Trudna sytuacja gospodarcza sprawiła, że rynek nieruchomości funkcjonuje w trybie oczekiwania na bardziej sprzyjające warunki. Co prognozują specjaliści na 2023 r. i co to oznacza dla osób, które chciałyby kupić mieszkanie?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są trendy i prognozy dotyczące sprzedaży i cen mieszkań?

• Czy będzie dużo dostępnych mieszkań na sprzedaż w 2023 r.?

• Czy warto czekać na obniżki cen nieruchomości?

• Co dalej z kredytami?

• Czy najem może być alternatywą dla kupna?

• Czy warto teraz decydować się na zakup mieszkania?

Sprzedaż i ceny mieszkań – trendy i prognozy

Portal Nieruchomosci-online.pl co kwartał przeprowadza badanie nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON). Jego wyniki odzwierciedlają aktualne nastroje dotyczące sytuacji na rynku, a także przewidywania co do najbliższej przyszłości. W najnowszej edycji, podsumowującej IV kwartał 2022, trzeci raz z rzędu indeks znalazł się nieco poniżej granicy optymizmu i zanotował niewielki spadek w stosunku do kwartału poprzedzającego. Oznacza to ustabilizowanie się rynku na nowym poziomie równowagi, z mniejszą liczbą transakcji.

Z metodologią badania i jego szczegółowymi wynikami można zapoznać się na stronie Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami.

Czy będzie dużo dostępnych mieszkań na sprzedaż w 2023 r.?

Według badania INPON prognozy na I kwartał 2023 r. przewidują wzrost podaży mieszkań na rynku wtórnym, zwłaszcza większych (zdaniem 61 proc. ankietowanych), ale i kawalerek (jak twierdzi 43 proc. ankietowanych). Wynika to z założenia, że aktualni właściciele mieszkań będą mieli trudności ze spłatą rat kredytów, więc niektórzy z nich zdecydują się na sprzedaż. Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl wskazuje, że na niektórych lokalnych rynkach już widać przewagę podaży nad popytem. Jej dalszy wzrost będzie oznaczał większe trudności ze sprzedażą dla właścicieli nieruchomości, ale z drugiej strony większy wybór i większe możliwości negocjacji dla kupujących.

Podaż nowych mieszkań może natomiast być niższa. Deweloperzy wstrzymują się z nowymi inwestycjami lub decydują się na mniejsze projekty wskutek ograniczeń w dostępie do gruntów, wysokich cen materiałów budowlanych oraz trudności w uzyskaniu decyzji administracyjnych (źródło: raport PKO BP „Rynek gruntów budowlanych w Ih22 – wysokie ceny, coraz mniej transakcji”). Według danych GUS za okres styczeń-grudzień 2022 r., w porównaniu z rokiem 2021 spadła liczba mieszkań w budowie (o 4,4%) i mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia bądź dokonano zgłoszeń z projektem budowlanym (o 12,8%).

Dowiedz się więcej: "Rynek pierwotny w pierwszych trzech kwartałach 2022 r." 

Czy warto czekać na obniżki cen nieruchomości?

Profesjonaliści rynku nieruchomości prognozują, że początek roku nie przyniesie większych zmian cenowych. Połowa ankietowanych uważa, że ceny kawalerek powinny ustabilizować się w pierwszych miesiącach 2023 r. Natomiast w przypadku większych mieszkań ponad 60 proc. badanych pośredników spodziewa się spadków cen. Należy zaznaczyć, że są to przewidywania niezbyt dużych korekt. W większe obniżki wierzą tylko nieliczni profesjonaliści rynku nieruchomości.

Aktualne trendy cenowe na rynku wtórnym przedstawione w raporcie Nieruchomosci-online.pl „Przegląd rynku nieruchomości IV kwartał 2022” wskazują na stabilizację lub niewielką korektę. Najbardziej widoczne obniżki odnotowano w przypadku większych mieszkań (4-pokojowych), które trudno jest sprzedać w czasach, gdy kredyty są drogie. W niektórych analizowanych miastach (Białymstoku, Szczecinie, Toruniu) średnie ceny takich mieszkań spadły nawet o 8 proc. Jeśli chodzi o mieszkania 2- i 3-pokojowe, zmiany średnich cen były z reguły niewielkie. W przypadku kawalerek zaznaczyły się wyraźne różnice w zależności od lokalizacji – w połowie badanych miast zanotowano wzrosty, a w połowie spadki.

