postawienie domu określonego typu na danej działce jest w ogóle możliwe. W wymienionych dokumentach mogą bowiem być sprecyzowane odrębne ograniczenia, niezależne od zasad programu „Dom bez formalności”.

Działki na sprzedaż

Jakie wymagania musi spełnić dom bez pozwolenia budowę?

Na podstawie uproszczonej procedury możesz postawić dom mieszkalny:

• o powierzchni zabudowy do 70 mkw.;
• jednorodzinny i wolnostojący;
• o nie więcej niż dwóch kondygnacjach;
• zbudowany na własne cele mieszkaniowe.

Dom rekreacyjny musi spełniać następujące warunki:

• być budynkiem parterowym służącym do rekreacji indywidualnej;
• mieć powierzchnię zabudowy do 70 mkw.;
• w przypadku powierzchni powyżej 35 mkw. mieć rozpiętość elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięg wsporników do 2 m;
• na każde 500 m działki można zbudować jeden dom rekreacyjny; ograniczenie nie obejmuje działek sąsiednich.

Zarówno dom mieszkalny, jak i rekreacyjny niewymagający pozwolenia na budowę może zbudować każdy, kto ma tytuł prawny do nieruchomości (może nią dysponować na cele budowlane).

Jak zbudować dom bez pozwolenia na budowę?

Aby zgłosić budowę domu na podstawie uproszczonej procedury, musisz przygotować następujące dokumenty:

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• oświadczenie, że planowany dom będzie przeznaczony na własne potrzeby;
• plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma, decyzję o warunkach zabudowy;
• projekt zagospodarowania działki;
• projekt architektoniczno-budowlany;
• jeśli rezygnujesz z zatrudniania kierownika budowy – oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową.

W przypadku domu rekreacyjnego nie jest wymagany projekt architektoniczno-budowlany – wystarczy rysunek planowanej zabudowy.

Dokumenty złóż do starosty bądź prezydenta miasta – osobiście, pocztą lub online. Warto wiedzieć, że urząd nie musi wysyłać dodatkowych informacji, gdy zgłoszenie zostanie przyjęte bez zastrzeżeń. Brak odpowiedzi w ciągu 21 dni oznacza tzw. milczącą zgodę. Możliwa jest także sytuacja, gdy urząd wysyła zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Po upływie tego czasu otrzymasz dwa ostemplowane egzemplarze projektu. Kolejnym krokiem jest wystąpienie do urzędu o wydanie dziennika budowy.  Gdy go otrzymasz, możesz przystąpić do dalszych działań związanych z budową.

Domy na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jak przebiega budowa domu krok po kroku?
• Na czym polega budowa domu metodą gospodarczą?
• Czy można postawić dom na działce rolnej?
• Co to jest samowola budowlana?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.