Koszt wybudowania domu jest coraz wyższy. Ostatnio rosną zwłaszcza ceny materiałów budowlanych. Co należy wziąć pod uwagę planując budżet na budowę domu? Czy da się wybudować dom taniej? Na czym można oszczędzić?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co się składa na koszty budowy domu?

• W jaki sposób można obniżyć koszty budowy domu?

Według danych portalu Kalkulatory Budowlane ze stycznia 2022 r. rzeczywisty koszt budowy domu jednorodzinnego wzrósł o 14 proc. rok do roku. Z kolei według raportu grupy PSB Handel „Zmiany cen materiałów budowlanych oraz do domu i ogrodu w lutym i za 2 miesiące 2022 r.”, w lutym 2022 r. ceny materiałów wzrosły rok do roku średnio o 27 proc. Wzrosty odnotowano we wszystkich grupach towarowych, a największe dotyczyły izolacji termicznych (70 proc.), płyt OSB (52 proc.) oraz suchej zabudowy (46 proc.). Czy mimo wszystko budowa domu może nadal być opłacalna? Przedstawiamy kilka kwestii, które trzeba wziąć pod uwagę planując budżet, a także kilka sposobów na obniżenie kosztów.

Co się składa na koszty budowy domu?

Elementy składające się na koszty budowy domu:

• zakup działki budowlanej
• przygotowanie działki
• projekt domu
• materiały budowlane
• koszty prac budowlanych i wykończeniowych

Zanim będzie można przystąpić do budowy domu, należy oczywiście mieć odpowiednią działkę. Koszty działek budowlanych są bardzo zróżnicowane w zależności od lokalizacji. Szczególne różnice widać między gruntami położonymi w obrębie miasta a tymi poza miastem. Według danych GUS za 2020 r. średnia cena powierzchni ewidencyjnej działki pod zabudowę mieszkaniową wyniosła 810,5 tys. zł/ha, przy czym działki na obszarach poza miastami kosztowały średnio 674,7 tys. zł/ha, na obszarach miejskich – 1 353,5 tys. zł/ha, a w miastach na prawach powiatu – aż 1 964,8 tys. zł/ha. Dużą rozbieżność widać też między województwami – od 399,3 tys. zł/ha w woj. świętokrzyskim do 1 188,8 tys. zł/ha w woj. mazowieckim.

Działki na sprzedaż

Jeśli działka nie jest uzbrojona, tzn. nie jest wyposażona we wszystkie niezbędne przyłącza, kolejnym wydatkiem, który trzeba będzie ponieść, jest koszt uzbrojenia. Zależy on od tego, czy w pobliżu są już jakiekolwiek przyłącza, od odległości planowanego budynku od sieci, od mocy przyłączeniowej (dotyczy prądu), od rodzaju przyłącza, a także od lokalizacji i konkretnego dostawcy. Nie sposób więc podać dokładnej kwoty, na którą trzeba się przygotować. Według szacunku Kalkulatorów Budowlanych ze stycznia 2022 r. przyłącze wody może kosztować od 6 do 10 tys. zł, jeśli dom znajduje się niedaleko sieci. Dowiedz się więcej: "Co to jest uzbrojenie działki i jak je wykonać?".

Kolejnym kosztem, który trzeba ponieść, jest cena projektu domu. Według stanu na początek 2022 r. ceny gotowych projektów z katalogu to kilka tysięcy złotych; Kalkulatory Budowlane podają przedział 1500-6000 zł. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że do tego należy doliczyć koszty sporządzenia mapy do celów projektowych, badań gruntowych i adaptacji projektu do posiadanej działki, co może wynieść kolejne kilka tysięcy. Natomiast projekt indywidualny (na zamówienie) domu średniej wielkości może kosztować od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych w zależności od stopnia skomplikowania, a także lokalizacji i renomy biura architektonicznego sporządzającego projekt. Jednak w cenie takiego projektu zawiera się już jego adaptacja do działki oraz sporządzenie potrzebnej dokumentacji.

