Nieruchomosci-online.pl - Tu zaczyna się dom tu zaczyna się dom

  • Blog
  • Dla deweloperów
  • Deweloperzy o programie „Pierwsze Klucze”: Budzi wątpliwości, nie widać korzyści dla gospodarki (SONDA)

Deweloperzy o programie „Pierwsze Klucze”: Budzi wątpliwości, nie widać korzyści dla gospodarki (SONDA)

Michał Gadomski

„Pierwsze Klucze” to inicjatywa rządzących, której celem jest wsparcie Polaków kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Co do zasady, program będzie skierowany do rynku wtórnego, co oznacza, że ci, którzy będą chcieli kupić mieszkanie od dewelopera, nie będą mogli skorzystać z pomocy państwa. Jak to może wpłynąć na ofertę rynku pierwotnego? Zapytaliśmy przedstawicieli firm deweloperskich.

7 kwietnia 2025 roku do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów trafił projekt ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze”. Program jest skierowany wyłącznie do osób, które chcą kupić pierwsze mieszkanie. Co do zasady, będzie on ograniczony do rynku wtórnego z ustalonymi limitami cen za metr kwadratowy.

Z pomocy państwa skorzystają jednak również ci, którzy chcą wybudować dom jednorodzinny – będzie można otrzymać dopłatę m.in. na pokrycie wydatków ponoszonych w związku z wykończeniem domu czy nabycia prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu budowy na niej domu.

Jak czytamy na stronie resortu, nowy program „zastąpi bezpieczne kredyty 2 proc. i rodzinne kredyty mieszkaniowe, łącząc w sobie finansowe wsparcie w formie dopłat do rat z wyższą pomocą kierowaną do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi”.

Portal Nieruchomosci-online.pl zapytał przedstawicieli firm deweloperskich o skutki nowego programu rządowego na branżę mieszkaniową, jeśli wszedłby on w życie w proponowanych założeniach.

„Pierwsze Klucze” tylko dla rynku wtórnego. Deweloperzy oceniają nowy rządowy program mieszkaniowy

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu ATAL

Nie widzimy w tym programie korzyści dla gospodarki w szerszym ujęciu. Nie wspiera on produkcji, nie sprzyja kreacji nowych miejsc pracy i nie przysporzy dochodów budżetowi państwa. Zapowiedzi wyłączenia rynku pierwotnego można uznać za zaskakujące, ze względu na strukturę produkcji mieszkaniowej w Polsce, w której deweloperzy od lat mają ponad 90-procentowy udział w segmencie budownictwa wielorodzinnego.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

Cieszymy się, że po długim oczekiwaniu poznaliśmy szczegóły nowego programu wspierającego mieszkalnictwo. Każda inicjatywa ułatwiająca Polakom dostęp do własnego lokum jest krokiem w dobrym kierunku. Doceniamy zwłaszcza wsparcie dla budownictwa komunalnego i społecznego, które są kluczowe dla rozwiązania problemu dostępności mieszkań. Jednocześnie uważamy, że wykluczenie rynku pierwotnego z programu jest niezrozumiałe. Nowe inwestycje spełniają najwyższe standardy efektywności energetycznej i jakości budownictwa, co ma kluczowe znaczenie dla komfortu i kosztów utrzymania mieszkań w długim terminie. Pominięcie nowych mieszkań w rządowym wsparciu oznacza, że beneficjenci programu nie będą mieli możliwości wyboru nowoczesnych lokali, co naszym zdaniem nie służy długofalowemu rozwojowi rynku mieszkaniowego. Obserwujemy, że to ceny na rynku wtórnym najczęściej dostosowują się do poziomu cen na rynku pierwotnym, a nie odwrotnie. Dlatego ustalone limity cenowe, obowiązujące jedynie dla rynku wtórnego, nie powinny istotnie wpłynąć na działalność deweloperów. Niemniej jednak, jeśli limity te będą znacząco odbiegać od realnych cen rynkowych, mogą doprowadzić do ograniczenia podaży mieszkań spełniających kryteria programu i wzrostu cen w segmencie tańszych lokali. Kluczowe będzie monitorowanie reakcji rynku i gotowość do dostosowania polityki mieszkaniowej, jeśli okaże się, że ustalone progi nie odpowiadają rzeczywistym warunkom rynkowym.

