Jeśli zdecydujemy się na wynajmowanie mieszkania studentom, otwieramy się na bardzo dużą grupę potencjalnych lokatorów. Poza tym studenci są skłonni wynajmować mieszkania na pokoje, co dla właścicieli oznacza możliwość większego zysku. Wielu wynajmujących obawia się jednak zakłócania spokoju, zniszczeń w lokalu i opóźnień w płaceniu czynszu. Dlatego warto z jednej strony wziąć studentów pod uwagę w ofercie najmu, a z drugiej – zabezpieczyć się przed problemami typowymi dla tej grupy najemców.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są zagrożenia związane z wynajmem mieszkania studentom?

• Jakie są korzyści z wynajęcia mieszkania studentom?

• Czy wynajem mieszkania dla studentów jest opłacalny?

Jakie są zagrożenia związane z wynajmem mieszkania studentom?

Czego najbardziej boją się wynajmujący ze strony studentów? Przede wszystkim hałaśliwych imprez, które przeszkadzają sąsiadom i mogą się nawet kończyć interwencjami policji. Innym częstym powodem skarg na studentów jest niszczenie wyposażenia lokalu – ścian, instalacji, mebli czy AGD, a także brak dbałości o czystość i porządek. Kolejne obawy dotyczą niewypłacalności lub opóźnień w płaceniu czynszu, gdyż studenci są często niezbyt zamożni, a wielu z nich nie ma jeszcze stałych dochodów.

Jak zmniejszyć ryzyko problemów? Zacznijmy od wstępnej selekcji osób, którym mielibyśmy wynająć mieszkanie. Jeśli mamy taką możliwość, zacznijmy od poszukiwania zainteresowanych z polecenia rodziny i znajomych. Można też, przynajmniej na początku, preferować osoby z wyższych lat studiów, a zwłaszcza łączące studia z pracą (tacy studenci mają bardziej ustabilizowaną sytuację finansową, a zarazem mogą być mniej skłonni do urządzania imprez do białego rana). Warto też zaprosić potencjalnych najemców na osobiste spotkanie i krótką rozmowę.

Bardzo istotna jest też odpowiednio sformułowana umowa najmu z dołączonym regulaminem właściwego zachowania w mieszkaniu i protokołem zdawczo-odbiorczym. Przy jej sporządzaniu warto skorzystać z pomocy fachowego pośrednika, który podpowie, co należy w niej uwzględnić, by jak najlepiej zabezpieczyć swoje prawa. Można także uwzględnić wymóg wpłacenia kaucji, która pokryje ewentualne szkody. Zawsze też warto rozważyć ubezpieczenie mieszkania – a w przypadku wynajmu studenckiego jest ono szczególnie istotne.

Jakie są korzyści z wynajęcia mieszkania studentom?

Jeśli zdecydujemy się na udostępnienie mieszkania studentom, nie będziemy narzekać na brak najemców.  W Polsce jest niewiele miejsc w akademikach, dlatego studenci szukający zakwaterowania poza miejscem zamieszkania przede wszystkim biorą pod uwagę najem. Gdy przeanalizujemy raporty AMRON „Studenci na rynku nieruchomości” z ostatnich lat, widać, że najem zajmuje bardzo istotne miejsce, jeśli chodzi o zakwaterowanie na czas studiów.  Według raportu z 2020 r. aż 52 proc. ankietowanych mieszkało w wynajmowanej nieruchomości, 27 proc. u rodziny lub znajomych, 14 proc. w akademiku, a 7 proc. miało własną nieruchomość. W badaniu z 2021 r. widać wpływ rzeczywistości pandemicznej i przeniesienia nauki do trybu zdalnego, gdyż aż 50% wszystkich ankietowanych studentów mieszkało u rodziny lub znajomych i nie płaciło za najem. Wśród pozostałych studentów jednak nadal przeważały osoby wynajmujące nieruchomość prywatną – 35 proc. We własnej nieruchomości mieszkało 6 proc. ankietowanych, w akademiku – 5 proc. ankietowanych, natomiast 4 proc. mieszkało u rodziny lub znajomych, ale płaciło za najem.

Jeśli zdecydujemy się na wynajem nieruchomości studentom, jest duże prawdopodobieństwo, że będziemy mieli zapewnioną ciągłość najmu, a więc i stałe dochody z czynszu, przynajmniej na czas roku akademickiego. Jeśli nasze mieszkanie spodoba się najemcom, a wzajemne relacje będą dobrze się układały, jest szansa, że będą chcieli u nas mieszkać nawet przez kilka lat, a oprócz tego polecą nas kolejnym studentom.

Studenci nie są bardzo wymagający, jeśli chodzi o standard mieszkania, więc można je wyposażyć niższym kosztem. Nie oznacza to, że możemy do niego wstawić kilkudziesięcioletnie, zniszczone meble po babci i źle działające AGD. Możemy jednak wybrać podstawowe, niedrogie sprzęty; niektóre mogą być z drugiej ręki, pod warunkiem że są sprawne i nie stwarzają zagrożenia.