Spośród wszystkich wydatków na budowę najwięcej wynoszą koszty materiałów budowlanych. Całkowita kwota, jaką na nie wydamy, zależy od ich jakości i rodzaju, a także od metrażu i standardu planowanego domu. Według kosztorysu na początek roku 2022 przedstawionego przez Kalkulatory Budowlane, łączny średni koszt netto materiałów potrzebnych do budowy domu parterowego o powierzchni 100 mkw., o prostej konstrukcji i dachu dwuspadowym (bez uwzględnienia ceny działki i jej uzbrojenia, projektu, wykończenia i wyposażenia domu oraz zagospodarowania ogrodu), doprowadzonego do stanu deweloperskiego kosztuje ok. 342 tys. zł, z czego koszt samych materiałów, urządzeń i instalacji może wynieść nawet ok. 240 tys. zł, czyli ponad 2/3. Jednak, jak wspomniano, materiały budowlane ostatnio szybko drożeją, więc te dane mogą wkrótce się zmienić.

Kolejnym istotnym elementem kosztorysu są koszty wykończenia domu. Tutaj trudno jest podać choćby przybliżoną kwotę, gdyż wszystko zależy od metrażu, liczby pomieszczeń, jakości wybranych materiałów wykończeniowych, a także tego, czy choć część prac jesteśmy w stanie wykonać samodzielnie. Oprócz tego proces wykańczania bywa rozłożony w czasie, więc całościowy koszt może się zmienić w stosunku do pierwotnie zakładanego. Nawet jeśli zamówimy kompleksowe wykończenie „pod klucz”, czyli do takiego stanu, że dom praktycznie od razu nadaje się do wprowadzenia, możemy albo skorzystać z jednego z kilku pakietów w zróżnicowanych standardach, alb zamówić wykończenie całkowicie indywidualne, a wtedy koszt będzie wyliczony również indywidualnie, w zależności od potrzeb i upodobań. Przyjmując jednak orientacyjne, umiarkowane wartości, według wyliczeń Kalkulatorów Budowlanych z września 2021 r. na wykończenie niewielkiej łazienki (do ok. 9 mkw.) wydamy ok. 10 tys. zł, standardowej kuchni – ok. 15 tys. zł, pokoju (salonu, sypialni) – ok. 8-10 tys. zł. Należy się liczyć z cenami od ok. 800 do nawet 1300 (przy wyższym standardzie) złotych za metr kwadratowy. Warto jednak pamiętać, że również te wartości mogą się szybko zdezaktualizować.

Kolejną kwestią, którą trzeba mieć na uwadze, są koszty robót budowlanych i wykończeniowych. Warto wiedzieć, że stawki różnych wykonawców mogą być bardzo rozbieżne w zależności od standardu i zakresu prac oraz doświadczenia i renomy konkretnej ekipy. Duże znaczenie ma też lokalizacja. Przykładowo, według zestawienia Kalkulatorów Budowlanych montaż dwuspadowej więźby dachowej o prostej konstrukcji wychodzi najtaniej w województwie lubelskim (zakres cenowy ok. 57-66 zł/mkw.), a najdrożej w woj. dolnośląskim (ok. 70-80 zł/mkw.).

W jaki sposób można obniżyć koszty budowy domu?

Sposoby na obniżenie kosztów budowy domu:

• zakup działki poza miastem
• wybór gotowego projektu
• rezygnacja z dodatkowych kondygnacji (np. piwnicy)
• wybór prostego projektu
• budowa niewielkiego domu
• wykonanie części prac samodzielnie

Możemy znacząco oszczędzić na działce budowlanej, jeśli kupimy ją poza miastem. Właśnie lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na ceny gruntów pod zabudowę. Według wspomnianych wyżej danych GUS za rok 2020, hektar działki w mieście na prawach powiatu jest średnio niemal trzykrotnie droższy niż hektar działki poza obszarami miejskimi. Tu jednak trzeba starannie rozważyć wszystkie za i przeciw, jeśli chodzi o naszą sytuację życiową, mobilność, czas ewentualnych dojazdów, dostępność infrastruktury w interesującym nas miejscu itp. W przeciwnym razie może się okazać, że choć na sam grunt wydamy mniej, będziemy później tracić mnóstwo pieniędzy i czasu na dojeżdżanie do większej miejscowości, by cokolwiek kupić bądź załatwić.

