Gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera, przysługuje nam prawo rękojmi, które polega na odpowiedzialności sprzedającego za wady rzeczy. Rękojmia nie może być ograniczona i nie wygasa po odbiorze nieruchomości.

Rękojmia jest ustawową, czyli przysługującą kupującemu niezależnie od umowy, formą ochrony za wady prawne i fizyczne rzeczy. Odpowiedzialność za te wady ponosi sprzedawca, w tym wypadku deweloper; nie może ona zostać w żaden sposób ograniczona. Wszelkie zapisy w umowie, które ograniczają lub wyłączają odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi, są nieważne. Zasady tej odpowiedzialności wynikają z kodeksu cywilnego i są w nim opisane.

Kodeks wskazuje również czym są wady fizyczne rzeczy. Następuje to w sytuacji, gdy rzecz:

• nie ma właściwości, które mieć powinna ze względu na cel określony w umowie, albo wynikający z jej przeznaczenia,
• posiada wady zmniejszające jej wartość,
• nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewniał kupującego,
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę, a ten nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia rzeczy,
• została wydana w stanie niezupełnym.

Poza wadami fizycznymi nieruchomość może posiadać również wady prawne. Mogą ona wystąpić na przykład w sytuacji, gdy:

• deweloper sprzeda kupującemu mieszkanie będące własnością osoby trzeciej,
• deweloper może rozporządzać nieruchomością w sposób ograniczony, co wynika z orzeczenia sądu.

Co istotne, odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi nie jest zależna od jego winy. Ponosi ją na zasadzie ryzyka, bez względu na to, czy o wadzie wiedział, czy nie. Aby skorzystać z prawa rękojmi, należy wykazać istnienie wady w chwili wydania nieruchomości, albo udowodnić, że powstała ona w wyniku przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej, np. jest skutkiem błędów dokonanych podczas budowy, użycia materiałów niskiej jakości itp. Rękojmia nie obejmuje wad, o których kupujący został poinformowany w trakcie odbierania mieszkania, i które zaakceptował.

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi wynosi obecnie 5 lat od dnia odbioru mieszkania. Oznacza to, że odebranie lokalu i nawet podpisanie protokołu zdawczo–odbiorczego przez kupującego nie powoduje wygaśnięcia odpowiedzialności dewelopera na zasadzie rękojmi.

Po ujawnieniu wad należy niezwłocznie powiadomić o nich dewelopera. Ten powinien je usunąć w jak najkrótszym czasie. Jeśli tego nie zrobi, pozostaje nam droga sądowa do dochodzenia swoich roszczeń. Dlatego ważne, aby zawiadomienie dewelopera o wykrytych wadach miało formę pisemną, by można go było użyć w sądzie dla celów dowodowych. Najlepiej zawiadomić go wysyłając list polecony za potwierdzeniem odbioru na adres siedziby.

W przypadku ujawnienia wady kupujący ma prawo żądać:

• usunięcia wady lub jej naprawienia przez dewelopera,
• obniżenia ceny proporcjonalnie do spadku wartości nieruchomości spowodowanej wystąpieniem wady,
• odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków.

Ostatnie wyjście jest jednak ostatecznością i stosuje się je, gdy deweloper uporczywie uchyla się od spełnienia pozostałych żądań.

Jeśli natomiast chodzi o termin dochodzenia roszczeń na podstawie rękojmi, trzeba tu wyróżnić dwie sytuacje – termin wygaśnięcia rękojmi oraz termin do sądowego dochodzenia roszczeń z tego tytułu (termin przedawnienia). Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady nieruchomości rozciąga się na okres pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Odpowiedzialność nie jest ograniczona terminem, gdy deweloper celowo wadę utajni.

Termin przedawnienia, czyli prawa do dochodzenia roszczenia z tytułu rękojmi na drodze sądowej, zaczyna biegnąć w chwili wykrycia wady. Roszczenie o usuniecie wady przedawnia się z upływem roku, a termin liczy się od dnia wykrycia wady. Ponadto gdy kupujący dochodzi przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi, termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących mu z tego tytułu zostaje zawieszony do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. Gdy strony poddadzą się mediacji, termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.

Co ważne, odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi nie dotyczy wyłącznie wad ujawnionych w nabytym mieszkaniu, ale również w częściach wspólnych budynku. W tym przypadku okres pięcioletni obowiązywania rękojmi liczy się od podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, a nie od jej odbioru jak w przypadku wad mieszkania. Termin ten dotyczy umów podpisanych po 25 grudnia 2014 r., kiedy w życie weszły nowe przepisy wydłużające okres obowiązywania rękojmi z trzech do pięciu lat.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.