Czy po 1 stycznia 2026 roku nadal będzie można uzyskać decyzje WZ? Tak, będzie to możliwe. Uzyskanie przez inwestora decyzji WZ po 1 stycznia 2026 roku będzie jednak uzależnione od tego, czy gmina przed tą datą uchwaliła plan ogólny i czy przed tą datą wszedł on w życie.

Po wejściu w życie planu ogólnego w danej gminie, warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy będzie położenie terenu inwestycji w obszarze uzupełnienia zabudowy. Innymi słowy – właściciel działki będzie mógł uzyskać decyzję WZ, tylko jeśli jego działka będzie położona na obszarze uzupełnienia zabudowy określonym w planie ogólnym oraz jeśli zostaną spełnione pozostałe wymogi określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeżeli w planie ogólnym danej gminy takie obszary w ogóle nie zostaną wyznaczone, to nie będzie możliwości uzyskania warunków zabudowy.

Nowe pojęcie:
OBSZAR UZUPEŁNIENIA ZABUDOWY to wyznaczony przez gminę w planie ogólnym teren, w którym dopuszczalna będzie realizacja zabudowy. Obszar uzupełnienia zabudowy będzie ustalany w sposób ściśle określony w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z 2 maja 2024 roku w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym (Dz. U. 2024.729).
Zasady ustalania obszaru uzupełnienia zabudowy są skomplikowane, jednak – w dużym uproszczeniu – można powiedzieć, że będzie to teren, na którym istnieje zgrupowanie co najmniej 5 budynków położonych w odległości nie większej niż 100 m od siebie.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

Jeśli do 31 grudnia 2025 roku gmina, w której położona jest Twoja nieruchomość, nie uchwali planu ogólnego, to od 1 stycznia 2026 roku, nie będziesz mógł uzyskać dla tej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy.

Na terenach nieobjętych po 1 stycznia 2026 roku planem ogólnym będzie można realizować inwestycje jedynie w oparciu o decyzje WZ, które zostały wydane przed tą datą lub decyzje WZ wydane po tej dacie, jeśli wniosek o ich wydanie zostanie złożony do 31 grudnia 2025 r. albo w oparciu o obowiązujące plany miejscowe.

Taki stan będzie trwał aż do dnia uchwalenia i wejścia w życie planu ogólnego.

Przykład
Inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji WZ w lipcu 2025 roku. Organ wydał decyzję WZ 24 lutego 2026 roku. W tym czasie nie obowiązywał jeszcze w gminie plan ogólny, ale był w trakcie procedowania. Wydanie decyzji WZ było możliwe, pomimo iż plan ogólny nie został jeszcze uchwalony, ponieważ wniosek o decyzję WZ został złożony przed 31 grudnia 2025 roku.

Ważne dla deweloperów!

1. Jeśli zamierzasz realizować inwestycję na nieruchomości, która nie ma uchwalonego planu miejscowego, a nie masz pewności, czy Twoja nieruchomość zostanie w przyszłości objęta w planie ogólnym obszarem uzupełnienia zabudowy – złóż wniosek o wydanie decyzji WZ. Powinieneś to zrobić najpóźniej do końca 2025 roku, jeśli do tego czasu nie zostanie uchwalony plan ogólny.
2. Sprawdzaj, czy gmina, w której położona jest nieruchomość, przystąpiła do sporządzenia planu ogólnego. Jeśli gmina podjęła w tym zakresie uchwałę,
   pilnuj terminu na złożenie wniosku do planu ogólnego i złóż wniosek o objęcie nieruchomości strefą wielofunkcyjną z zabudową wielorodzinną lub jednorodzinną oraz obszarem uzupełnienia zabudowy.
3. Jeśli planujesz zakup takiej nieruchomości, pamiętaj, że po 1 stycznia 2026 roku zmienią się istotnie zasady wydawania decyzji WZ, gdy w gminie nie będzie obowiązywał plan ogólny. Wprowadź do zawieranej ze sprzedającym umowy przedwstępnej takie zapisy, które będą zabezpieczały Cię przed nieuzyskaniem decyzji WZ.

Ważne dla właścicieli działek!

1. Jeśli jesteś prywatnym inwestorem – właścicielem działek, które nie są objęte planem miejscowym, a chciałbyś w przyszłości przekształcić je w działki budowlane i wybudować na nich np. dom jednorodzinny, powinieneś jak najszybciej wystąpić z wnioskiem u ustalenie warunków zabudowy.
2. Sprawdzaj, czy gmina, w której położona jest Twoja nieruchomość, przystąpiła do sporządzenia planu ogólnego. Jeśli gmina podjęła w tym zakresie uchwałę, pilnuj terminu na złożenie wniosku do planu ogólnego i złóż wniosek o objęcie nieruchomości strefą wielofunkcyjną z zabudową jednorodzinną.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.