Zaloguj się
W ostatnich latach jesteśmy świadkami wzrostów cen mieszkań w Polsce na niespotykaną wcześniej skalę. Przez ostatnie 8-10 lat stawki za metr kwadratowy w segmencie mieszkaniowym podwoiły się. Choć w okresie tym wzrosły również wynagrodzenia Polaków, nie wpłynęło to pozytywnie na dostępność lokali. Dobra passa na rynku trwała do 2015 roku. Relacja cen zabudowy mieszkalnej do wynagrodzeń pozwoliła wtedy mieszkańcom dużych miast kupować coraz większe lokale. Od tamtego czasu tendencja się odwróciła. Obecnie osoby mieszkające w Gdańsku czy Wrocławiu za miesięczną pensję są w stanie kupić taki sam lub mniejszy metraż niż przed dekadą.
Dlaczego Polacy niechętnie wynajmują mieszkania?
| Polacy rzadko decydują się na wynajem mieszkań, ponieważ uważają go za drogi i niepewny, preferując posiadanie własnego lokum jako gwarancję stabilizacji życiowej. |
Raport "Z deszczu pod rynek" został przygotowany przez Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze i obejmuje kompleksową diagnozę aktualnej sytuacji w sektorze mieszkaniowym. Jego autorzy opracowali też szereg rozwiązań, które mogą poprawić warunki rynkowe. Analitycy zwracają uwagę na to, że w Polsce mieszkanie wciąż bardzo często traktowane jest jako produkt inwestycyjny. Według danych NBP z 2022 roku nawet 70% lokali mieszkalnych mogło być kupowanych w celach inwestycyjnych. Inne źródła mówią, że odsetek ten sięga 40%. Bez względu na to, które dane są bliższe prawdy, obie wartości są wysokie. Zjawisko to nie jest korzystne z punktu widzenia polityki mieszkaniowej.
Równocześnie najem mieszkań w Polsce nie jest traktowany jako stały i bezpieczny sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wielu z nas uważa, że jest to rozwiązanie przejściowe, dedykowane przede wszystkim osobom młodym. Według powszechnej opinii miarą stabilizacji w życiu jest zakup własnej nieruchomości mieszkalnej.
Uprzedzenia Polaków do sektora najmu mają swoje konkretne przyczyny. W raporcie znajdujemy następujący fragment:
"Standard mieszkań na wynajem często pozostawia wiele do życzenia, znane są przypadki nagłego wypowiedzenia umowy (...). Czynsz za najem co do zasady jest wyższy niż rata kredytu hipotecznego (co wynika m.in. z praktyki zakupu mieszkań na kredyt z przeznaczeniem pod najem). W Polsce bardzo słabo rozpowszechniony jest tzw. najem instytucjonalny, a wynajmującymi są przede wszystkim osoby fizyczne, co nie sprzyja stabilności i przewidywalności najmu. W tej sytuacji nie dziwi, że Polacy nie lubią wprowadzać się do mieszkań na wynajem."
W naszym kraju od lat prowadzona jest polityka mieszkaniowa skupiona przede wszystkim na wsparciu nabywania lokali na własność. W efekcie tego Polska ma obecnie jeden z najwyższych współczynników osób, które mieszkają we własnym lokum. Wyróżniamy się pod tym względem na tle państw należących do Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju. W naszym kraju odsetek ten wynosi 83%, a średnia Państw OECD to 71%. Dodatkową komplikacją jest fakt, że w Polsce nie ma ustawy regulującej wzrost czynszów w prywatnym sektorze najmu. Przez to mieszkanie może stać się z dnia na dzień zbyt drogie dla zajmujących je lokatorów.
Presja związana z dojściem do własności nieruchomości i problemy występujące na rynku najmu sprawiają, że sytuacja jest trudna szczególnie dla osób młodych. Jeśli nie mają własnego majątku, a ich zdolność kredytowa jest zbyt niska, droga do dojścia do własności nieruchomości jest dla nich zamknięta. Ocenia się, że z tego typu kłopotami boryka się nawet 40% młodych ludzi, którzy pozostają w tak zwanej luce czynszowej.
Z powodu rosnącej presji popytowej po zakończeniu pandemii ceny mieszkań w sektorze najmu zaczęły szybko rosnąć. Przyczyniły się do tego nie tylko zdjęcie obostrzeń covidowych, ale i napływ uchodźców wojennych z Ukrainy. W efekcie, jak czytamy w analizie:
"Pomiędzy 2021 a 2023 rokiem w Warszawie [czynsze] wzrosły aż o 30 zł/m2 do poziomu 80 zł/m2, co oznacza, że za 50-metrowe mieszkanie płaci się 1500 złotych więcej, czyli obecnie około 4000 złotych. Oznacza to, że osoba pracująca za średnią warszawską pensję (w sektorze przedsiębiorstw) będzie wydawała około 60% swojej pensji na takie mieszkanie i praktycznie nie będzie miała możliwości odłożyć na wkład własny.”