Spore zainteresowanie wzbudzają nieruchomości w gminach położonych blisko dużych miast, gdyż ceny są tam nieraz znacznie niższe. W raporcie „Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości” z grudnia 2022 r. można jednak dostrzec, że różnice te się zmniejszają – średnie ceny ofertowe w miastach wojewódzkich hamują, a w gminach ościennych rosną. Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl komentuje, że jeszcze niedawno wspomniane różnice w niektórych regionach sięgały 60-80%, podczas gdy obecnie wynoszą maksymalnie 50%, a w części lokalizacji spadły do 10-30%.

Dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, nie prognozuje dużego spadku cen:

Nie oczekiwałbym gwałtownych przecen i wysypu tanich ofert. Obniżki mogą być przy mieszkaniach, które ktoś musi szybko sprzedać, lub przy niestandardowych, dużych lokalach, w których pojawiają się już jednak wyższe koszty utrzymania nieruchomości.

Dr hab. Bogusław Półtorak
prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu

Łukasz Gilis, współwłaściciel biura RE/MAX Family, w swojej wypowiedzi w trakcie spotkania online z ekspertami zorganizowanego przez Nieruchomosci-online.pl zakłada, że nadejdzie stabilizacja z możliwością korekt cen dla niektórych typów nieruchomości:

Mam nadzieję, że będzie cały czas stabilnie, być może z jakimiś obniżkami cen, jeżeli chodzi o duże domy, duże mieszkania, grunty inwestycyjne oraz lokale biurowe i użytkowe. (…) Na razie kryzysu nie ma, niech będzie wciąż stabilizacja i przede wszystkim niech rozsądek bierze górę.

Łukasz Gilis
RE/MAX Family, Milanówek

Jak wskazuje Aneta Chmielewska z biura Modern Town w Piasecznie, rynek nieruchomości staje się rynkiem kupującego, szczególnie tego z gotówką, co daje mu przewagę negocjacyjną:

Wcześniej na rynku było 80% klientów kredytowych i 20% gotówkowych, a teraz pozostało jedynie te 20% klientów gotówkowych do obsługi, dlatego ceny zaczynają spadać. (…) Rynek pierwotny był skierowany głównie do klientów kredytowych, dlatego teraz stoi. Wcześniej było 3 klientów na 1 mieszkanie, teraz są 3 mieszkania na 1 klienta.

Aneta Chmielewska
Modern Town, Piaseczno

Co dalej z kredytami?

Największe bariery dla kupujących mieszkania to:

• wysoki wskaźnik inflacji,
• wysokie stopy procentowe,
• mała dostępność kredytów hipotecznych.

Na rynku kredytowym obserwuje się ostatnio ogromne spadki. Według danych BIK w 2022 r. udzielono kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości o 49,1% niższej niż w 2021 r. Jeśli jednak inflacja zwolni, będzie także mniejsza presja na podwyższanie stóp procentowych, a kryteria obliczania zdolności kredytowej będą złagodzone, wskutek czego kredyty mogą stać się bardziej dostępne.

Prof. Bogusław Półtorak z UEW w komentarzu do badania INPON przewiduje, że w 2023 r. jest możliwość poprawy sytuacji i nastrojów, choć jeszcze nie w I kwartale. Będzie to efektem ograniczenia dynamiki inflacji, a co za tym idzie, zmniejszenia kosztów kredytów hipotecznych i wzrostu zdolności kredytowej. Prof. B. Półtorak wskazuje też, że sytuacja rynkowa na poziomie lokalnym może zyskać wskutek ewentualnego uruchomienia środków unijnych i inwestycji w ramach KPO, a na poziomie ogólnoświatowym – wskutek wygaszenia ryzyka skutków pandemii, a także ogólnej stabilizacji warunków makroekonomicznych.

