W przypadku niemal każdej transakcji sprzedaży nieruchomości pojawia się element niepewności stron związany z tym, że prawo własności nie zostaje przeniesione z chwilą zapłaty ceny. Ten aspekt psychologiczny pojawia się niemal podczas każdej transakcji sprzedaży nieruchomości, przy której jedna strona, która pierwsza spełnia swoje świadczenie, musi zaufać drugiej. W niniejszym artykule wskazuję prostą instytucję, która – chociaż mało popularna – pozwala znacząco ograniczyć ryzyko stron.

Czasami kupujący musi przelać środki przed podpisaniem aktu notarialnego, nie mając gwarancji, że kontrahent przeniesie na niego własność. Innym razem to sprzedający podpisuje umowę sprzedaży nie otrzymawszy jeszcze zapłaty, musi polegać na zapewnieniu kontrahenta, że ten dysponuje umówioną kwotą i ją zapłaci.

Problem teoretycznie nie występuje, gdy umowa zawierana jest pomiędzy znajomymi, członkami najbliższej rodziny lub osobami darzącymi się zaufaniem. W niektórych przypadkach zawierania umów strony ograniczają ryzyko, decydując się na zapłatę ceny w gotówce u notariusza. Wówczas przekazanie pieniędzy następuje „z ręki do ręki” w momencie podpisania aktu notarialnego. Pomijając niedogodności związane z koniecznością przeliczenia znacznej sumy pieniędzy, nie każdy decyduje się na podjęcie ryzyka przemieszczania się wraz ze sporą ilością gotówki. Takie rozwiązanie  nie ma jednak racji bytu w przypadku sprzedaży nieruchomości wartych kilka milionów. Sytuacja wygląda zgoła inaczej, gdy do transakcji ma dojść pomiędzy zupełnie obcymi osobami lub podmiotami gospodarczymi, których nie łączyły wcześniej relacje biznesowe. Sytuacja może się komplikować jeszcze bardziej, gdy stroną kupującą nieruchomość o znacznej wartości jest np. spółka celowa dysponująca minimalnym kapitałem zakładowym. Sprzedający może mieć wówczas uzasadnione obawy, czy kupujący po podpisaniu aktu notarialnego uiści cenę. Istnieje oczywiście szereg sposobów zabezpieczenia późniejszej płatności, takich jak ustanowienie przez kupującego hipoteki na rzecz sprzedającego albo złożenie przez kupującego oświadczenia o poddaniu się egzekucji co do obowiązku zapłaty. O ile każdy z tych sposobów upraszcza dochodzenie roszczeń, to żaden nie gwarantuje jednak otrzymania pieniędzy w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność.

Instytucja depozytu notarialnego

W takich przypadkach strony nie zawsze mają świadomość tego, że z pomocą może przyjść im notariusz, który w ramach dokonywanych czynności notarialnych może przyjąć na przechowanie umówioną cenę sprzedaży, aby następnie po zawarciu umowy wydać ją sprzedającemu. Zgodnie z art. 79 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, notariusz może przyjąć na przechowanie pieniądze, papiery wartościowe, dokumenty, dane na informatycznym nośniku danych, o którym mowa w przepisach o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne. Czynność przyjęcia przez notariusza na przechowanie w celu wydania wskazanej osobie pieniędzy określa się mianem „depozytu notarialnego”.

Instytucję tę reguluje przepis art. 108 Prawa o notariacie, zgodnie z którym notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej.  Notariusz jedynie przechowuje otrzymane środki, nie ma natomiast ani prawa, ani obowiązku zarządzania nimi.

Notariusz ma prawo przyjąć w depozyt pieniądze wyłącznie w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością. Nie ma zatem możliwości złożenia pieniędzy do depozytu u innego notariusza niż tego, przed którym strony zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży. Depozytu nie można też wykorzystać w celach, którym służy depozyt sądowy.

Notariusz ma prawo przyjąć w depozyt pieniądze w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością.

Wyjaśnienia wymaga przyjęcie omawianego depozytu „w związku z dokonywaną (…) czynnością”. Wykładnia językowa okazuje się w tym przypadku niewystarczająca, albowiem użyte w przepisie sformułowanie niezbyt trafnie sugeruje możliwość przyjmowania depozytów pieniężnych jedynie z już dokonaną czynnością. W praktyce jednak możliwość taka dotyczy również przyjęcia depozytu w związku z planowaną lub przygotowywaną czynnością – czyli przed zawarciem aktu notarialnego.

fot. Andrea Piacquadio / pexels.com

Bezpieczeństwo środków

Prawo o notariacie nakazuje notariuszowi prowadzić konto bankowe dla udokumentowania czynności dotyczących przyjętych depozytów, które ma służyć tylko do tego celu. W praktyce jest to specjalne, odrębne konto bankowe (tzw. rachunek powierniczy). Co niezwykle istotne, środki wpłacone na ten rachunek są całkowicie bezpieczne. Z przepisów prawa bankowego wynika, że w przypadku wszczęcia egzekucji przeciwko notariuszowi lub w przypadku ogłoszenia przez niego upadłości, jak też w razie śmierci notariusza, środki wpłacone do depozytu nie podlegają zajęciu, nie wchodzą do masy upadłości ani nie wchodzą do spadku po właścicielu rachunku bankowego. Środki te są zatem całkowicie bezpieczne i mogą jedynie wrócić do osoby, która je wpłaciła albo zostać wypłacone drugiej stronie transakcji, po spełnieniu określonych warunków.

