Zasady wydawania decyzji WZ obowiązujące do 31 grudnia 2025 roku

Zgodnie art. 61 ust. 1-6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2024.1130 ze zm.) w brzmieniu obecnie obowiązującym, decyzja WZ może być wydana, jeśli planowana inwestycja:

• spełnia warunek „dobrego sąsiedztwa” – oznacza to, że inwestycja musi stanowić kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, w odniesieniu do zabudowy, która istnieje na działce sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, co planowana inwestycja,
• ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną lub służebność,
• ma zapewniony wystarczający dostęp do uzbrojenia terenu, przy czym uzbrojenie to może być istniejące na dzień wydania decyzji WZ lub dopiero projektowane
• realizowana ma być na terenie, który nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (dotyczy to gruntów klas IV-VI oraz gruntów znajdujących w granicach administracyjnych miasta), albo na terenie, który jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu tzw. starych planów miejscowych obowiązujących przed 1 stycznia 1995 roku,
• jest zgodna z przepisami odrębnymi
• nie znajduje się na terenie, który jest objęty zakazem wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi, lub w strefie kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu wysokiego ciśnienia, lub w strefie bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu

Wszystkie te warunki muszą być spełnione łącznie! Brak choćby jednego z nich oznaczać będzie odmowę wydania decyzji WZ.

Spełnienie warunku kontynuacji funkcji i wskaźników weryfikowane jest przez organ wydający decyzję WZ na podstawie analizy urbanistycznej sporządzanej w toku postępowania o wydanie decyzji WZ.

Analiza ta obejmuje obszar wyznaczony wokół terenu inwestycji zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie reformy planowania przestrzennego. Wynika to z art. 59 ust. 2 pkt. 1 ustawy wprowadzającej
reformę planowania przestrzennego.

Obszar ten wyznaczany jest zatem w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów.

Definicja:
FRONT TERENU to ta część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

1. Jeśli złożyłeś wniosek o ustalenie warunków zabudowy lub planujesz go złożyć przed 31 grudnia 2025 roku, a front terenu inwestycji wynosi więcej niż 70 m, zwróć uwagę, czy organ nie ograniczył obszaru analizy do 200 m. Zdarzają się bowiem przypadki, że wbrew obowiązującym przepisom, organy ograniczają obszar analizy.
2. Przed wydaniem decyzji WZ sprawdź analizę urbanistyczną oraz projekt decyzji WZ. Jeśli obszar analizy urbanistycznej został ustalony błędnie, możesz kwestionować prawidłowość analizy urbanistycznej i wnioskować o jej ponowne przeprowadzenie.
3. Błędne wyznaczenie obszaru analizy może być też skutecznym argumentem w przypadku odwołania strony, która jest przeciwna Twojej inwestycji.
4. Zwróć uwagę na różnicę pomiędzy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a planem ogólnym i ich wpływem na możliwość wydania decyzji WZ.

Obecnie wydanie decyzji WZ nie jest uzależnione od zgodności planowanej inwestycji ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium nie jest bowiem aktem prawa miejscowego i nie jest wiążące dla inwestorów. Jeśli inwestycja jest niezgodna ze studium, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy.

Po wejściu w życie planu ogólnego to się zmieni.

Decyzja WZ będzie musiała być zgodna z planem ogólnym, ponieważ plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, podobnie jak plan miejscowy.

Zasady wydawania decyzji WZ obowiązujące po 1 stycznia 2026 roku

Wszystkie decyzje w sprawach o ustalenie warunków zabudowy wszczętych na wniosek złożony przez inwestora po 1 stycznia 2026 roku, będą wydawane z uwzględnieniem nowych przepisów, wprowadzonych reformą planistyczną, które przewidują następujące zmiany:

1. Dodatkowe warunki

Wydanie decyzji WZ będzie możliwe, jeśli zostaną spełnione łącznie wszystkie dotychczas obowiązujące warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodatkowo wymagane będzie spełnienie dwóch nowych warunków:

• położenie terenu inwestycji na obszarze uzupełnienia zabudowy,
• zgodność inwestycji z planem ogólnym.

OBSZAR UZUPEŁNIENIA ZABUDOWY
Inwestor będzie mógł uzyskać decyzję WZ wyłącznie wtedy, gdy nieruchomość, na której ma być realizowana inwestycja, będzie objęta planem ogólnym i znajdować się będzie na obszarze uzupełnienia zabudowy określonym w tym planie. Wynika to z art. 61 ust. 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

ZGODNOŚĆ INWESTYCJI Z PLANEM OGÓLNYM
Drugi warunek, którego spełnienie będzie wymagane, wynika z art. 54 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i dotyczy zgodności decyzji WZ z planem ogólnym i zawartymi w nim ustaleniami dotyczącymi strefy planistycznej, gminnych standardów urbanistycznych oraz określenia zabudowy śródmiejskiej.

2.Wyłączenie zasady kontynuacji funkcji

Ustalenie warunków zabudowy nie będzie uzależnione, tak jak to ma miejsce obecnie, od spełnienia zasady kontynuacji funkcji w odniesieniu do występującej w sąsiedztwie zabudowy, ale od zgodności funkcji planowanej inwestycji z określonym w planie ogólnym profilem funkcjonalnym strefy planistycznej, w której znajdzie się teren inwestycji.

Przykład
Inwestor wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla budynku hotelowego. Wniosek został złożony 15 stycznia 2025 roku, czyli w okresie obowiązywania zasady kontynuacji funkcji zabudowy. 16 lipca 2025 roku organ odmówił inwestorowi ustalenia warunków zabudowy, ponieważ z analizy urbanistycznej wynikało, że w obszarze analizy nie występuje zabudowa o funkcji hotelowej, ani nawet usługowej. Nie został spełniony warunek kontynuacji funkcji.

Przykład
Rok później ten sam inwestor wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla budynku hotelowego na tym samym terenie. Wniosek został złożony 15 stycznia 2026 roku, czyli w okresie, kiedy zasada kontynuacji funkcji zabudowy nie obowiązuje. Z obowiązującego planu ogólnego wynikało, że teren inwestycji znajduje się w strefie wielofunkcyjnej z zabudową wielorodzinną o profilu funkcjonalnym – teren usług.

3. Zmiana obszaru analizowanego

Od 1 stycznia 2026 roku zmienią się również zasady wyznaczania obszaru analizowanego na potrzeby ustalenia parametrów nowej zabudowy. Jego wielkość zostanie ograniczona. Tak jak dotychczas obszar analizowany będzie wyznaczany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji, jednak nie mniejszej niż 50 m. Jeśli jednak trzykrotność frontu terenu będzie wynosiła więcej niż 200 m, wówczas organ wyznaczy obszar analizy w odległości 200 m.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.