Podział majątku to często skomplikowany mariaż paragrafów i interpretacji. Czy Twoje mieszkanie kupione przed ślubem zawsze pozostaje Twoje? Czy remont domu partnera może kosztować Cię więcej niż tylko czas i pieniądze?

Zawiłości majątku wspólnego oraz osobistego małżonków w kontekście nieruchomości wyjaśnia ekspert:

Adwokat Iwo Klisz, wspólnik zarządzający w Kancelarii Klisz i Wspólnicy, autor eksperckiego bloga prawniczego dotyczącego rozwiązania małżeństwa oraz kanału na YouTubie, na którym omawiane są majątkowe aspekty relacji rodzinnych.

Wyjaśnienie podstaw:

Jakie są różnice między majątkiem osobistym a wspólnym małżonków?

Każdy z małżonków może w sposób dowolny i bez pytania drugiego małżonka o zgodę zarządzać i rozporządzać składnikami majątku osobistego. Zatem – w kontekście nieruchomości – to małżonek może zadecydować czy mieszkanie wchodzące do jego majątku osobistego może wynająć czy sprzedać.

Tymczasem w przypadku mieszkania wchodzącego do majątku wspólnego będzie inaczej. Umowę najmu może podpisać jeden z małżonków – czyli jeden z właścicieli wspólnego mieszkania, ale sprzedać je muszą wspólnie, podpisując się pod umową. W przypadku, gdy jeden z małżonków chce wspólne mieszkanie wynająć, a drugi nie chce tego robić, może zgłosić sprzeciw, a ostatecznie sąd będzie decydował, czy taka umowa najmu zostanie zawarta. W przypadku mieszkania wchodzącego do majątku osobistego, takiego problemu nie ma.

Co ważne, po rozwodzie, to co było w majątku osobistym, nadal jest wyłączną własnością każdego z małżonków. Tymczasem majątek wspólny trzeba podzielić, co w razie braku porozumienia wymaga prowadzenia długiej, trudnej i kosztownej sprawy sądowej.

Czy po zawarciu małżeństwa majątek osobisty (zgromadzony przed ślubem) staje się wspólny?

Przedmioty majątkowe, które został nabyte lub otrzymane przed ślubem, zawsze pozostają w majątku osobistym każdego z małżonków. Dopiero po wstąpieniu w związek małżeński jest gromadzony majątek wspólny. Jednak – co ciekawe – jeśli jeden z małżonków miał swoje własne mieszkanie przed ślubem i czerpał dochody z najmu, to po ślubie ten czynsz najmu będzie już trafiał do majątku wspólnego.

Jakie formalności należy spełnić, aby cały majątek stał się wspólny?

Żeby przenieść jakieś przedmioty z majątku osobistego do majątku wspólnego, małżonkowie muszą zawrzeć umowę majątkową małżeńską rozszerzającą ich wspólny majątek. Taka umowa zawierana jest u notariusza, a jej zwyczajowa nazwa to intercyza, choć przepisy prawa nie posługują się takim terminem. Co ważne, tego typu umowa jest kwalifikowana jako darowizna ze wszystkimi konsekwencjami, czyli obowiązkiem zgłoszenia jej do urzędu skarbowego, możliwością jej odwołania, obowiązkiem zapłaty zachowku na rzecz spadkobierców małżonka będącego darczyńcą, czy też wytoczeniem skargi pauliańskiej przez jego wierzycieli.

Rozwiązanie problemów:

Rodzice jednego z małżonków przekazują darowiznę w postaci mieszkania swojemu dziecku

• Czy taka nieruchomość automatycznie trafia do majątku osobistego czy wspólnego?
• Co zrobić, jeśli oboje małżonkowie chcą, aby mieszkanie stało się majątkiem wspólnym?
• Czy wystarczy przepisanie połowy przez obdarowanego małżonka?

Zasada jest taka, że każda darowizna trafia do majątku osobistego, chyba że darczyńca postanowił inaczej. Czyli jeśli rodzice chcą, żeby mieszkanie trafiło do majątku wspólnego, to musza podpisać umowę darowizny z obojgiem małżonków. Jeśli podpiszą ją tylko z własnym dzieckiem, wówczas mieszkanie trafi do jego majątku osobistego. Jego przeniesienie do majątku wspólnego odbywa się poprzez rozszerzenie wspólności majątkowej u notariusza mocą tzw. intercyzy.

Rodzice jednego z małżonków przekazują pieniądze na zakup mieszkania

• Czy nieruchomość kupiona za te środki trafia do majątku osobistego czy wspólnego?
• Jak powinna być sporządzona darowizna, by weszła do majątku wspólnego?

