Nic już nie będzie takie samo jak w przedpandemicznej erze. Wszystkie zeszłoroczne prognozy i plany możemy umieścić w niszczarce, bo scenariusz, jaki zafundowała nam rzeczywistość, był nie do przewidzenia. Co ciekawe, mało pozytywny obraz i doświadczenia minionych dwunastu miesięcy w znacznie mniejszym stopniu dotyczą rynku nieruchomości, na którym momentami było niezwykle ciekawie.

 
Ceny mieszkań deweloperskich w 2019 roku stanowiły jeden z najbardziej gorących tematów poruszających media. Wygląda na to, że czynniki, które za taki stan rzeczy odpowiadają, nie stracą zbytnio na aktualności w nowym roku. A być może przybiorą jeszcze na sile. A to niemal daje gwarancję, że już od stycznia uczestników rynku nieruchomości mieszkaniowych czekają bardzo ciekawe czasy

dziennik.pl, 1 stycznia 2020 r.

 
Czerwony jak cegła – tak można opisać rynek nieruchomości w 2019 roku, gdzie ceny wzrosły o około 10%! W ciągu 4 lat to już łącznie 30%! Eksperci prognozują, że w tym roku sytuacja będzie wyglądała podobnie.

Nieruchomosci-online.pl, 8 stycznia 2020 r.

Według wstępnych szacunków, w sześciu głównych polskich aglomeracjach deweloperzy mogą sprzedać niemal tyle samo mieszkań, co rok wcześniej, choć pierwotnie wieszczono spadek. Z powodu coraz wyższych cen sprzedaż w ujęciu wartościowym bije rekordy. W zależności od miasta, ceny mieszkań w ub.r. wzrosły o kilka, kilkanaście procent. W Warszawie to już ponad 10 tys. zł za mkw. Co dalej? 

Parkiet, 5 stycznia 2020 r.

 
W takich nastrojach witaliśmy Nowy Rok. Choć koronawirus tlił się już wtedy w Chinach, Europa spała jeszcze w miarę spokojnie, o Polsce nie wspominając. Liczyliśmy na lepszych dwanaście miesięcy, choć powiedzmy sobie szczerze – rok 2019 był, ogólnie rzecz ujmując, stosunkowo spokojny. Szczególnie jeśli spojrzeć z dzisiejszej perspektywy.

Górka za górką i kolejna górka

W pierwszych dniach nowego roku w odniesieniu do rynku nieruchomości zadawaliśmy sobie pytanie, czy nadszedł już kres trwającej przynajmniej od 2016 roku hossy. Popyt na nieruchomości nie malał, podaż starała się utrzymać momentami zawrotne tempo. W 2019 r. do użytku oddana została rekordowa liczba 207 224 mieszkań, a banki udzieliły ponad 225 tys. kredytów mieszkaniowych. Klienci, oprócz realizacji podstawowych celów mieszkaniowych, coraz mocniej zaczęli traktować nieruchomości jako doskonały walor inwestycyjny – nawet 40% mieszkań kupowanych było za gotówkę.

Jednak z początkiem marca z siłą meteoru w Europę, w tym również w Polskę, uderzył koronawirus. Jak to zwykle bywa w przypadku nieznanego zagrożenia, pierwszą reakcją społeczeństwa był szok, potem strach, który zaczął przelewać się także na prognozy dotyczące gospodarki i oczywiście sektora nieruchomości.

Nieuchronnie czekający nas kryzys

„Sprzedaż spadnie nawet o 90%”, „Znaczna część osób wycofa się z zakupów z uwagi na niepewną sytuację na rynku pracy”, „Czy czeka nas krach na rynku nieruchomości?” – to tylko niektóre z tytułów, których bardzo wiele pojawiało się w medialnej przestrzeni na przełomie marca i kwietnia. Negatywne początkowo nastroje, ocierające się o czarnowidztwo, nie były niczym zaskakującym. U progu pandemii nie byliśmy w stanie dobrze przewidzieć dalszego rozwoju wypadków, ponieważ współczesny świat z takim problemem się do tej pory nie mierzył.

Z drugiej strony, wobec kilkutygodniowego lockdownu, kiedy gospodarka została praktycznie zamrożona, trudno było nawet o powiew optymizmu – widmo upadających firm, rosnącego bezrobocia i zadłużenia wzbudziło przecież nerwowość również na rynku nieruchomości. Jeśli dodać do tego plany zaostrzenia polityki kredytowej przez banki, obawy dla tego sektora były więcej niż uzasadnione.

Prognozy a rzeczywistość

Jednak wraz z upływem czasu i oswajaniem się z nową rzeczywistością, napięcie wydawało się stopniowo maleć. Pierwszym pozytywnym, na początku dość zaskakującym, sygnałem była aktywność poszukujących nieruchomości w sieci. Począwszy od 11 kwietnia (sobota wielkanocna) ruch w portalu Nieruchomosci-online.pl rósł bardzo dynamicznie – niektóre dni przynosiły nawet 200-procentowy wzrost liczby użytkowników w porównaniu z rokiem 2019. Dla przykładu można tu podać datę 19 kwietnia: w tym roku aktywnych użytkowników w portalu było 227 tys. w porównaniu z 79 tys. w roku ubiegłym, 26 kwietnia: 2020 roku – 226 tys., 2019 roku – 110 tys., 3 maja: 2020 roku 252 tys. wobec 142 tys. w roku minionym.

Liczba użytkowników przekładała się na późniejsze kontakty z ogłoszeniodawcami, co było kolejnym pozytywnym sygnałem, że na rynku nieruchomości, przynajmniej na razie,, o kryzysie nie mogło być mowy.

