Zaloguj się
Ubiegając się o kredyt, prawie każdy z nas zadaje sobie pytanie, czy go dostanie. Na podstawie własnych doświadczeń i opowiadań znajomych wiemy, że analitycy potrafią zgoła odmiennie spojrzeć na naszą sytuację finansową niż my sami. Banki oceniając potencjalnych kredytobiorców, biorą pod uwagę wiele czynników, które mają wpływ na decyzje kredytowe. Analizują ich status społeczny, wykształcenie, stan rodzinny, źródło dochodu i jego stabilność. Zanim jednak te wszystkie sita zostaną przez bank uruchomione w grę jako pierwsza wchodzi zdolność kredytowa.
Z tego artykułu dowiesz się:
Czym jest zdolność kredytowa?
Do jakich zasad stosują się banki, wyliczając maksymalny poziom obciążeń finansowych kredytobiorców?
Co wpływa na zdolność kredytową?
Trzymając się mniej lub bardziej oficjalnych definicji, zdolność kredytowa to możliwość regulowania swoich zobowiązań finansowych, zarówno posiadanych, jak i tych, o które wnioskujemy.
Zdolność kredytowa to możliwość regulowania swoich zobowiązań finansowych, zarówno posiadanych, jak i tych, o które wnioskujemy.
W każdym banku liczona jest ona inaczej i choć wszystkie będą brały te same czynniki pod uwagę, to różna będzie ich waga w ostatecznej ocenie. Jednak regulator rynku finansowego, czyli Komisja Nadzoru Finansowego nie pozwala bankom na dowolne kształtowanie tego parametru. Wiele lat temu została wprowadzona Rekomendacja S. Jest to zbiór zasad, do których banki powinny się stosować. Jedną z nich jest wyznaczenie maksymalnego poziomu obciążeń finansowych w stosunku do uzyskiwanego dochodu. Od angielskiej wersji tych słów ustalono nazwę tego wskaźnika – DTI. Twórcy Rekomendacji S uznali, że maksymalny poziom tego wskaźnika to 65%. Niestety, jest on obowiązujący tylko dla tych, którzy zarabiają powyżej średniej krajowej (obecnie około 3 700 zł netto). Dla pozostałych ten wskaźnik wynosi 50%. Co to w praktyce oznacza?
Jeśli o kredyt będzie ubiegała się osoba zarabiająca 4 000 zł, to żaden bank nie może udzielić jej kredytu z ratą przekraczającą 2 600 zł. Jeśli osoba ta ma już jakieś inne obciążenia kredytowe, będą one brane pod uwagę i zmniejszą odpowiednio wysokość nowego kredytu. Przy dochodach poniżej średniej krajowej obostrzenia są większe. Zarabiając 3 000 netto, wszystkie raty zobowiązań kredytowych nie mogą przekroczyć 1 500 zł. Jeśli ubiegając się o kredyt, posiadamy już raty w wysokości 500 zł, to nie dostaniemy kredytu z ratą wyższą niż 1 000 zł. Tyle teoria.
Pomimo początkowej niechęci do wprowadzonych obostrzeń w liczeniu zdolności kredytowej same banki z czasem zaostrzyły te kryteria. W praktyce uzyskanie kredytu przy zdolności liczonej tak, jak opisałem wyżej, jest niemożliwe. Ale po kolei…
Czynniki wpływające na zdolność kredytową
Podstawowy wpływ na zdolność kredytową ma wysokość dochodów. W dużym uproszczeniu można przyjąć, że każdy bank weźmie pod uwagę taką samą wartość tego dochodu (choć nie wszystkie banki akceptują wszystkie źródła dochodów). Mogą pojawić się drobne różnice polegające na liczeniu średniej wysokości zarobków. Jedne banki wezmą ją z 3, inne z 6 miesięcy, czasami 12 lub 24 w zależności od źródła dochodu, ale to temat na osobny artykuł. Trzymając się odgórnego poziomu wskaźnika DTI, teoretycznie każdy bank mógłby udzielić kredytu w takiej samej lub podobnej wysokości. Jest zgoła inaczej. Jak to się dzieje, że w jednym banku przy tych samych wartościach dochodu i zobowiązań posiadamy zdolność np. na 300 000 zł, a w innym tylko na 150 000 zł? Ma to związek z pozostałymi czynnikami wpływającymi na liczenie zdolności kredytowej, innymi niż wysokość dochodów.