Dodaj ogłoszenie

Czy wynajem mieszkania dla studentów jest opłacalny?

Jak wspomniano wcześniej, jeśli zdecydujemy się skierować ofertę najmu do studentów, chętnych nam nie zabraknie. W związku z tym nie musimy się obawiać, że mieszkanie będzie stało puste. Jeśli znajdziemy rzetelnych najemców, możemy liczyć na stałe dochody bez dłuższych przestojów, nawet przez kilka kolejnych lat.

Jeśli dysponujemy większym mieszkaniem, najlepiej 3-4-pokojowym, o odpowiednim rozkładzie (z osobną kuchnią i niezależnymi, nieprzechodnimi pokojami), są spore szanse, że uda się je wynająć na pokoje. Studenci są znacznie bardziej skłonni zgodzić się na taką formę najmu niż starsi, pracujący najemcy, którzy zwykle wolą osobne, niezależne mieszkania. Studentom zależy na redukcji kosztów, a nieraz także na możliwości mieszkania ze znajomymi. Widać to na podstawie danych z przytoczonego wcześniej raportu AMRON, przedstawiających popularność poszczególnych form najmu wśród studentów studiów stacjonarnych, którzy nie mieszkają u rodziny bądź znajomych ani nie mają własnej nieruchomości.  W 2020 r. w tej grupie studentów aż 47 proc. zdecydowało się na wynajem pokoju, 28 proc. współdzieliło wynajmowane mieszkanie z partnerem, krewnymi bądź znajomymi, w akademiku uczelnianym mieszkało 20 proc., samodzielnie wynajmowało nieruchomość zaledwie 4 proc., a 1 proc. korzystało z akademików prywatnych. W 2021 r. udział najmu na pokoje wśród ankietowanych stanowił 48 proc., współdzielenia wynajmowanej nieruchomości z bliskimi osobami – 32 proc., korzystania z akademika uczelnianego – 9 proc., najmu na wyłączność – 8 proc., korzystania z akademików prywatnych – 1 proc.

Najem na pokoje jest z reguły bardziej opłacalny niż wynajem całego mieszkania jednej osobie lub parze. Przeliczenie zysku na konkretne kwoty byłoby trudne, gdyż zależy to od rentowności najmu w danej miejscowości, nie mówiąc o tym, że stawki najmu ostatnio zmieniają się bardzo szybko. Biorąc jednak pod uwagę uśrednione dane ze wspomnianego już raportu AMRON z 2021 r. (z wyłączeniem osób wynajmujących od rodziny i znajomych, gdyż tu stawki mogły być poniżej rynkowych), student dzienny wynajmujący mieszkanie na wyłączność musiał zapłacić średnio 1485 zł, studenci współdzielący wynajmowane mieszkanie z partnerem/partnerką, rodzeństwem lub znajomymi płacili 920 zł od osoby, studenci wynajmujący samodzielny pokój – 808 zł od osoby, a studenci dzielący pokój z inną osobą – ok. 600 zł od osoby. Należy tu wziąć poprawkę na fakt, że w raporcie pytano o całościowe miesięczne koszty najmu na osobę, włączając w to także opłaty nieuwzględnione w czynszu, więc powyższe kwoty nie odzwierciedlają faktycznego zysku dla wynajmującego. Można jednak przyjąć, że przeciętny czynsz za wynajem na pokoje tak czy inaczej wychodzi wyższy w przeliczeniu na metr kwadratowy niż w przypadku wynajmu całego mieszkania na wyłączność bądź do współdzielenia z jedną bliską osobą. Jeśli np. wynajmiemy trzypokojowe mieszkanie czterem studentkom, to nawet jeśli każda z osobna będzie płaciła znacznie mniej niż kosztowałby ją wynajem niezależnej kawalerki. Całościowy czynsz, który możemy pobrać od nich wszystkich, będzie wyższy niż gdybyśmy to samo mieszkanie wynajęli pracującej parze bez innych lokatorów. Poza tym najem na pokoje zapewnia ciągłość dochodów. Nawet jeśli ktoś się wyprowadzi, pozostałe pokoje nadal będą wynajmowane, więc nie zostaniemy całkowicie bez wpływów z czynszu.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że najem na pokoje jest bardziej angażujący czasowo dla właściciela niż wynajem całego mieszkania od razu, gdyż trzeba znaleźć większą liczbę najemców. Poza tym należy częściej sprawdzać i wymieniać wyposażenie części wspólnych (kuchni, łazienki), gdyż szybciej się zużywa. Powinniśmy też liczyć się z ryzykiem konfliktów między współlokatorami – tym większym, im więcej osób mieszka razem.

Dowiedz się więcej:

• "Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie studentom?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.