Wnioski z badania INPON za IV kwartał 2022 roku dotyczącego nastrojów na rynku nieruchomości, wydawanego przez portal Nieruchomosci-online.pl, mówią jasno: popyt na mieszkania, szczególnie te większe i droższe, jest wciąż osłabiony. Transakcje, jeśli już dochodzą do skutku, to zawierają je głównie klienci, którzy dysponują gotówką na zakup. Brak zdolności kredytowej klientów lub zbyt wysokie koszty kredytu – spowodowały odpływ z rynku potencjalnych kredytobiorców.

Czy 2023 rok będzie łaskawszy dla kredytobiorców? Co może wpłynąć na wzrost popytu? Rozmawiam o tym z Katarzyną Dmowską, wiceprezeską Grupy ANG SA.

Jaka jest aktywność banków w sektorze kredytów hipotecznych?

Obecnie nie obserwujemy wstrzymania akcji kredytowej przez banki. Posiadają one plany sprzedażowe na bieżący rok, ale są one z oczywistego względu dostosowane do panującej rzeczywistości rynkowej. Wpływ na podaż kredytów ma przede wszystkim kondycja kapitałowa banków, a ta spadła w 2022 r. głównie przez wprowadzenie wakacji kredytowych czy konieczność utrzymywania rezerw związanych z kredytami frankowymi.

Z drugiej strony obserwujemy od wielu miesięcy mniejszy popyt na kredyty hipoteczne spowodowany obawą klientów związaną z obecnym kosztem kredytu. Ale jest też poważniejszy powód. To brak zdolności kredytowej, z jakim borykają się osoby starające się o kredyt hipoteczny. Wiąże się on obecnie przede wszystkim z wciąż wysokim oprocentowaniem kredytów oraz buforem, jaki narzuca Komisja Nadzoru Finansowego. Stąd plany sprzedażowe banków muszą odpowiadać temu, co się dziś dzieje na rynku i realnych możliwości konsumentów.

Jak złagodzenie przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego warunków oceny zdolności kredytowej dla kredytów z tymczasowo stałą stopą procentową może wpłynąć na rynek w 2023 r.?

Złagodzenie warunków oceny zdolności kredytowej przez UKNF na początku lutego poprzez obniżenie buforu z 5 do 2,5 punktów procentowych w stosunku do kredytów z tymczasowo stałą stopą, jest bez wątpienia pozytywnym sygnałem dla rynku kredytowego. Daje też większą szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego konsumentom starającym się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. UKNF złagodził rekomendację między innymi dlatego, iż prawdopodobieństwo znacznego wzrostu stóp procentowych jest niższe. Niemniej jednak utrzymują się one wciąż na wysokim poziomie, stopa referencyjna wynosi obecnie 6,75%.

Czy zainteresowani zakupem nieruchomości wyliczają swoją zdolność kredytową i rezygnują z wzięcia niższego kredytu w oczekiwaniu na obniżenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, a co za tym idzie – wyższą zdolność?

Wszystko zależy od sytuacji klienta i jego indywidualnych potrzeb w danym momencie. Jeżeli dziś jego zdolność jest na tyle niska, że nie jest w stanie pozwolić sobie na zakup wymarzonego mieszkania dostosowanego do aktualnych potrzeb, to taki klient woli poczekać, aż sytuacja się zmieni. Zwłaszcza jeśli nie ma pilnej konieczności zmiany lokum. Jest też grupa klientów, którzy posiadają oczekiwaną zdolność kredytową, ale obecna wysokość raty i suma odsetek w całym okresie kredytowania, którą widzą na symulacji, na tyle ich odstraszają, że rezygnują i decydują się przeczekać.

Z informacji, które otrzymujemy od naszych ekspertów finansowych wynika, że klienci są zainteresowani kredytami i mają potrzeby zakupu mieszkań czy budowy domu. Natomiast głównym ich problemem jest brak zdolności kredytowej.

Do jakiego poziomu muszą wrócić stopy procentowe, aby popyt odbił?

W mojej ocenie, aby wrócił popyt na kredyty hipoteczne konieczne jest zatrzymanie wzrostu poziomu stóp procentowych i utrzymanie obniżonego buforu przez KNF w dłuższej perspektywie. Wiemy, że potrzeby mieszkaniowe są i tak samo jest potrzeba na wsparcie finansowe w ich zakupie. Wydaje mi się więc, że wystarczyłoby pozostawienie stóp na nawet nieco obniżonym poziomie przez jakiś czas, a klienci zaczęliby wracać. Warunkiem pozostaje oczywiście posiadanie przez nich zdolności kredytowej.

Czy jest coś jeszcze, co może ożywić popyt w najbliższym czasie?

Dużą nadzieję daje rozwiązanie „Bezpieczny kredyt 2%”, które ma ruszyć od 1 lipca 2023 r. w ramach programu rządowego „Pierwsze Mieszkanie”. Jeśli program zacznie działać zgodnie z tym, jak planuje rząd, to może to ożywić rynek kredytów hipotecznych w drugiej połowie tego roku. Plany rządu to 100 000 kredytów w ramach programu na najbliższe 3 lata, w tym 20 000 kredytów w roku 2023.

Warto zatem już dziś poznać zasady przyznawania „Bezpiecznego kredytu 2%”, sprawdzić swoją zdolność kredytową i dopełnić wymaganych formalności, aby móc złożyć wniosek w pierwszych dniach po oficjalnym wejściu programu w życie.

Dziękuję za rozmowę.

Sprawdź zdolność kredytową

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.