TBS to skrót od Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Jest to rozwiązanie przeznaczone dla osób, które zarabiają zbyt dużo, aby móc otrzymać lokal komunalny, a jednocześnie za mało, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny. To rozwiązanie powróciło w latach 90., ale czy wciąż można zamieszkać w mieszkaniu TBS? Podpowiadamy, jak je dostać oraz w jakim zakresie można nim dysponować.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak działają TBS-y?

• Jak dostać mieszkanie TBS?

• Jakie są opłaty za mieszkanie TBS?

• Czy można zrobić remont mieszkania TBS?

• Czy można wykupić mieszkanie TBS?

• Czy można podnająć mieszkanie TBS?

• Czy warto wynająć mieszkanie w ramach TBS?

TBS-y, czyli podmioty Towarzystwa Budownictwa Społecznego zostały utworzone na mocy Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. Taka działalność ma na celu zaoferować mieszkanie na wynajem osobom o przeciętnych dochodach.

W ustawie zostały zapisane formy prawne, w których mogą działać TBS-y i są to: spółka akcyjna, spółka z.o.o. i spółdzielnia osób prawnych.

Pierwszy budynek, który powstał w ramach budownictwa społecznego to blok w Śremie, wybudowany w 1994 roku. Do dyspozycji lokatorów oddano wtedy 36 mieszkań.

Mieszkania na sprzedaż

Jak działają TBS-y?

Zgodnie z wyżej wspomnianą ustawą, zadaniem Towarzystwa Budownictwa Społecznego jest budowa lokali, a także ich modernizacja lub remonty, wynajem mieszkań i administrowanie całymi blokami.

Kto może zamieszkać w TBS-ach? Głównym kryterium, według którego dobierani są lokatorzy, to wysokość dochodów. Nie mogą one przekraczać 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie. W związku z tym mieszkania są przeznaczone dla osób średnio zamożnych.

Warto wiedzieć, że osoby zajmujące takie lokale, nie są ich właścicielami. Z Towarzystwem Budownictwa Społecznego podpisuje się umowę najmu i na tej podstawie można użytkować to miejsce.

W związku z tym lokum, które zajmujemy, nie możemy sprzedać ani wziąć na nie kredytu hipotecznego. Nie dysponujemy bowiem prawem własności.

Jak dostać mieszkanie w TBS?

Osoby zainteresowane najmem lokalu w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego muszą do tej instytucji złożyć stosowny wniosek. Następnie zostanie on rozpatrzony przez komisję, która zadecyduje, czy dani lokatorzy spełniają warunki, które uprawniają ich do zawarcia umowy najmu mieszkania TBS.

Warunki, które trzeba spełnić, aby dostać mieszkanie TBS:

• nie można być właścicielem żadnego innego lokalu mieszkalnego,
• trzeba zarabiać tyle, aby mieścić się w granicy dochodowej ustalonej dla danego województwa,
• trzeba wpłacić kaucję zabezpieczającą, o ile otrzymamy decyzję pozytywną.

Weryfikacja dochodu odbywa się na podstawie ostatniego zeznania podatkowego PIT. Lepiej więc nie deklarować mniej niż się rzeczywiście zarabia, bo przed wydaniem decyzji komisja kwalifikacyjna sprawdzi, jaka jest prawda.

Mieszkania na sprzedaż

Ile się płaci za mieszkanie TBS?

Oczywiście lokalu w TBS-ach nie otrzymujemy za darmo. Za możliwość jego zamieszkiwania trzeba zapłacić czynsz. Ze względu na to, że budowę takich bloków wspiera państwo, wysokość czynszu jest odgórnie i prawnie ustalona.

Nie może ona przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku. Ile to jest w złotówkach? W głównej mierze ta wartość zależy od lokalizacji, ale w większych miastach w Polsce wynosi około 25 zł za metr kw. Im większe lokum zajmujemy, tym czynsz będzie więc większy. Przykładowo lokatorzy, mieszkający na 30 metrach kw. będą płacić miesięcznie 750 zł, za to ci, których mieszkanie zajmuje 60 metrów kw. - już 1 500 zł.

Wysokość czynszu jest ustalana zgodnie z zapisami ustawy, która reguluje działalność TBS-ów, czyli wspomnianej wcześniej Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa.

Stawka, którą będą płacić lokatorzy, musi być ustalona tak, aby przychody z tego tytułu pokryły koszty eksploatacji całego budynku, a także starczyły na spłatę ewentualnej raty kredytu hipotecznego, zaciągniętego na budowę bloku.

