Od dnia wejścia w życie planu ogólnego, co powinno nastąpić do 1 stycznia 2026 roku, decyzje WZ będą musiały być z nim zgodne.

Przykład
W listopadzie 2025 roku deweloper wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji WZ dla budynku wielorodzinnego. W tym czasie gmina już procedowała plan ogólny. Został on uchwalony i wszedł w życie w marcu 2026 roku. W planie ogólnym gmina objęła teren planowanej przez dewelopera inwestycji strefą zieleni i rekreacji. Inwestycja była niezgodna z profilem funkcjonalnym strefy. Z uwagi jednak na wszczęcie postępowania przed 31 grudnia 2025 roku, organ nie ma obowiązku uwzględniać ustaleń planu ogólnego. Deweloper uzyska decyzję WZ.

W jaki sposób ma być zapewniona zgodność decyzji WZ z planem ogólnym?

Odpowiedź na to pytanie zawarta jest w art. 54 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

• funkcja planowanej zabudowy i zagospodarowania terenu musi być zgodna z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren określony w planie ogólnym,
• określony w decyzji WZ minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej na terenie inwestycji nie może być mniejszy niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony w planie ogólnym dla strefy planistycznej obejmującej teren,
• w przypadku gdy teren inwestycji położony jest w obszarze zabudowy śródmiejskiej – minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, jaki zostanie wyznaczony w decyzji WZ, nie może być mniejszy niż 2/3 tego udziału określonego w planie ogólnym dla strefy planistycznej, w której znajduje się teren inwestycji,
• określona w decyzji WZ maksymalna nadziemna intensywność zabudowy ma być nie większa niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona w planie ogólnym dla strefy planistycznej obejmującej ten teren,
• przewidziana w decyzji WZ wysokość zabudowy ma być nie większa niż maksymalna wysokość zabudowy określona w planie ogólnym dla strefy planistycznej obejmującej teren,
• udział powierzchni zabudowy może być nie większy niż maksymalny udział powierzchni zabudowy określony w planie ogólnym dla strefy planistycznej obejmującej teren.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

1. Określenie w planie ogólnym powyższych wskaźników zabudowy dla danej strefy planistycznej nie jest gwarantem uzyskania decyzji WZ, która będzie ustalała te wskaźniki na maksymalnym lub minimalnym poziomie przewidzianym w tym planie.
2. Wysokość tych wskaźników będzie wynikała z przeprowadzonej przez organ analizy urbanistycznej dotyczącej parametrów i wskaźników występujących w zabudowie sąsiedniej, znajdującej się w obszarze analizy.
3. Jeśli będą one niższe niż te wynikające z planu ogólnego, to organ ustali wskaźniki zabudowy na poziomie wynikającym z analizy urbanistycznej.
4. Jeśli będą wyższe, to wówczas zostaną zredukowane do poziomu wynikającego z planu ogólnego.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.