W danych GUS z grudnia 2022 r. widać już pewne szanse na wyhamowanie inflacji. Poziom cen towarów i usług konsumpcyjnych wzrósł wówczas o 16,6% w porównaniu z grudniem 2021 r., podczas gdy w listopadzie 2022 r. analogiczny wzrost rok do roku wyniósł 17,5%. Jeśli chodzi o perspektywy na rok 2023, w ankiecie makroekonomicznej NBP z grudnia 2022 r. czytamy, że według prognoz ekspertów średnioroczna inflacja z 50-procentowym prawdopodobieństwem będzie zawierała się w przedziale między 11,7 a 15,5%, a według prognozy centralnej wyniesie 13,6%.

Jeśli natomiast chodzi o stopy procentowe, po cyklu podwyżek, który rozpoczął się w październiku 2021 r., stopa referencyjna osiągnęła wartość 6,75 we wrześniu 2022 r. i do lutego 2023 r. włącznie utrzymała się bez zmian. Czy oznacza to koniec wzrostów? Analitycy PKO BP w Kwartalniku Ekonomicznym 4q22 przyjmują, że tak – a pod koniec 2023 r. ich zdaniem zaczną się ostrożne obniżki.

W lutym 2023 r. ogłoszono złagodzenie rekomendacji KNF dotyczącej obliczania zdolności kredytowej. Dotychczas do aktualnego oprocentowania dodawano bufor o wysokości 5 pkt proc. na ewentualne podwyżki stóp procentowych. Obecnie zaleca się bufor 2,5 pkt proc. dla kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu, natomiast w przypadku kredytów o całkowicie stałym oprocentowaniu bufor nie jest konieczny. Zmiana ta wpływa na poprawę zdolności kredytowej u części kredytobiorców.

Pewne nadzieje może budzić także spadek wskaźnika WIBOR 3M. W styczniu 2023 r. WIBOR 3M (trzymiesięczny) wyniósł 6,96% (najniższy od czerwca 2022 r.), wobec 7,6 w grudniu 2022 r. Dla kredytobiorców oznacza to na razie niewielką, ale zauważalną obniżkę rat kredytów, a zarazem wzrost zdolności kredytowej. HRE Investments szacuje, że w ciągu najbliższego roku wskaźnik WIBOR może spaść do 5,5–6%.

W raporcie PKO BP „Puls nieruchomości: Nie taka dostępność mieszkań straszna, jak ją malują” podkreślono, że nawet przy bardziej restrykcyjnych warunkach kredytowania dostępność mieszkań nie przedstawia się tak źle, jak mogłoby się wydawać. Rynek pracy jest silny, a w wielu przypadkach zdolność kredytowa może być wystarczająca do zakupu mieszkania, choć nie zawsze jego metraż będzie satysfakcjonujący. Upowszechnienie się pracy zdalnej może natomiast sprawić, że kupujący mieszkania nie będą zmuszeni do wyboru drogich mieszkań w dużych miastach. Pewne szanse na poprawę sytuacji autorzy raportu widzą w planowanym programie Bezpieczny Kredyt 2%, który ma zostać uruchomiony w trzecim kwartale 2023 r.

Z powyższych informacji wynika, że można zakładać pewne polepszenie sytuacji na rynku już w 2023 r. Jest więc szansa, że więcej osób będzie mogło pozwolić sobie na zakup mieszkań.

Czy najem może być alternatywą dla kupna?

Wspomniane problemy z zakupem mieszkań, jak również przyjazd do Polski obywateli Ukrainy uciekających przed wojną, przyczyniają się do zwiększonego zainteresowania najmem. W badaniu INPON widać, że w IV kwartale 2022 r. wartości indeksu dla najmu mieszkań utrzymywały się powyżej granicy optymizmu, choć widać było już lekkie ochłodzenie rynku. Zdaniem ankietowanych pośredników popyt na najem ma się utrzymać na podobnym poziomie w I kwartale 2023 r.

Mieszkania na wynajem

Najem stał się dla wielu osób bardziej przykrą koniecznością niż wyborem, zwłaszcza że obecny czas jest niełatwy dla najemców. Wysoki popyt sprawia, że na rynku jest mniej dostępnych mieszkań. Czynsze są wysokie, przez co w trakcie najmu trudno odkładać na wkład własny. Choć w raporcie „Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości” z grudnia 2022 r. widać, że w niektórych lokalizacjach stawki najmu się stabilizują, a w przypadku większych mieszkań lekko spadły, w obliczu napływu migrantów do Polski sytuacja najemców może się jeszcze długo nie zmienić. Pośrednicy ankietowani w badaniu INPON wskazują, że w I kwartale 2023 r. czynsze najmu zarówno kawalerek, jak i większych mieszkań z dużym prawdopodobieństwem pozostaną bez zmian, a niektórzy specjaliści spodziewają się dalszych wzrostów.