Yuliia Saiko, kierownik działu marketingu i PR w Novisa Development

Program „Pierwsze Klucze” skierowany wyłącznie na rynek wtórny z pewnością wpłynie na dynamikę całego rynku mieszkaniowego. Jego efekty odczują przede wszystkim kupujący, którzy będą mieli szansę na zakup gotowego pierwszego mieszkania z rynku wtórnego. Wyłączenie nowych mieszkań z dopłat może prowadzić do czasowego odpływu części klientów poszukujących pierwszego lokum, zwłaszcza w segmencie tańszych mieszkań.

Ewa Mielczarczyk, kierownik sprzedaży w Novdom

Na ceny mieszkań od deweloperów mają wpływ bardziej dostępność gruntów, ceny materiałów budowlanych i robocizny. Z tego powodu nie spodziewamy się na rynku znaczącej zmiany w cenach a raczej stabilizacji. Ceny ofertowe u deweloperów utrzymają się na stałym poziomie.

Wykluczenie rynku pierwotnego z programu „Pierwsze Klucze” przyczyni do wzrostu zainteresowania nowymi mieszkaniami?

Yuliia Saiko, kierownik działu marketingu i PR w Novisa Development

Część kupujących, którzy nie znajdą odpowiednich lokali na rynku wtórnym w ramach limitów programu, może powrócić na rynek pierwotny, zwłaszcza że nowe mieszkania często oferują wyższy standard, lepszą efektywność energetyczną i niższe koszty eksploatacji. Inwestorzy sprzedający mieszkania w programie mogą wykorzystać zyski na zakup nowych lokali. Chociaż w związku z planowanymi zmianami w podatku Belki oraz podatkiem katastralnym, z bardzo dużym prawdopodobieństwem pieniądze te trafią na rynek kapitałowy, ze szczególnym uwzględnieniem obligacji, IKE oraz IKZE. W skali całego rynku nieruchomości program może wpłynąć na ceny, zwłaszcza mieszkań w gorszej lokalizacji i standardzie oraz wymagających generalnego remontu.  Innymi słowy, sprzedawać będą ci, którzy muszą dostosować się do niższych limitów. Mimo to, powinno to znacząco zwiększyć dostępność mieszkań oraz przełożyć się na spadek cen zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

Paradoksalnie, wykluczenie rynku pierwotnego z programu może przyczynić się do wzrostu zainteresowania nowymi mieszkaniami. Potencjalni nabywcy, którzy do tej pory zwlekali z decyzją o zakupie, mogą dojść do wniosku, że nie warto czekać na kolejne programy, które mogą nie obejmować rynku pierwotnego. Obecnie obserwujemy stabilizację cen na rynku nowych mieszkań, a nasza oferta obejmuje również lokale dostępne z dodatkowymi bonusami, co stanowi atrakcyjną alternatywę dla zakupu mieszkań na rynku wtórnym.

Ewa Mielczarczyk, kierownik sprzedaży w Novdom

Jeśli program „Pierwsze klucze” będzie miał finalnie tak rygorystyczne zasady, jak jest to planowane, nie spodziewamy się, aby mogło to przesunąć znacząco klientów z rynku pierwotnego na rynek wtórny. Dodatkowo w najbliższym czasie eksperci spodziewają się stopniowego obniżania stóp procentowych kredytów hipotecznych, to będzie stymulować popyt. Nic nie wskazuje zatem na to, że popyt na nowe mieszkania zmaleje. Niezmiennie produkty z rynku pierwotnego cieszą się zainteresowaniem kupujących, oferując nowoczesne rozwiązania architektoniczne i energetyczne, zapewniające komfort przynależności – miejsca postojowe w hali i naziemne do wyłącznego użytku, komórki, tarasy czy ogródki – oraz atrakcyjne części wspólne. Deweloperzy oferują też dogodne możliwości finansowania, szczególnie na większe mieszkania, np. programy 20/80, które rekompensują czas oczekiwania na odbiór lokalu i wysokie stopy procentowe. Najlepsze oferty deweloperów cieszą się dużym zainteresowaniem i nie spodziewamy się tu zmiany.

Czy program „Pierwsze Klucze” może wpłynąć na kształtowanie się cen mieszkań na rynku wtórnym?

Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development

Szczególnie w mniejszych miastach, gdzie ceny nieruchomości są relatywnie niższe, zwiększone zainteresowanie mieszkaniami w połączeniu z niezbyt wysoką podażą może skłonić sprzedających do podnoszenia cen. Z kolei w największych aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, ustalone limity cenowe mogą okazać się zbyt niskie w porównaniu do realiów rynkowych, przez co liczba mieszkań spełniających kryteria programu będzie ograniczona. W efekcie w mniejszych miejscowościach, gdzie więcej mieszkań będzie kwalifikować się do wsparcia, może dojść do zmniejszenia dostępności mieszkań z drugiej ręki, a przez to do wzrostu zainteresowania ofertą deweloperów.