Pierwszym czynnikiem (poza dochodem), który ma wpływ na zdolność kredytową jest wysokość zobowiązań finansowych związanych z udzielonymi nam kredytami i pożyczkami – zsumowane zostaną wysokości płaconych rat kredytów. Zarówno tych dużych – hipotecznych, jak i gotówkowych czy też związanych z wszelkimi nawet drobnymi zakupami ratalnymi, jakich dokonaliśmy. Dodatkowo w przypadku kredytów w walutach obcych banki do raty doliczą tak zwany bufor związany z prawdopodobieństwem wzrostu kursu waluty. W sposób znaczący może to zmniejszyć naszą zdolność. Największym „zjadaczem” możliwości płatniczych są jednak karty kredytowe i przyznane limity w rachunkach. Często stanowi to duże zaskoczenie dla składających wnioski kredytowe, ale bank policzy ich zobowiązania od przyznanego limitu, a nie wysokości jego wykorzystania. Dla przykładu – karta kredytowa z limitem 10 000 zł, nawet spłacana w całości w terminie (tak zwane zerowanie karty), powoduje 500 zł miesięcznego obciążenia, które analityk rozpatrujący wniosek musi wziąć pod uwagę. Przy niewielkich dochodach stanowi to znaczące obciążenie. Także wszelkie obciążenia poza bankowe, jak alimenty, pożyczki w zakładzie pracy, obowiązkowe składki potrącane przez zakład pracy mają wpływ na zdolność, ponieważ są brane pod uwagę przez banki na równi z obciążeniami z instytucji finansowych.
Oprócz powyższych kosztów dochodzą obciążenia, które każdy bank liczy inaczej. Są to koszty utrzymania. Co prawda także i w tym przypadku nadzór bankowy wydał swoje wytyczne, aby banki nie zaniżały tak zwanego minimum kosztów utrzymania, ale na ogół ich poziom stosowany prze banki jest na dość wysokim poziomie. Każdy z nas ponosi je w różnej wysokości i faktyczne różnice mogą być bardzo duże. W zależności od poziomu życia i miejsca zamieszkania realnie może to być kilkaset procent, a nawet więcej. Nikomu nie trzeba tłumaczyć, że przy oszczędnym życiu trzyosobowa rodzina jest w stanie utrzymać się przez miesiąc za 1 000 zł, ale z drugiej strony taki poziom wydatków w ciągu tygodnia też nie jest niczym niezwykłym i nie stanowi to zbytniej rozrzutności. Banki biorą to wszystko pod uwagę, każdy w innym stopniu, a przy tym w sposób znany tylko sobie ustalają powyższe kryteria. To właśnie dlatego poziom zdolności kredytowej przekładający się wprost na wysokość kredytu możliwego do uzyskania jest pomiędzy bankami tak różny i duży zarazem.
Bank bankowi nierówny
Nie mamy wpływu na stosowane przez bank regulacje i procedury, na poziom swoich dochodów na bieżąco też wpływ mamy niewielki. Wiedząc jednak o tak dużych różnicach występujących pomiędzy bankami przy liczeniu zdolności kredytowej, mamy wpływ na jedno. Nie ograniczajmy się do jednego czy dwóch banków, poszukując kredytu. Różnice pomiędzy poszczególnymi bankami mogą być naprawdę duże. Idealnym rozwiązaniem jest wizyta u eksperta kredytowego, który mając w ofercie wiele banków, sprawdzi naszą zdolność w każdym z nich. Jako klienci zaoszczędzimy czas, a przy tym poznamy pełną ofertę rynkową.
***
Krzysztof Iwan - Ekspert w zakresie kredytów hipotecznych z 19-letnim stażem w finansach. Prelegent na kongresach, aktywnie współpracujący z inwestorami. Zawiłości kredytowe oraz rynku nieruchomości nie mają przed nim tajemnic. Dzięki temu jest doceniany przez klientów. *** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.
