Po okresie zastoju na rynku nieruchomości widać oznaki ożywienia – przede wszystkim większe zainteresowanie ofertami sprzedaży i kredytami mieszkaniowymi. Jednak wiele osób jeszcze wstrzymuje się z decyzjami zakupowymi, licząc na spadki cen nieruchomości i obniżki stóp procentowych oraz na program Bezpieczny Kredyt 2%. Czy warto czekać? Co mówią na ten temat eksperci i na co wskazują dane?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są perspektywy cenowe?

• Czy warto czekać na tańsze kredyty?

• Czy warto czekać na program Bezpieczny Kredyt 2%?

• Na co zwrócić uwagę przy robieniu planów zakupowych?

Taniej nie będzie

W najnowszej edycji badania INPON, przeprowadzonej w marcu 2023 r. wśród 800 pośredników obrotu nieruchomościami, ankietowani nie prognozowali spadków cen mieszkań. Jeśli chodzi o kawalerki i większe mieszkania, najwięcej respondentów (odpowiednio 47 i 40 proc.) spodziewało się, że ceny pozostaną bez zmian, ale dość liczna grupa (odpowiednio 42 i 37 proc.) zakładała wzrosty.

Eksperci wypowiadający się podczas debaty „Kupić czy czekać? Na co mogą liczyć kupujący w II kw. 2023 r.” również nie zakładali obniżek. Wręcz przeciwnie – Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl wskazała, że ceny już zaczynają lekko rosnąć – i dotyczy to nie tylko małych, popularnych metraży, lecz także większych mieszkań. Widać to też w kwietniowym odczycie cen mieszkań na rynku wtórnym, który przygotował portal Nieruchomosci-online.pl – w 8 miastach wojewódzkich odnotowano wzrosty średnich cen ofertowych o więcej niż 1 proc. m/m, natomiast w pozostałych 10 stolicach regionów utrzymały się stałe ceny.

• Perspektywy cenowe zdaniem praktyków

Ewa Klos-Rychter, pośrednik i radca prawny z KLOS Kancelaria Prawna, Nieruchomości stwierdziła w czasie wspomnianej debaty, że ceny małych mieszkań będą rosły najszybciej wskutek wysokiego popytu. Z kolei Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom S.A., przewidywał, że ceny nowych mieszkań będą wyższe ze względu na rosnące koszty związane z budową. Prognozy podwyżek widać także w wypowiedziach z ankiety INPON:

Mieliśmy już pierwsze zgłoszenia od klientów zainteresowanych skorzystaniem z zapowiadanego rządowego programu kredytowania. W przypadku, gdy projekt ustawy zostanie przyjęty i tanie kredyty będą osiągalne dla młodych nabywców, rynek nieruchomości czeka ogromne pobudzenie. Gdy ten skok popytu napotka dołek związany z niższą podażą na rynku pierwotnym spowodowaną pandemią, mogą czekać nas duże korekty cen nieruchomości w górę.

Karol Myśliwiec
FindSQUARE, Warszawa

• Okazje cenowe – lepiej uważać

Zdarzają się okazje cenowe, np. gdy mieszkanie wymaga remontu albo gdy sprzedający nie może dłużej czekać. Ewa Klos-Rychter podczas debaty przestrzegała jednak, że w takich sytuacjach kupujący powinni zachować ostrożność. Należy zweryfikować, czy cena jest faktycznie niższa od rynkowych, a jeśli tak, to dlaczego, i sprawdzić mieszkanie pod kątem wad fizycznych i prawnych.

Czy warto czekać na tańsze kredyty?

Specjaliści wypowiadający się w raporcie INPON wskazali, obok cen, jako istotne bariery popytowe wysoką inflację, wysokie koszty życia i wysokie stopy procentowe. Obniżenie buforu KNF miało znaczenie dla poprawy zdolności kredytowej i wzrostu zainteresowania kredytami, ale nadal pozostają one niedostępne dla wielu osób. Dalsze zmiany polityki kredytowej mogłyby więc znacząco pobudzić rynek.

• Kiedy obniżki stóp procentowych?

