Po okresie zastoju widać znowu wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości, m.in. wskutek ułatwień dla kredytobiorców. Czy oznacza to wiosnę na rynku? Czego można się spodziewać w najbliższej przyszłości?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak kształtuje się popyt na nieruchomości?

• Co ogranicza kupujących?

• Jak kształtuje się podaż nieruchomości?

 
Nowa edycja badania nastrojów rynkowych wśród pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) przeprowadzonego przez Nieruchomosci-online.pl we współpracy z ekspertami z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu wskazuje, że w I kwartale 2023 r. ankietowani ocenili sytuację na rynku nieruchomości znacznie lepiej niż w poprzednich trzech kwartałach. Indeks INPON wyniósł 56,19 pkt na 100 (wzrost o 9,56 pkt kwartał do kwartału), podczas gdy wartości powyżej 50 oznaczają pozytywną ocenę rynku – przekroczono więc granicę optymizmu.

Z czego wynika ta zmiana? Duże znaczenie mają przede wszystkim czynniki wpływające na dostępność kredytów mieszkaniowych – obniżenie buforu stosowanego przy obliczaniu zdolności kredytowej (2,5% dla kredytów o czasowo stałej stopie procentowej), stabilizacja stóp procentowych oraz planowana zmiana WIBOR-u na WIRON. Pewne nadzieje wiązane są też z programem Bezpieczny Kredyt 2%, który ma ruszyć w II połowie 2023 r. Wszystko to spowodowało znaczny wzrost zainteresowania nieruchomościami na sprzedaż. Z drugiej strony wciąż odczuwalne są ograniczenia – zarówno inflacja, jak i stopy procentowe nadal pozostają na wysokim poziomie. Spadła też podaż nowych mieszkań.

Jak wskazali eksperci z UEW w najnowszym raporcie INPON, jest jeszcze za wcześnie, by mówić o trwałej tendencji wzrostowej. To, czy trend się utrzyma, będzie zależało od koniunktury gospodarczej, stanu rynku pracy oraz polityki kredytowej.

Popyt znowu rośnie

Wiosenne ożywienie widoczne jest przede wszystkim jako wzrost zainteresowania mieszkaniami i kredytami mieszkaniowymi. Uczestnicy badania INPON w ankiecie zasygnalizowali więcej zapytań od klientów i więcej prezentacji nieruchomości, choć jeszcze nie ma to wyraźnego przełożenia na transakcje. Podczas debaty „Czekać czy kupić? Nastroje na rynku nieruchomości w II kw. 2023 r.” Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl wskazała, że liczba zapytań na portalu w marcu br. wzrosła o 30 proc., co oznacza powrót do poziomu z II połowy 2021 r. Natomiast według danych BIK w lutym 2023 r. liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła o 43,5% w porównaniu do stycznia, co wyraźnie sygnalizuje, że odbudowująca się zdolność kredytowa jest silnym bodźcem do zakupu nieruchomości.

• Jaka jest sytuacja na rynku pierwotnym?

Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom S.A, w czasie wspomnianej debaty wskazał, że można zaobserwować istotne ożywienie popytu, które prowadzi już do konkretnych decyzji zakupowych:

To, co dzisiaj widzimy, to bardzo duże zainteresowanie klientów, którzy chcą kupić mieszkanie przy okazji nowego programu wspierającego budownictwo i tzw. kredytu 2 procent, ale również duża liczba klientów, którzy czekali na obniżenie cen na rynku pierwotnym, które się tak naprawdę nie dokonało. (…) Odnotowujemy naprawdę duże ożywienie, które jest nie deklaracjami, ale rzeczywiście podpisywanymi umowami, bo widzimy, że dzisiaj ten wzrost pomiędzy czwartym kwartałem a pierwszym kwartałem tego roku był w granicach 50%, a rok do roku rzeczywiście jest znaczący, z 20-30%.

Waldemar Wasiluk
wiceprezes zarządu Victoria Dom S.A.

• Kto obecnie kupuje mieszkania?

Jak podkreślił Waldemar Wasiluk w dalszym ciągu swojej wypowiedzi, są to w większości (ok. 70-80%) klienci gotówkowi, nie tylko ci dysponujący konkretną kwotą na koncie, lecz również ci, którzy mają inne nieruchomości i chcą je sprzedać. Pozostali korzystają z kredytów z dużo większym wkładem własnym niż wcześniej

• Jakie mieszkania teraz się sprzedają i będą sprzedawały w najbliższej przyszłości?

Uczestnicy badania INPON pozytywnie ocenili ogólną sytuację w segmentach sprzedaży kawalerek i większych mieszkań (odpowiednio 61 proc. i 60 proc. ankietowanych) i odnotowali wzrost popytu na te nieruchomości w I kwartale 2023 r. (po 52 proc. ankietowanych), który ma być kontynuowany w II kwartale (przewiduje to odpowiednio 64 proc. i 66 proc. ankietowanych). Ewa Klos-Rychter, pośrednik i radca prawny, właścicielka KLOS Kancelaria Prawna, Nieruchomości we Wrocławiu, zasygnalizowała podczas debaty, że dobrze sprzedają się także mieszkania luksusowe, lecz są kupowane przez określoną grupę klientów – zamożnych z gotówką. Gorzej sprzedają się natomiast mieszkania duże w średnim standardzie.