W tym przypadku obowiązuje taka sama zasada, jak w przypadku darowizny mieszkania, jednak sytuacja jest zupełnie inna, bo o ile przeniesienie własności mieszkania musi nastąpić w ramach umowy zawieranej u notariusza – co jednocześnie sprawia, że jej treść jest jasna i oczywista (czyli wiadomo kto i komu daje nieruchomość), to w przypadku pieniędzy jest dużo trudniej. W takim przypadku nikt nie zawiera umowy, tylko po prostu przekazuje gotówkę (odradzam!) lub dokonuje przelewu pieniędzy. Czasem jeszcze dzieje się tak, że te pieniądze trafiają bezpośrednio od rodziców do dewelopera (tego również nie zalecam). Problemem jest to, że zwykle nie wiadomo do końca, czy intencją było przekazanie tych pieniędzy tylko jednemu z małżonków, czy obojgu. Ten dylemat rozstrzyga później sąd w sprawie o podział majątku wspólnego. Zasadą jest to, że jak nic innego nie wynika z okoliczności, to pieniądze trafiają do majątku osobistego, natomiast jeśli inne wnioski można wyciągnąć, np. z tytułu przelewu, z korespondencji e-mailowej lub SMS-owej, albo z jeszcze innych okoliczności wówczas pieniądze trafiają do majątku wspólnego.

Jeśli chodzi o to, do jakiego majątku trafi zakupiona przez takich małżonków nieruchomość, to mamy tutaj do czynienia z tzw. zasadą surogacji. Czyli krótko mówiąc, musimy sprawdzić, surogatem jakich pieniędzy stała się ta nieruchomość. Jeśli została zakupiona za wspólne pieniądze, to jest wspólna. Jeśli została zakupiona za pieniądze z majątku osobistego, to trafi do majątku osobistego.

Jeden z małżonków sprzedaje mieszkanie należące do jego majątku osobistego i za te środki kupuje nową nieruchomość

• Czy nowa nieruchomość automatycznie wchodzi do majątku osobistego czy wspólnego?
• Co w sytuacji, gdy część środków na zakup nowej nieruchomości pochodzi z wynagrodzenia za pracę małżonka?

W takim przypadku z jednej strony mamy do czynienia z zasadą surogacji, czyli: zamieniłem moje własne mieszkanie na pieniądze, więc one są także moje własne. Następnie za moje własne pieniądze kupiłem nieruchomość, zatem ona także wejdzie to mojego majątku osobistego.

Sprawa komplikuje się, jeśli małżonkowie do pieniędzy ze sprzedaży mieszkania dołożyli pewną kwotę z majątku wspólnego. W takiej sytuacji zwykle mamy do czynienia z kilkoma możliwymi rozwiązaniami. Albo taka nieruchomość częściowo jest majątkiem osobistym, a częściowo majątkiem wspólnym. Załóżmy stare mieszkanie zostało sprzedane za 800 000 PLN, a następnie małżonkowie dołożyli 200 000 PLN z majątku wspólnego i kupili dom za milion. Albo ten dom będzie w 80% w majątku osobistym, a w 20% w majątku wspólnym, albo będzie wspólny ale z tym zastrzeżeniem, że w wyniku podziału majątku jeden z małżonków otrzyma z niego 90% a drugi tylko 10%. Możliwa jest także sytuacja, w której dom w 100% będzie należał do tego małżonka, który sprzedał swoje mieszkanie, a drugi małżonek po rozwodzie będzie mógł żądać tzw. rozliczenia nakładów, czyli zwrotu przypadającej na niego części kwoty, która została zainwestowana w celu zakupu tej droższej nieruchomości. O tym, jak zostanie potraktowana ta sytuacja, ostatecznie będzie decydował sędzia w sprawie o podział majątku po rozwodzie.

Małżonkowie wspólnie modernizują dom należący do majątku osobistego jednego z nich

• W jaki sposób drugi małżonek może domagać się zwrotu nakładów w przypadku rozwodu?

W takiej sytuacji warto gromadzić rachunki, bo zwykle problemem jest wykazanie kwoty nakładów. Bez takich rachunków nie jest to niemożliwe, ale zwykle bardzo czasochłonne, bo trzeba przesłuchiwać świadków i dokonywać obliczeń. Co ciekawe, jeśli modernizowany był dom, w którym wspólnie zamieszkiwali oboje małżonkowie, lub też wynajmowane mieszkanie, z którego czynsz przynosił zysk obojgu małżonków, wówczas taki nakład można rozliczyć tylko wtedy, jeżeli zwiększył on wartość danej nieruchomości. Czyli dobudowanie piętra, tarasu, garażu – tak, ale malowanie ścian, wymiana okien – nie.

Para wspólnie buduje dom na działce będącej majątkiem osobistym męża/żony

• Do kogo należy budynek?
• Czy staje się on częścią majątku osobistego, czy można uznać go za współwłasność?

Zgodnie z wywodzącą się z prawa rzymskiego zasadą, taki dom jest własnością tylko tego małżonka, który jest właścicielem działki, bo wszystko co z gruntem jest związane, staje się własnością właściciela gruntu.