Wiele osób z niecierpliwością czeka na obniżki stóp procentowych. Od września 2022 do tej pory (maj 2023) ich wartości pozostają na niezmienionym poziomie. Jednak prezes NBP Adam Glapiński w ostatnich wypowiedziach stwierdził, że jeszcze jest za wcześnie, by mówić o obniżkach, a RPP jest „gotowa na reakcję”, jeśli sytuacja będzie tego wymagała, co może oznaczać zarówno obniżkę, jak i podwyżkę. Natomiast w najnowszej ankiecie „Obserwatora Finansowego”, której wyniki opublikowano 17 maja 2023 r., prawie 50 proc. badanych ekonomistów wskazało, że spodziewa się pierwszej obniżki jesienią lub w IV kwartale 2023 r. Z kolei wiceminister rozwoju Waldemar Buda zapowiedział, że w styczniu 2024 r. „będziemy po pierwszej obniżce albo po dwóch obniżkach stóp procentowych”. Nie ma więc w tej kwestii jednomyślności, ale jeśli do obniżki dojdzie jeszcze w tym roku, może to nastąpić dopiero za kilka miesięcy.

• Czy przejście z WIBOR-u na WIRON wpłynie na sytuację kredytobiorców?

Jeśli chodzi o nowe kredyty hipoteczne oparte na WIRON-ie, według informacji KNF będą one oferowane przez banki od 2024 r. Jednak niektóre banki (Bank Pekao, ING Bank Śląski) informują, że takie produkty mogą znaleźć się w ich ofercie już w II połowie 2023 r. Czy ta nowa oferta będzie korzystniejsza niż dotychczasowa? Jak podają Rzeczpospolita i Business Insider, największe znaczenie będą miały stopy procentowe i ustalone przez banki zabezpieczenia przed ryzykiem z nimi związanym. Wskazuje się, że gdy WIRON będzie znacząco odbiegał od stopy referencyjnej NBP, banki mogą chcieć zmieniać marżę kredytową.

W przypadku kredytów już spłacanych, przejście na WIRON niekoniecznie będzie odczuwalne dla kredytobiorców jako wyraźny spadek rat. Z jednej strony wskazuje się na różnice między stawkami, które obecnie przekraczają 1 pkt proc. na korzyść WIRON-u. Według niektórych symulacji, w przypadku typowego kredytu mieszkaniowego z kwotą do spłaty 400 tys. zł rata miesięczna po przejściu na WIRON może spaść o ok. 400 zł. Jednak Dziennik Gazeta Prawna i Business Insider Polska podają, że różnica w praktyce będzie niewielka wskutek konieczności zastosowania tzw. spreadu korygującego w celu zminimalizowania ekonomicznych skutków zmiany.

Czy warto czekać na program Bezpieczny Kredyt 2%?

Nadzieje części kredytobiorców budzi program Bezpieczny Kredyt 2%, którego start zapowiadany jest na 1 lipca 2023 r. Może on zwiększyć dostępność kredytów, ale należy pamiętać, że łączy się on z różnymi ograniczeniami.

Przede wszystkim jest on skierowany jedynie do osób do 45. roku życia, kupujących pierwsze mieszkanie bądź kupujących lub budujących pierwszy dom. Kwota kredytu objęta programem to maksymalnie 500 tys. zł na jedną osobę lub 600 tys. zł na dwie. Przy maksymalnym dopuszczalnym wkładzie własnym 200 tys. zł ogranicza to pulę dostępnych nieruchomości, zwłaszcza w lokalizacjach, gdzie ceny są wysokie.

Wymieniono też cały szereg okoliczności, wskutek których można stracić dofinansowanie. W ciągu 10 lat dopłat nie będzie można np. sprzedać ani wynająć kredytowanego mieszkania. Nie można się też z niego wyprowadzić (chyba że stanie się niezdatne do użytku nie z winy kredytobiorcy) czy też kupić innego mieszkania bądź domu.

Weźmy też pod uwagę, że aby dostać kredyt w ramach programu, trzeba się wykazać zdolnością kredytową, a obecnie (stan na 18 maja 2023 r.) nie jest jeszcze sprecyzowane, czy przy jej obliczaniu dopłaty będą brane pod uwagę. Katarzyna Dmowska, wiceprezeska ANG S.A., w trakcie wspomnianej już debaty wskazała, że wymagana zdolność kredytowa może dotyczyć całego okresu spłaty.