Ewa Mielczarczyk, kierownik sprzedaży w Novdom

Patrząc z perspektywy kupującego, mnóstwo ofert z rynku nieruchomości zostanie wyeliminowanych ograniczeniami. Pula mieszkań spełniających kryteria preferencyjnego kredytu z rynku wtórnego powinna zatem zareagować zwiększeniem cen.

Jak rządowy program wpłynie na rynek pierwotny?

Deweloperzy są zgodni: wpływ nowego rządowego programu na rynek pierwotny będzie niewielki, a w przypadku sporej części firm – nawet neutralny.

Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development

Budujemy mieszkania o podwyższonym standardzie, co przekłada się na specyficzną strukturę klientów – mniej więcej połowa sprzedawanych przez nas mieszkań nabywana jest za gotówkę, a osoby korzystające z kredytu zazwyczaj dysponują wyższym wkładem własnym. W kontekście programu „Pierwsze klucze” istotnym czynnikiem jest także wyczekiwanie na finalny kształt programu oraz potwierdzenie terminu jego wprowadzenia. To powoduje, że klienci potencjalnie zainteresowani zakupem nieruchomości odkładają swoje decyzje. Z naszej perspektywy ważne jest więc szybkie ustalenie szczegółów programu, co pozwoli zachęcić niezdecydowanych klientów do powrotu do biur sprzedaży.

Yuliia Saiko, kierownik działu marketingu i PR w Novisa Development

Jako Novisa Development dostrzegamy wartość wsparcia dla pierwszych nabywców, ale ograniczenie dopłat wyłącznie do rynku wtórnego budzi wątpliwości. Nowe budownictwo przyczynia się do rozwoju gospodarki, generuje miejsca pracy i zwiększa dostępność mieszkań, dlatego sensownym krokiem byłoby poszerzenie programu o rynek pierwotny lub wdrożenie równoległego wsparcia dla kupujących nowe lokale. W przeciwnym razie program „Pierwsze klucze” zamiast poprawić sytuację mieszkaniową, może jedynie zwiększyć ceny na rynku wtórnym, nie rozwiązując problemu niedoboru mieszkań w Polsce. 

Ewa Mielczarczyk, kierownik sprzedaży w Novdom

Nie należy również zapominać, że rynek nieruchomości jest zawsze rynkiem lokalnym. Novdom, będąc obecny na 11 rynkach, widzi również bardzo duże różnice w podaży mieszkań. I choć dane ogólnopolskie i raporty z największych rynków pokazują zwiększenie podaży mieszkań, to jednak wiele rynków nadal mierzy się z niewielką podażą mieszkań. Taka sytuacja jest na przykład w Ciechanowie, gdzie liczba dostępnych mieszkań na rynku pierwotnym zmalała niemal o połowę w porównaniu do zeszłego roku. Nawet pominięcie rynku pierwotnego w programie „Pierwsze klucze” nie poprawi ich dostępności. Nie obserwujemy natomiast spadku popytu na mieszkania w tej lokalizacji.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu ATAL

Ograniczenie programu do rynku wtórnego preferuje starszą substancję mieszkaniową, mniej atrakcyjną pod względem technicznym i mniej efektywną energetycznie. Ponadto może spowodować wzrost cen w mniejszych miastach, natomiast na rynki w dużych aglomeracjach – na których działają czołowi deweloperzy, wpływ ten będzie ograniczony, ze względu na zaproponowane limity cenowe. To wszystko stawia pod znakiem zapytania cele przedstawionego programu i znacząco zawęża grono jego odbiorców oraz dostępną w tych ramach ofertę.

Michał Gadomski

Michał Gadomski - Dziennikarz ekonomiczny i gospodarczy. Specjalizuje się w tematyce nieruchomości, biznesu i nowych technologii. W wolnym czasie fan piłki nożnej i siatkówki.

Ściąga z przepisów

numer 2

Decyzja o warunkach zabudowy – co się zmieni od 1 stycznia 2026 roku

Poznaj zasady uzyskania warunków zabudowy w sytuacji złożenia wniosku przed 31 grudnia 2025 r. i po 1 stycznia 2026 r., gdy nieruchomość zostanie objęta planem ogólnym.

Pobierz za darmo

Dowiedz się więcej o „Ściądze z przepisów”

Zobacz także