O ile nie będziemy mieli do czynienia z sytuacją, że na bardzo taniej działce powstanie bardzo drogi budynek, drugi małżonek ma tylko możliwość rozliczenia nakładów. W praktyce jednak jego sytuacja różni się tylko o tyle, że w sprawie o podział majątku nie może żądać uzyskania własności tego domu za spłatą drugiego małżonka. Taki dom z automatu będzie należał do właściciela działki, który będzie musiał spłacić – najczęściej – połowę wartości samego domu byłemu małżonkowi. Co ważne, wartość domu będzie obliczana na dzień dzisiejszy, a nie z daty budowy. Zatem wzrost wartości domu będzie korzystny dla obu małżonków, a nie tylko właściciela.

Małżonkowie zaciągają wspólnie kredyt hipoteczny na mieszkanie, ale po rozwodzie jeden z nich zostaje właścicielem nieruchomości

• Jak rozwiązać kwestie spłaty kredytu przez obie strony?
• Co w sytuacji, gdy bank wymaga zgody obojga małżonków na sprzedaż mieszkania objętego kredytem, a jedna strona nie chce jej wyrazić?

Kwestia kredytu jest najbardziej skomplikowana. Po pierwsze, dlatego, że sąd w sprawie o podział majątku nie może w żaden sposób ingerować w prawa banku. Czyli zarówno przed sprawą, jak i po jej zakończeniu, gdy mieszkanie jest już własnością tylko jednego z małżonków, kredyt jest nadal wspólny i nadal obciąża zdolność kredytową każdego z małżonków. Co gorsze, obciążenie hipoteczne zwykle nie jest brane pod uwagę przy ustalaniu wysokości spłat przez sąd. Czyli małżonek, który stanie się właścicielem mieszkania w wyniku podziału majątku, musi spłacić połowę jego wartości na rzecz drugiego małżonka, a także nadal spłacać kredyt i co miesiąc prosić byłego małżonka o zwrot przypadającej na niego części raty kredytowej.

Bank nie ma żadnego prawa do ingerowania w prawo do rozporządzania prawem własności mieszkania. Nie może także odmówić przyjęcia wcześniejszej spłaty kredytu. Dlatego małżonek będący wyłącznym właścicielem mieszkania może je sprzedać nawet bez zgody banku, wystarczy, że jednocześnie – zwykle z ceny sprzedaży – spłaci kredyt. Wówczas umowa się kończy i wszelkie zastrzeżenia zabraniające sprzedaży bez zgody obu kredytobiorców przestają obowiązywać.

Małżonkowie wynajmują mieszkanie zakupione przed ślubem przez jednego z nich

• Czy dochód z wynajmu przysługuje tylko właścicielowi, czy wchodzi do majątku wspólnego?

Dochód z wynajmu wchodzi do majątku wspólnego, tak samo jak np. dochód z firmy, która stanowi majątek osobisty jednego z małżonków.

Jeden z małżonków kupił mieszkanie przed ślubem na kredyt, ale raty spłacał już po zawarciu małżeństwa z wynagrodzenia za pracę

• Jak w takiej sytuacji wygląda podział nieruchomości i jej wartości w przypadku rozwodu?

Wówczas spłata kredytu następuje z majątku wspólnego, więc po rozwodzie, trzeba zwrócić nakład drugiemu małżonkowi, czyli przypadającą na niego część wpłaconych rat.

Jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą i kupuje mieszkanie na firmę

• Czy taka nieruchomość może wejść do majątku wspólnego?
• Jak chronić majątek wspólny przed długami przedsiębiorcy?

Jeżeli jest to jednoosobowa działalność gospodarcza, to zakup na firmę nie wpływa na to, do którego majątku (wspólnego czy osobistego) trafi taka nieruchomość. Obowiązuje tu zasada surogacji, czyli ważne jest skąd pochodziły pieniądze. Jeśli z zysków firmy odnotowanych już po ślubie, to są to pieniądze wspólne i taki sam los podzieli zakupiona za te pieniądze nieruchomość.

W przypadku zakupu nieruchomości na firmę, taka ochrona jest niemożliwa, bo wierzyciel firmy zawsze będzie mógł się zaspokoić z majątku wchodzącego w skład przedsiębiorstwa. Nie można mieć ciastka i zjeść ciastka. Jeśli nieruchomość ma być chroniona przed długami przedsiębiorcy, powinna zostać wprowadzona w małżeństwie rozdzielność majątkowa, ewentualnie rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków, a nieruchomość powinna zostać zakupiona na małżonka przedsiębiorcy, przed długami którego małżeństwo chce się chronić.

Małżonek dziedziczy dom po rodzicach

• Czy w przypadku rozwodu drugi małżonek ma jakiekolwiek prawo do tej nieruchomości, jeśli oboje w nim mieszkali i wspólnie inwestowali w jego remont?

Nie ma prawa do domu, natomiast ma prawo do rozliczenia nakładów, ale podobnie jak w omawianym już przypadku, zwykle tylko wtedy, kiedy zwiększyły one wartość nieruchomości.

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.