Czy warto teraz decydować się na zakup mieszkania?

Na zakup mieszkania powinny teraz zdecydować się przede wszystkim osoby, które:

• dysponują gotówką i nie muszą posiłkować się kredytem hipotecznym,
• mają wysoki wkład własny i nie obawiają się o zbyt niską zdolność kredytową,
• wstrzymują się z zakupem mieszkania, choć mogłyby sobie na nie pozwolić, a jednocześnie ponoszą duże koszty związane z najmem nieruchomości.

Mieszkania na sprzedaż

W tej chwili warto zdecydować się na zakup nieruchomości w sytuacji, gdy udało się znaleźć naprawdę atrakcyjną ofertę, dysponuje się odpowiednią ilością gotówki i nie trzeba ubiegać się o kredyt hipoteczny, czy też zdolność kredytowa, nawet w tych trudnych warunkach, w jakich jesteśmy obecnie, jest wystarczająca i «z zapasem», a przy tym nieruchomość jest niezbędna do celów mieszkaniowych. Jednocześnie, jeżeli nie mamy gotówki na zakup lub wystarczającego «zapasu» zdolności kredytowej – warto zastanowić się nad odłożeniem decyzji zakupowej, aby nie stać się za chwilę sprzedającym nieruchomość «na szybko», aby uniknąć kolejnych zobowiązań.

Ewelina Szymańska
InHome Nieruchomości – partner Metrohouse w Olsztynie

Agnieszka Grotkowska, dyrektor sprzedaży Oddziałów Własnych Freedom Nieruchomości i członek zarządu ogólnopolskiej sieci biur Freedom Nieruchomości, podczas debaty „Kupno i sprzedaż nieruchomości w czasie zastoju. Nastroje na rynku nieruchomości w I kw. 2023 r.” zachęcała, by do zakupu podejść bez obaw, ale z rozwagą:

Każdy moment za zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych jest dobry. Jeżeli zakup jest realizowany dla siebie lub dla dzieci, po prostu szukamy takiej nieruchomości, która nam odpowiada i sprawdzamy, czy dysponujemy budżetem. (…) Oczywiście oprocentowanie jest wysokie, natomiast jeżeli przekalkulujemy sobie, że stać nas na taką ratę i jest to optymalna opcja sfinansowania zakupu, to radziłabym klientom nie bać się. Bo skoro obecnie mamy bardzo wysokie stopy procentowe, możemy spodziewać się szybciej obniżek niż dalszego wzrostu.

Agnieszka Grotkowska
Freedom Nieruchomości, Warszawa

Osoby, które mogą sobie pozwolić na kupno mieszkania, ale nie do końca zgodnego ze swoimi wymaganiami, powinny rozważyć rozszerzenie kryteriów poszukiwań. Możliwe, że wystarczyłoby im mieszkanie nieco mniejsze lub o trochę niższym standardzie, które i tak byłoby korzystniejszą opcją niż płacenie za drogi najem. Jeśli nie ma konieczności zamieszkiwania w dużym mieście lub dojazdy nie są problemem, warto wziąć pod uwagę inne lokalizacje, także poza miastem. Wprawdzie, jak wspomniano, różnice cenowe między dużymi miastami a gminami ościennymi się zmniejszają, ale nadal są wyraźnie widoczne, a czasem można trafić na prawdziwą okazję.

Co może zrobić ktoś, kto nie ma aktualnie zdolności kredytowej ani większych środków własnych na zakup mieszkania? Istnieje prawdopodobieństwo złagodzenia polityki kredytowej, a przez to łatwiejszej dostępności kredytów hipotecznych. W związku z tym być może dobrze byłoby zaczekać na obniżenie stóp procentowych. Pewne nadzieje dla części kredytobiorców może budzić także uruchomienie programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Źródła danych: Nieruchomosci-online.pl, GUS, PKO BP, NBP, HRE Investments

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.