Cechy działki też mają znaczny wpływ na koszty budowy. Warto wybrać działkę o regularnym kształcie i niezbyt nachyloną. Działki nietypowe mogą oznaczać konieczność zamówienia indywidualnego projektu domu. Potrzebne jest też badanie geologiczne gruntu, m.in. pod kątem wód gruntowych. Ich wysoki poziom może utrudniać budowę i sprawiać, że potrzebne są dodatkowe prace, a to oczywiście generuje koszty. Im lepsze warunki gruntowe, tym tańsze jest wykonanie fundamentów.

Działki na sprzedaż

Do pewnego stopnia można także oszczędzić na projekcie budowlanym. Jak wspomniano, gotowe projekty bywają znacznie tańsze niż indywidualne. Trzeba jednak starannie przeanalizować konkretny przypadek i sprawdzić, czy po doliczeniu kosztów adaptacji gotowy projekt faktycznie będzie się bardziej opłacał.

Taniej wychodzi też budowa domów niewielkich, typowych, o prostej konstrukcji. Warto więc przemyśleć, jakiego metrażu faktycznie potrzebujemy i czy będziemy go wykorzystywać w całości. Jeśli zależy nam na obniżeniu kosztów, lepiej też zrezygnować z wykuszy, lukarn, dużych nietypowych okien, a także dachu o nieregularnym kształcie i z wieloma załamaniami.

Poza tym na koszty wpływają dodatkowe kondygnacje. Budowa piętra to większe obciążenie ścian i fundamentów, a to z kolei oznacza konieczność zastosowania określonych (droższych) technik i materiałów budowlanych. Podpiwniczenie domu to też dodatkowe koszty, związane z koniecznością jego wykopania, ocieplenia i zabezpieczenia przed wilgocią. Dlatego, jeśli chcemy oszczędzić, warto się zdecydować na dom parterowy lub z poddaszem użytkowym, bez piwnicy, ale z pomieszczeniem gospodarczym na poziomie parteru.

Jeśli chodzi o stawki ekipy budowlanej, nie zawsze jest pole do negocjacji. Poza tym stawki znacząco niższe od typowych mogą wskazywać na małe doświadczenie wykonawców, a co za tym idzie, ryzyko błędów i konieczność poprawek czy nawet marnotrawstwo materiałów. Warto jednak się zastanowić nad wykonaniem niektórych prac samodzielnie lub z pomocą krewnych czy znajomych. Oczywiście trzeba wziąć pod uwagę, że do tego trzeba mieć odpowiednie doświadczenie i umiejętności. Można też rozważyć, czy bardziej się opłaca zatrudniać jedną firmę do wszystkich prac, czy przynajmniej niektóre czynności da się zlecić innemu fachowcowi, który policzy sobie taniej. Przy okazji należy zaznaczyć, że budowa tzw. systemem gospodarczym, choć oznacza brak kosztów robocizny, nie zawsze w praktyce wychodzi taniej. Wymaga bowiem dużo czasu, w ciągu którego też trzeba gdzieś mieszkać – i oczywiście regulować opłaty na bieżąco. Poza tym, jeśli budowa jest rozłożona w czasie, jej faktyczne koszty są niemożliwe do oszacowania – zwłaszcza biorąc pod uwagę szybko rosnące ceny materiałów. Dowiedz się więcej: "Sprawdź, czy oszczędzisz, wykańczając dom metodą gospodarczą".

Źródła danych: GUS, Kalkulatory Budowlane, PSB Handel

Dowiedz się więcej:

• "Budowa domu (krok po kroku)"
• "Dobra działka w dobrej cenie, czyli jak szukać okazyjnej oferty"
• "Jak tani kupić działkę budowlaną?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.