• Jak poszukujący reagują na ceny?

Eksperci uczestniczący w debacie zasugerowali, że klienci przestali czekać na spadki cen. Katarzyna Dmowska, wiceprezeska grupy ANG S.A., wskazała, że kupujący przyzwyczaili się do obecnego poziomu cen, przez co już samo zatrzymanie wzrostu stóp procentowych i obniżenie buforu rekomendowanego przez KNF spowodowało ich powrót na rynek. Z kolei Ewa Klos-Rychter stwierdziła, że klienci dostosowali się do realiów rynku i szukają takich mieszkań, na jakie ich stać:

I jeszcze ciekawa rzecz po stronie kupujących się wydarzyła. Oni zastosowali tzw. downsizing, czyli dostosowali swoje plany do realnych możliwości, czyli już nie myślą o 3 pokojach w centrum miasta w bardzo wysokim standardzie. Postanowili zmniejszyć, zredukować swoje potrzeby i np. myślą o 2 pokojach gdzieś na peryferiach miasta.

Ewa Klos-Rychter
pośrednik, radca prawny, właścicielka KLOS Kancelaria Prawna, Nieruchomości

Co ogranicza kupujących?

Do głównych czynników ograniczających popyt można zaliczyć wysokie koszty życia, wysoką inflację i brak szans na spadek stóp procentowych w najbliższym czasie. Wszystko to sprawia, że ostrożność konsumencka, zwłaszcza dotycząca dużych zakupów takich jak nieruchomości, jest wciąż powszechna.

Wysokie ceny mieszkań są nadal istotną barierą – mimo że, jak wskazano wcześniej, kupujący do pewnego stopnia oswoili się z nimi. Wiele wskazuje na to, że taniej nie będzie. Nie dość, że do tej pory nie odnotowano znaczących obniżek (najwyżej niewielkie korekty), to jak wskazała Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl podczas debaty, widać już nawet lekki trend wzrostowy, który dotyczy nie tylko popularnych mieszkań o kompaktowych metrażach, lecz także tych większych.

W związku z tym wiele osób nadal wstrzymuje się z decyzjami. Niektórzy uczestnicy ankiety INPON podkreślili, że klienci czekają na dalsze zmiany dotyczące kredytów hipotecznych – obniżenie oprocentowania i rządowy program dopłat:

W najbliższych miesiącach przewidujemy na rynku okres stagnacji i oczekiwania na zmiany na rynku kredytów hipotecznych i wprowadzenie obiecywanego przez partie polityczne kredytu 2 lub 0%. W najbliższym czasie odbywały się będą transakcje wymuszone albo wśród tych klientów, którzy nie będą kwalifikowali się do programu (posiadają już inne nieruchomości).

Jarosław Kraiński
FREEDOM NIERUCHOMOŚCI, Warszawa

Jeśli chodzi o program Bezpieczny Kredyt 2%, warto jednak wziąć pod uwagę, że aby uzyskać dopłaty, tak czy inaczej trzeba mieć zdolność kredytową, a jeszcze nie wiadomo, w jaki sposób będzie ona obliczana – czy z uwzględnieniem dopłat, czy bez nich. Nie mówiąc o tym, że w warunkach programu uwzględniono różne okoliczności, wskutek których kredytobiorca może stracić dopłaty – a trzeba liczyć się z tym, że w ciągu 10 lat wiele może się wydarzyć.

Podaż – potencjał do wzrostu

Zainteresowanie mieszkaniami rośnie i wkrótce może doprowadzić do wzrostu liczby transakcji. Czy wobec tego na rynku jest i będzie wystarczająco dużo mieszkań, by zaspokoić popyt?

Według informacji przedstawionych przez Alicję Palińską w czasie debaty, liczba ofert sprzedaży na portalu Nieruchomosci-online.pl jest stała, przy czym oferty znikają i pojawiają się nowe, co oznacza, że cały czas dochodzi do transakcji. Z kolei uczestnicy badania INPON prognozowali wzrost podaży nieruchomości na sprzedaż w II kwartale 2023 r. – mieszkań (61 proc. ankietowanych), domów (58 proc.) i działek (55 proc).

Pewien zastój widać na rynku pierwotnym. Według danych GUS odnotowano spadek liczby mieszkań w budowie (o 27,6% r/r) i takich, na których budowę wydano pozwolenia (o 33,8% r/r). Oznacza to mniejszą podaż nowych mieszkań w najbliższych miesiącach. Wynika to z faktu, że deweloperzy przez ostatnie miesiące wstrzymywali się z uruchamianiem nowych inwestycji, a mniejsze firmy miały problemy z płynnością. Należy jednak przewidywać, że rosnący popyt pobudzi podaż. W raporcie PKO BP „Puls Nieruchomości: inwestycje mieszkaniowe czekają na ożywienie rynku” wskazano, że deweloperzy dysponują nadwyżką pozwoleń na budowę, więc nowe inwestycje zostały jedynie zamrożone w oczekiwaniu na lepsze czasy i będą uruchamiane w miarę wzrostu popytu. Warto też zaznaczyć, że 59 proc. ankietowanych w badaniu INPON prognozowało, że w II kwartale 2023 r. wzrośnie sprzedaż działek, a to z kolei może przełożyć się na nowe budowy.

Źródła danych: Nieruchomosci-online.pl, BIK, GUS, PKO BP

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.