Rozwiązania proponowane w ramach Polskiego Ładu, a dotyczące rynku mieszkaniowego, zostały ogłoszone w momencie, gdy rynek jest bardzo rozgrzany. Według części analityków - już jest nawet przegrzany i mamy do czynienia z pompowaniem bańki. Niezależnie od spekulacji, z twardych danych wnika, że mieszkania są coraz droższe i spada ich dostępność. Powstaje obawa, iż rządowy program pogorszy sytuację. Czy Polski Ład wpłynie na ceny mieszkań i domów? Przyjrzyjmy się argumentom obydwu stron.

Aby ułatwić analizę sytuacji, wymieńmy elementy Polskiego Ładu, które mają wspierać przy zakupie nieruchomości mieszkaniowej lub budowaniu domu:

1. Gwarancja wkładu własnego (udzielana przez BGK gwarancja do 100 tys. zł),
2. Dopłata do kredytu (zależna od liczby dzieci i wypłacana, gdy dziecko urodzi się w trakcie spłacania kredytu),
3. Bon mieszkaniowy - społeczny i rodzinny (dopłata przy zakupie mieszkania, dla osób spełniających określone kryteria, w wysokości rosnącej wraz z liczbą dzieci),
4. Budowa domu bez pozwolenia na budowę (budowę domu o powierzchni zabudowy do 70 mkw będzie można realizować w oparciu o samo zgłoszenie).

Dowiedz się więcej o założeniach Polskiego Ładu - "Polski Ład a branża mieszkaniowa"

Z kolei po stronie rynku mamy kilka kluczowych czynników windujących ceny nieruchomości mieszkaniowych:

I. Rosnący popyt:

• niskie stopy procentowe (tani kredyt i niskie oprocentowanie lokat zachęcają do szukania innych form lokowania oszczędności - zakup mieszkania w 100% za gotówkę lub oszczędności stają się wkładem własnym przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego),
• wysoka inflacja (skłania do inwestowania tezauryzacyjnego, tj. w celu przechowania wartości taniejącego pieniądza).

II. Rosnące koszty:

• rosnące ceny materiałów budowlanych oraz robocizny,
• spadająca podaż gruntów budowlanych.

Czy Polski Ład spowoduje wzrost cen mieszkań i domów?

Krytycy rządowych pomysłów wskazują na fakt, że większość czynników powodujących wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych można sprowadzić do jednego - popyt zaczyna przeważać nad podażą. Z tego względu, aby zapobiegać drożyźnie, należałoby podejmować działania po stronie popytowej, czyli zwiększać liczbę dostępnych lokali. Taki zamysł przyświecał programowi Mieszkanie Plus, jednak póki co nie spełnił on swojego zadania.

Rozwiązania zaproponowane w ramach Polskiego Ładu, nawet jeżeli nie wszystkie będą wiązały się z wprowadzaniem na rynek dodatkowych pieniędzy, spowodują stymulację obrotu mieszkaniami i wzrost popytu, który i tak już jest za duży. Do grupy dotychczasowych klientów dołączą ci, którzy nie mają wkładu własnego, a wielodzietne rodziny przyspieszą decyzje o nabyciu pierwszego lub większego lokalu mieszkalnego. Skutkiem będzie jeszcze większy niedobór mieszkań i domów, co szybko przełoży się na dalszy wzrost cen.

Dowiedz się więcej o programie kredytów bez wkładu własnego: "Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – założenia projektu ustawy".

Czy Polski ład nie spowoduje wzrostu cen mieszkań i domów?

Entuzjaści Polskiego Ładu zauważają, że w odróżnieniu od programów wdrażanych w poprzednich latach (Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych), tym razem rząd nie ogranicza się do proponowania bezpośrednich dopłat przy zakupie nieruchomości mieszkaniowej. Taki charakter ma tylko bon mieszkaniowy i jest on obwarowany dodatkowymi warunkami, które mogą mocno zawęzić grono beneficjentów.

Gwarancja wkładu własnego nie wiąże się z wprowadzaniem na rynek żadnych dodatkowych pieniędzy. Kredytobiorca będzie dysponował taką samą kwotą, jak bez pomocy państwa, ono jedynie wystąpi jako czasowy gwarant wkładu własnego. W krajach, gdzie wdrożono analogiczne rozwiązania, nie zaobserwowano ich istotnego wpływu na ceny mieszkań i domów.

Z kolei w przypadku dopłat do kredytów, mają one być wypłacane nie w momencie zakupu nieruchomości, ale już w trakcie okresu spłaty kredytu. Ponownie więc, gdy będzie dochodzić do transakcji, beneficjent nie otrzyma żadnych dodatkowych środków, a w związku z tym sprzedający nie będzie miał podstaw do podnoszenia ceny. Tym bardziej, że mają obowiązywać limity cenowe, eliminujące z programu zbyt drogie mieszkania.

Ostatnia z wymienionych składowych Polskiego Ładu, czyli możliwość wybudowania domu bez pozwolenia, daje nadzieje na zwiększenie podaży domów. Ich większa dostępność zaspokoi popyt i doprowadzi do stabilizacji cen lub nawet ich korekty w dół. Jeżeli zaś chodzi o ewentualny wpływ większej liczby rozpoczętych inwestycji na ceny robocizny i materiałów budowlanych, to ceny te są windowane przez czynniki pozapopytowe - wysoką inflację oraz spowodowane pandemią zaburzenie cyklów produkcyjnych i logistycznych. Więcej o budowie domów 70 mkw przeczytasz tutaj - "Budowa domu 70 mkw w ramach Polskiego Ładu".

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.