Kolejnym, niespotykanym wcześniej efektem pandemicznej rzeczywistości był nagły zwrot poszukujących w kierunku działek i domów. Również w tym przypadku było to uzasadnione – długie tygodnie spędzone w czterech ścianach ciasnych mieszkań poddały pod wątpliwość zasadność inwestowania w dobrze zlokalizowane ale jednak mieszkania na korzyść domu, nawet szeregówki, choćby z kawałkiem własnego ogródka.

Rosnące z każdym miesiącem zainteresowanie gruntami widoczne było w statystykach portalu Nieruchomosci-online.pl. Liczba kontaktów dotyczących działek w kwietniu w stosunku do marca wzrosła o przeszło 30 procent, natomiast w maju w porównaniu z miesiącem poprzedzającym o ponad 50 procent!

Potwierdzają to także dane z wyszukiwarki Google. Po 11 kwietnia nastąpił nagły wzrost zainteresowania działkami – względem analogicznego okresu w 2019 roku wzrósł on aż o 55 proc.

Począwszy od kwietnia 2020 roku rosnącym zainteresowaniem cieszyły się także domy, które były najczęściej poszukiwanym rodzajem nieruchomości w portalu aż do końca roku. Warto podkreślić, że w maju było to niemal o 1/3 więcej zapytań niż tych dotyczących mieszkań!

Jak zatem pandemia wpłynęła na sektor nieruchomości i czy rzeczywiście zmiany te były, są i będą wciąż widoczne?

Bez wątpienia wpływ ten był bardzo duży. Dotknął on kilku obszarów, na które oddziaływały różne czynniki. Jednak wbrew pierwotnym obawom pandemia nie przełożyła się na spadek czy drastyczny wzrost cen nieruchomości. Zmieniła jednak perspektywę, z jakiej wielu uczestników tego rynku teraz na niego spogląda.

Wbrew pierwotnym obawom pandemia nie przełożyła się na spadek czy drastyczny wzrost cen nieruchomości.

Mieszkanie nie za wszelką cenę

Najważniejszym efektem pandemii jest widoczna zmiana w preferencjach klientów, jeśli chodzi o rodzaj nieruchomości, którą są zainteresowani i którą w rezultacie kupują. Domy i działki nigdy nie cieszyły się takim powodzeniem. Co bardziej zaskakujące, działo się tak mimo realnych i uzasadnionych obaw o ekonomiczną przyszłość.

Zamknięte w czterech ścianach niewielkich często mieszkań rodziny o wiele śmielej niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu zaczęły brać pod uwagę to, co wcześniej w ogóle nie wchodziło w rachubę – przeprowadzkę za wszelką cenę, aby tylko mieć skrawek zieleni na wyłączność.

Paradoksalnie nie sprzyjała temu rynkowa rzeczywistość, szczególnie zaostrzająca się polityka kredytowa banków. Mimo rekordowo niskich stóp o kredyt jest dziś o wiele trudniej niż rok temu – chodzi tu przede wszystkim o wymagany wkład własny, który w większości przypadków wynosi 20 proc, a tylko w niektórych 10 proc. wartości zobowiązania.

Lokata kapitału

Kolejnym, dość mocno widocznym efektem pandemii jest jeszcze większe przywiązanie klientów do postrzegania nieruchomości jako lokaty kapitału. W tym przypadku zdecydowały dwa główne czynniki – niepewność odnośnie dalszego rozwoju sytuacji  i negatywnego wpływu pandemii na gospodarkę i rynki finansowe oraz praktycznie zerowa atrakcyjność bankowych depozytów.

Biorąc pod uwagę dane portalu Nieruchomosci-online.pl oraz wypełnianą przez użytkowników ankietę dotyczącą celu przeznaczenia poszukiwanej nieruchomości, w II i III kwartale 2020 roku odsetek ten sięgał niemal 20 procent (w I i IV kwartale było to odpowiednio 16,7 oraz 15,9 proc.).

Konsekwencje odłożone w czasie

Warto podkreślić, że u progu 2021 roku wciąż nie mamy możliwości przewidzenia wszystkich konsekwencji pandemii dla rynku nieruchomości. Pomijając kwestie podażowe, realnym zagrożeniem jest wzrost bezrobocia. Pamiętajmy, że wiele branż wciąż pozostaje zamkniętych lub ich funkcjonowanie jest mocno ograniczone.

Odwołanie w praktyce pierwszej części zimowego sezonu turystycznego nie pozostanie bez wpływu na liczbę upadłości wielu firm i przedsiębiorstw żyjących z turystyki. W podobnej sytuacji jest branża gastronomiczna, eventowa czy szeroko rozumiana branża sportu i rekreacji. Prędzej czy później znajdzie to niestety odzwierciedlenie na rynku pracy, co może również przełożyć się na popyt szczególnie na nowe nieruchomości.

Szymon Matuszyński - Doradca w zakresie komunikacji, strategii rozwoju organizacji oraz produktu, specjalista ds. public relations i relacji inwestorskich. Absolwent studiów MBA. Autor wielu artykułów i analiz publikowanych w branżowych mediach, m.in. w Bankier.pl, „Dzienniku Gazecie Prawnej”, „Wprost” czy w portalu POLITYKI. Współpracował bądź współpracuje z przedstawicielami sektora nieruchomości: Vantage Development, Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, Scandi Home, a od grudnia 2019 również z portalem Nieruchomosci-online.pl.