Czekać czy kupić teraz? Na co zwrócić uwagę?

Uwzględniając wyżej wymienione informacje można stwierdzić, że całkiem znaczna grupa potencjalnych nabywców mieszkań nie będzie mogła skorzystać z preferencyjnych warunków kredytowania, a na spadki stóp procentowych trzeba będzie jeszcze poczekać. Należy też uwzględnić w planach zakupowych fakt, że czas może działać na niekorzyść kupujących ze względu na duże prawdopodobieństwo wzrostów cen. To, że teraz mamy zdolność kredytową na zakup określonego mieszkania, nie znaczy, że będziemy ją mieli za rok – zwłaszcza jeśli nie kwalifikujemy się do programu dopłat. Jeśli więc chcielibyśmy kupić mieszkanie już teraz, na co warto zwrócić uwagę?

• Mieszkanie – niekoniecznie jedno na zawsze

Osoby, które zastanawiają się nad zakupem mieszkania, a stać je na mniejsze niż by chciały, być może powinny rozważyć to, co w czasie debaty powiedział Waldemar Wasiluk – że mieszkanie nie musi być jedno na całe życie: „Pamiętajmy o tym, że za kilka lat, kiedy zmieni się nasza sytuacja życiowa, zawsze możemy zmienić mieszkanie – dokupić dodatkowy 1 pokój czy 2 pokoje w zależności od rzeczywistych potrzeb. Albo zmienić lokalizację w zależności od tego, jak życiowe sprawy nas poprowadzą”.

Waldemar Wasiluk podkreślił również, że metraż nie jest najbardziej istotny – kompaktowe mieszkanie może być również wygodne, jeśli jest dobrze zaprojektowane, gdyż tak naprawdę kupuje się funkcje, a nie liczbę metrów kwadratowych. Kluczowa jest natomiast infrastruktura w otoczeniu, nie tylko ta aktualna, lecz także planowana na przyszłość.

• Warto negocjować – cenowy punkt styku

Gdy cena mieszkania odbiega od oczekiwań, zawsze warto spróbować negocjacji. Łatwiej przy tym negocjować mieszkania z wadami czy o mniej popularnych cechach, które trudniej sprzedać – np. duże o średnim standardzie, bez balkonu, gorzej położone itp. W przypadku mieszkań deweloperskich liczy się także stadium inwestycji; najlepiej negocjować, gdy zostały ostatnie wolne lokale, które deweloper chce szybko sprzedać.

Kupujący mieszkania powinni jednak liczyć się z tym, że sprzedający nie zawsze są elastyczni pod względem cen, a niektórzy, jak określiła to Ewa Klos-Rychter w czasie debaty, „mają apetyt na więcej” i już próbują podwyższać ceny. Wypowiedzi takie pojawiły się też ze strony respondentów INPON-u:

Ceny niestety się utrzymują, co jest w naszym regionie jakimś fenomenem. Mam wrażenie, że często klient chciałby jeszcze podnieść już wysoką cenę, a nie jest skłonny do negocjacji w drugą stronę. Konsekwencją dla sprzedającego będzie przegapienie najlepszego momentu na sprzedaż w związku z przeszacowaniem oferty.

Joanna Lipińska
WGN – Nieruchomości, Świdnica

Największym wyzwaniem jest więc pogodzenie oczekiwań cenowych obu stron i znalezienie punktu styku. Jak podkreśliła Ewa Klos-Rychter w czasie debaty, obie strony muszą się spotkać w jednym punkcie. Kupujący są wymagający i potrzebują czasu na decyzję, a sprzedający nie powinni trzymać się sztywno cen. Wskazała jednak, że kompromis jest możliwy i już można go dostrzec, gdyż w raporcie NBP za ostatni kwartał 2022 r. widać, że ceny transakcyjne są niższe od ofertowych. Trend ten jest dostrzegalny również w najnowszych danych NBP za I kwartał 2023 r.

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.