Obecnie, decyzje o warunkach zabudowy są bezterminowe. Zdarza się więc, że pozwolenia na budowę są wydawane w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy sprzed kilku lat, mimo że przez ten czas stan zagospodarowania sąsiedztwa inwestycji mógł ulec znacznym przemianom i wybudowanie budynku, dla którego nawet kilka lat wcześniej wydano decyzję o warunkach zabudowy, może naruszyć aktualny ład przestrzenny. Po 1 stycznia 2026 roku decyzje WZ będą terminowe.

Reforma planowania przestrzennego wprowadziła do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 64c, zgodnie z którym decyzje WZ będą wygasały po upływie 5 lat od dnia, kiedy stały się prawomocne.

Zasada ta wejdzie w życie 1 stycznia 2026 roku.

Przepis ten posługuje się pojęciem prawomocności, a prawomocne są decyzje, których nie można zaskarżyć do sądu, a nie takie, od których nie można złożyć odwołania do organu wyższej instancji.

Przykład
15 września 2024 roku właściciel działki wystąpił z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla budynku jednorodzinnego. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana 10 stycznia 2025 roku. Nikt nie wniósł odwołania, i decyzja stała się ostateczna oraz prawomocna 25 lutego 2025 roku. Decyzja ta jest bezterminowa, ponieważ stała się prawomocna przed 1 stycznia 2026 roku.

Przykład
Deweloper wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy 10 stycznia 2024 roku. Po 5 miesiącach organ wydał decyzję WZ. Od decyzji zostało wniesione odwołanie. SKO rozpatrzyło odwołanie po kolejnych 4 miesiącach i utrzymało w mocy decyzję WZ. Decyzja WZ stała się ostateczna, ale sąsiad wniósł skargę do sądu administracyjnego, a następnie skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Na dzień 1 stycznia 2026 roku skarga kasacyjna nie została rozpoznana, dlatego decyzja WZ nie stała się przed tym dniem prawomocna. Po wydaniu korzystnego wyroku przez sąd decyzja WZ będzie decyzją terminową.

Aby tego uniknąć, inwestor powinien wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę możliwie jak najszybciej po uprawomocnieniu się decyzji WZ. Jeżeli w trakcie toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę decyzja WZ wygaśnie, starosta odmówi wydania pozwolenia na budowę.

Gdy decyzja WZ wygaśnie w trakcie prowadzonej inwestycji, nie będzie można wystąpić o zmianę pozwolenia na budowę.

Z kolei jeśli na skutek odwołań czy skarg, pozwolenie na budowę zostanie uchylone, a decyzja WZ wygaśnie, trzeba będzie rozpoczynać procedurę od nowa i uzyskiwać ponownie decyzję WZ po to, by móc kontynuować postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

1. Jeśli wystąpiłeś o wydanie decyzji WZ lub już ją uzyskałeś, ale nie jest ona jeszcze prawomocna, to może okazać się, że przed 1 stycznia 2026 roku nadal nie będzie prawomocna (np. z powodu jej zaskarżenia – wniesienia odwołania czy skargi lub skargi kasacyjnej). Pamiętaj o konsekwencjach, jakie będą wiązały się z terminową decyzją WZ.
2. Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość z decyzją WZ, upewnij się, czy jest ona prawomocna i kiedy stała się prawomocna. Zażądaj od sprzedającego przedstawienia zaświadczenia właściwego organu, że nie została wniesiona do sądu administracyjnego skarga od decyzji WZ, a gdy taka skarga została wniesiona – przedstawienia prawomocnego wyroku oddalającego tę skargę.
3. Jeśli chcesz uniknąć konsekwencji związanych z terminową decyzją WZ, złóż jak najszybciej wniosek o wydanie decyzji WZ. Zwiększysz swoje szanse na uzyskanie decyzji WZ przed 1 stycznia 2026 roku.

Dowiedz się więcej:

• Decyzje WZ od 2026 roku – czy wydane wcześniej nadal będą ważne?

• Decyzje WZ od 2026 roku – czy będzie można je uzyskać?

• Decyzje WZ po zmianach – co czeka inwestorów?

• Plan ogólny a decyzje WZ – jak wpłynie na ich wydawanie?

• Decyzje WZ a zgodność z planem ogólnym – co to oznacza?

• Nowe wskaźniki i parametry w decyzjach WZ – co się zmieni?

• Decyzje WZ – czy gmina może je zawiesić przez procedowanie planu ogólnego?

• Decyzje WZ dla działek rolnych klas I–III – czy będą możliwe?

• Zmiana decyzji WZ od 2026 roku – jakie będą zasady?

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.