Procedura realizacji

Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia środków, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. W praktyce w treści protokołu z przyjęcia depozytu określa się także warunki wydania depozytu. Najczęściej w protokole tym notariusz wprowadza  postanowienie, zgodnie z którym w przypadku dojścia do skutku planowanej umowy sprzedaży środki wpłacone do depozytu zostają przekazane na rachunek bankowy sprzedającego, zaś w przypadku niezawarcia umowy, środki te zostaną wypłacone z powrotem kupującemu. Określając warunek wypłaty pieniędzy w ten sposób, w dniu podpisania umowy sprzedaży nieruchomości obie strony są zabezpieczone. Sprzedający ma pewność, że kupujący dysponuje środkami na zapłatę ceny zakupu, o czym powinien poinformować go notariusz, potwierdzając przyjęcie środków do depozytu. Kupujący z kolei zyskuje gwarancję, że transakcja dojdzie do skutku i w zamian za przekazane już środki sprzedający przeniesie na niego prawo własności. Zaznaczyć należy, że za niedopuszczalne uznaje się następcze jednostronne modyfikowanie przez składającego depozyt postanowień dotyczących zasad wypłaty depozytu. Nie ma zatem takiej możliwości, aby kupujący po wpłacie środków zmodyfikował warunki wypłaty.

Wydanie depozytu sprzedającemu następuje za pokwitowaniem, które najczęściej przybiera postać protokołu z wydania środków z depozytu notarialnego. W praktyce przebieg umowy sprzedaży z wykorzystaniem depozytu notarialnego wygląda w ten sposób, że kupujący dzień przed aktem notarialnym przelewa środki na rachunek notariusza. Następnie notariusz sporządza protokół przyjęcia środków do depozytu, w którym potwierdza otrzymanie środków. Strony podpisują umowę sprzedaży oraz protokół wydania środków z depozytu. Na podstawie tych dokumentów notariusz dokonuje wypłaty środków sprzedającemu i może bezpiecznie wydać stronom odpisy aktu notarialnego.

fot. RODNAE Productions / pexels.com

Koszty zabezpieczenia w formie depozytu

Skorzystanie z instytucji depozytu wiąże się niestety z dodatkowymi kosztami. Wynagrodzenie notariusza za przyjęcie pieniędzy do depozytu wynosi połowę standardowej taksy notariusza. Przykładowo dla kwoty 300 000 zł wynagrodzenie notariusza wyniesie 985 zł netto, zaś dla kwoty 1 000 000 zł będzie to 2385 zł netto. Należy jednak pamiętać, że rozporządzenie w sprawie taksy notarialnej określa jedynie maksymalne widełki wynagrodzenia notariusza. Ponieważ depozyt pozostaje w związku z główną czynnością, wynagrodzenie notariusza podlega negocjacji.

Podejmując decyzję co do skorzystania z instytucji depozytu notarialnego, warto wziąć pod uwagę stosunek kosztów do kwoty, którą depozyt zabezpiecza – najczęściej jest to bowiem niewielka kwota w porównaniu do wartości całej transakcji, a zapewniająca bezpieczeństwo obu stronom.

Słowem podsumowania

Podsumowując, skorzystanie z instytucji depozytu notarialnego zabezpiecza interesy obu stron umowy. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, gwarantuje wypłatę środków na rachunek kupującego po spełnieniu warunków wypłaty określonych przy przyjęciu środków do depozytu. Złożenie do depozytu notarialnego kwoty, która ma związek z dokonywaną przed notariuszem czynnością sprzedaży nieruchomości oraz wskazanie w treści umowy, że zapłata ceny nastąpi przez wypłatę przez notariusza na rzecz zbywcy kwoty zdeponowanej przez kupujących, rodzi ten skutek, że kupujący nie mogą domagać się zwrotu zdeponowanej kwoty w innych przypadkach, niż określono w protokole z przyjęcia środków na przechowanie.

Koszt złożenia pieniędzy w depozyt wcale nie musi okazać się wysoki, a korzyści związane z takim zabezpieczeniem zdecydowanie przewyższają koszty.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych. 

Michał Łomżyński - Radca prawny, partner w kancelarii BLS Legal specjalizującej się w zagadnieniach dotyczących nieruchomości. Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu. Specjalista w dziedzinie prawa nieruchomości oraz procedury cywilnej. Zajmuje się obsługą prawną spółdzielni mieszkaniowych i podmiotów zarządzających najmem. Prowadzi także spory sądowe związane z dochodzeniem roszczeń od deweloperów.