Dodatkowo wynajmujący mieszkanie musi jeszcze zapłacić dwie opłaty: kaucję zabezpieczającą i opłatę partycypacyjną.

Kaucja zabezpieczająca to rozwiązanie znane ze standardowego wynajmu mieszkań. Pomaga zabezpieczyć środki, które mogą pokryć naprawy szkód, które ewentualnie wyrządzi wynajmujący. W TBS-ach kaucja wynosi zazwyczaj równowartość od 3 do 6 miesięcznych czynszów.

Przed zamieszkaniem trzeba jeszcze dodatkowo wnieść opłatę partycypacyjną. Wynosi ona od 15% do 30% kosztów budowy mieszkania i musi zostać zwrócona do 12 miesięcy od momentu, kiedy mieszkanie zostanie opuszczone, a umowa najmu rozwiązana.

Czy można wyremontować mieszkanie TBS?

Najemcy mieszkań TBS często zastanawiają się, czy mogą wyremontować je bez zgody Towarzystwa. Działa to na podobnej zasadzie, jak wtedy, gdybyśmy decydowali się na standardowy wynajem na rynkowych warunkach. Wszystkie poważniejsze remonty, które mają wpływ na pierwotny układ mieszkania mogą być wykonane tylko po wyrażeniu zgody przez TBS. Jest to wymagane nawet wtedy, jeżeli nie wpływają one na części wspólne danego budynku.

A kto płaci za ten remont? Najczęściej koszty ponosi lokator, rzadko jest tak, że TBS partycypuje w wydatkach. Warto jednak wiedzieć, że niektóre towarzystwa mają specjalne programy, w ramach których wykonanie remontu na własny koszt może być później odliczone od czynszu.

Czy można wykupić mieszkanie w TBS?

Do tej pory praktycznie nie można było wykupić mieszkania TBS. Jednak od 1 stycznia 2022 roku ma być to możliwe dzięki nowelizacji Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Będzie można nabyć lokal na własność w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Trzeba jednak mieć na uwadze, że ochrona lokatorów będzie ograniczona w takim wypadku do zwykłych umów najmu. A to oznacza, że gdy znajdzie konieczność opuszczenia mieszkania, najemcy nie będzie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego.

Z kolei w Ustawie z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa została wprowadzona możliwość zamiany umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego na umowę najmu z dojściem do własności. Dzięki temu od ceny wykupu można odliczyć wysokość partycypacji. Trzeba jednak spełnić kilka warunków:

• wysokość partycypacji musi być maksymalna (20 – 25 proc. kosztów budowy mieszkania),
• umowa w sprawie partycypacji musi być zawarta od przynajmniej 5 lat,
• przez co najmniej 5 lat do momentu złożenia wniosku nie można zalegać z czynszem lub z innymi opłatami za okres nie dłuższy niż 3 miesiące.

Czy można podnająć mieszkanie TBS?

Aby móc podnająć mieszkanie TBS, trzeba uzyskać zgodę Towarzystwa. Jeżeli jej nie mamy, a wyda się, że lokal zajmuje inna osoba, to może być to podstawa do wypowiedzenia umowy najmu. Nie warto więc ryzykować wyrzuceniem z mieszkania.

Trzeba mieć jednak świadomość, że uzyskanie zgody na podnajem jest zazwyczaj naprawdę bardzo trudne.

Czy warto wynająć mieszkanie TBS?

Mieszkanie w TBS-sach ma swoje wady i zalety. Warto się zdecydować na taki najem, jeśli nie mamy ani gotówki na zakup własnego lokum ani nawet wystarczających dochodów czy wkładu własnego, aby otrzymać kredyt hipoteczny.

Najem w ramach TBS jest lepiej uregulowany prawnie niż gdybyśmy decydowali się na najem od osoby prywatnej. Towarzystwo ma ograniczone możliwości rozwiązania umowy i może to zrobić tylko w określonych w ustawie przypadkach. Dlatego możemy czuć się w takim mieszkaniu bezpieczniej i mieć większą gwarancję, że nikt nas z niego nie wyrzuci z dnia na dzień.

Wadą takiego rozwiązania jest natomiast fakt, że mieszkanie nigdy nie będzie nasze, chyba że zdecydujemy się na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. W większości przypadków jednak to, co zarabiamy, będziemy musieli w części oddawać Towarzystwu. Będzie miało ono również wgląd do naszych zarobków.

Warto więc zdecydować się na TBS, ale tylko wtedy, gdy nie mamy alternatywy.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jak tanio wyremontować mieszkanie?
• Co to jest gminny zasób nieruchomości?
• Co to jest budownictwo społeczne?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.