Zgodnie z ustawą z 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, każdy kredytobiorca przed złożeniem wniosku kredytowego musi otrzymać formularz informacyjny, który ma pozwolić porównać oferty poszczególnych banków oraz poznać konsekwencje zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Jedną z informacji, która musi być zawarta we wspomnianym formularzu jest wysokość Rzeczywistej Rocznej Stopy Procentowej. Czym jest RRSO i o czym nam mówi?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak definiowana jest RRSO.

• O czym mówi wskaźnik RRSO.

• Czy decyzję o wyborze konkretnej oferty banku należy opierać na wskaźniku RRSO.

Co uwzględnia wskaźnik RRSO?

Zgodnie z definicją:

RRSO to całkowity koszt kredytu wyrażony jako procentowa wartość całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym.

Zgodnie z założeniem wskaźnik ten ma ułatwić kredytobiorcy wybór oferty najkorzystniejszej, najtańszej. Czy w rzeczywistości tak jest? Moim zdaniem, w wielu przypadkach może wręcz wprowadzić w błąd.

Zgodnie z wymogiem RRSO powinna uwzględniać wszystkie koszty związane z kredytem, tj.:

• odsetki,
• prowizję za udzielenie kredytu,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• ubezpieczenie na życie,
• ubezpieczenie pomostowe,
• ewentualny koszt konta,
• ewentualny koszt karty płatniczej/kredytowej,
• ewentualny koszt wyceny nieruchomości.

Znaczenie RRSO dla decyzji o kredycie

Część tych kosztów może być jednak niepoliczalna lub zmienna w czasie. Z punktu widzenia banku nie da się oszacować choćby dokładnego kosztu ubezpieczenia pomostowego, czyli ubezpieczenia występującego od momentu uruchomienia kredytu do wpisania banku do hipoteki. W zależności od rodzaju inwestycji oraz poszczególnych sądów wpisanie banku do hipoteki może nastąpić w ciągu miesiąca lub nawet 2–3 lat.

RRSO liczona jest dla parametrów wyjściowych, a zatem dla konkretnej kwoty kredytu, okresu kredytowania, oprocentowania kredytu. Jeśli już w trakcie spłaty kredytu dokonamy jego nadpłaty, to z automatu zmieni się poziom RRSO. W wielu przypadkach dokonywanie nadpłat kredytu jest postępowaniem z góry zaplanowanym i opieranie się wyłącznie na RRSO jako czynniku decydującym o atrakcyjności oferty może wręcz spowodować, że zamiast oferty najtańszej wybierzemy najdroższą.

Brać pod uwagę powinniśmy również utratę wartości pieniądza w czasie, czyli inflację. Jeśli w okresie 30 lat zaoszczędzimy na z pozoru tańszym kredycie kilka tysięcy złotych, nie oznacza to wyboru dobrego, jeśli w danym banku sporą kwotę będziemy musieli wydać na starcie, aby kredyt uruchomić, a w banku droższym obędzie się bez żadnych kosztów startowych. Należy pamiętać, że złotówka wydana dziś jest warta więcej niż będzie warta za np. 5 lat.

Kredyt hipoteczny jest poniekąd produktem szytym na miarę. Każdy z kredytobiorców ma inne możliwości, ale i potrzeby. Każdą ofertę kredytu hipotecznego powinniśmy rozkładać na czynniki pierwsze i analizować każdy z kosztów z osobna, patrząc nie tylko na jego wysokość, ale również na jego zasadność. Zupełnie inną wagę będzie mieć bowiem na przykład prowizja za udzielenie kredytu niż ubezpieczenie na życie. O ile pierwszy z kosztów uznać można za zupełnie zbędny z punktu widzenia kredytobiorcy, to drugi traktować można jako zabezpieczenie dla jego najbliższych.

***

Łukasz Zalewski - Ekspert ds. kredytów hipotecznych od 2010 r. Związany z Grupą ANG. Mimo że na co dzień mieszka w Rypinie, to z pozytywnym skutkiem pomógł w uzyskaniu kredytu hipotecznego kilkuset klientom z całej Polski. *** Grupa ANG Spółdzielnia powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.