Dlaczego rządowe programy wsparcia nie działają?
| Rządowe programy mieszkaniowe w Polsce nie przyniosły oczekiwanych efektów i nie poprawiły dostępności mieszkań, ponieważ za cel stawiały sobie zwiększenie popytu na mieszkania własnościowe. |
Podaż mieszkań w Polsce skupiona jest na lokalach własnościowych. W 2022 budownictwo inne niż deweloperskie czy indywidualne stanowiło niecałe 2% wszystkich nowych mieszkań. Szansą na zmianę w dobrym kierunku był rządowy program Mieszkanie Plus jednak jego realizacja okazała się niepowodzeniem. Według założeń działania do 2019 miało powstać 100 tysięcy tanich mieszkań na wynajem. Do 2023 wybudowano ich nieco ponad 19 tysięcy, a następnie program wstrzymano.
Warto przy tym zauważyć, że nawet gdyby założenia działania Mieszkanie Plus dało się w pełni zrealizować, nie rozwiązałoby to problemu. W raporcie znajdujemy taki fragment:
"Program ten i tak nie wypełni luki w sferze taniego i komunalnego wynajmu, jaka powstała przez ostatnie 15 lat. W latach 2009-2020 samorządy w całej Polsce pozbyły się ponad ćwierć miliona mieszkań! Można dyskutować o ich stanie, ale był to zasób, o który należało dbać."
Autorzy analizy uważają, że również program Bezpieczny Kredyt 2% nie rozwiązał żadnego z problemów mieszkaniowych. Doprowadził za to do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych. Przez to stały się one jeszcze mniej dostępne dla przeciętnego kupca.
Rządowe działanie zostało tak skonstruowane, że gospodarstwa domowe o małych i średnich dochodach nie miały z niego żadnych korzyści. Dlaczego? Ponieważ nie posiadały na tyle dobrej zdolności kredytowej, by dostać pożyczkę mieszkaniową z dopłatą.
Jednym z najgorszych skutków BK 2% dla rynku były gwałtowne podwyżki cen lokali z najniższego i średniego segmentu cenowego. Przez to obecnie w dużych miastach Polski trudno kupić lokum za mniej niż 400 tysięcy złotych.
Autorzy opracowania podsumowują:
"Z analiz Banku Pekao wynika, że marża brutto uzyskiwana ze sprzedaży mieszkań przez giełdowych deweloperów po trzecim kwartale 2023 roku to 31,4% (dane za ostatnie cztery kwartały). Rekordowe zyski osiągają również banki – zysk netto sektora bankowego w 2023 roku wyniósł 27,3 mld zł, co oznacza wzrost rok do roku o 145,7%. Zarówno dla banków, jak i dla deweloperów są to najlepsze wyniki finansowe od ponad 10 lat i jasno wskazują, kto jest głównym beneficjentem obecnej sytuacji mieszkaniowej w Polsce. Na kryzysie zarabiają również oczywiście właściciele mieszkań."
Jak poprawić dostępność mieszkań w Polsce?
| Poprawę dostępności mieszkań w Polsce można osiągnąć poprzez zwiększenie budownictwa społecznego, reformy w przyznawaniu mieszkań socjalnych, regulacje rynku najmu oraz wprowadzenie podatków ograniczających spekulację nieruchomościami. |
Skutecznym sposobem na wypełnienie tzw. luki mieszkaniowej może być budowa nowych lokali na wynajem. Inwestycjami tymi powinny zająć się samorządy. Tylko wielokrotne zwiększenie inwestycji w budownictwo społeczne może pomóc złagodzić najcięższe skutki kryzysu mieszkaniowego. Można ocenić, że w Polsce brakuje około 2 milionów mieszkań. Niestety te budowane przez deweloperów w dużych miastach pozostają poza zasięgiem przeciętnie zarabiających Polaków. Zwiększenie publicznego zasobu mieszkań wpłynie też łagodząco na tempo wzrostów cen nieruchomości mieszkalnych w sektorze najmu. Deweloperzy i właściciele prywatni będą bowiem konkurować z tanim najmem państwowym.
Kolejnym ważnym krokiem w drodze do zmian powinna być likwidacja kryterium metrażowego przy ubieganiu się o mieszkania socjalne i komunalne. Według obecnie obowiązujących zasad osoby starające się o lokum socjalne oprócz niskich dochodów muszą wykazać, że mieszkają w zbyt małym mieszkaniu. Warunki te wydają się logiczne, jednak limity metrażowe ustalane są często arbitralnie i bywają zupełnie nierealistyczne. Na przykład w stolicy rodzina składająca się z 6 osób, która mieszka w lokalu o powierzchni 39 metrów kwadratowych traci szansę na lokal socjalny. Zmiana prawa mogłaby pomóc wielu rodzinom, które naprawdę potrzebują lepszych warunków do życia.
Autorzy raportu zwracają uwagę, że w wielu europejskich krajach z powodzeniem stosowane są rozwiązania wymuszające na deweloperach wkład w politykę mieszkaniową. Ustawa określająca, że konkretny odsetek lokali z dużych inwestycji musi trafić do samorządów lub TBS mogłaby sporo zmienić. Cena obowiązkowego wykupu obejmowałaby koszty budowy i odszkodowanie dla firmy deweloperskiej. W analizie wyliczono, że jeśli w latach 2007- 2022 tylko 2% nowych lokali deweloperskich trafiłoby do samorządów w całej Polsce, ich zasób powiększyłby się o około 30 tysięcy nieruchomości mieszkalnych.
Jak pokazuje przykład Grecji, najem krótkoterminowy prowadzony na dużą skalę może działać destabilizująco na rynek mieszkaniowy. Zdaniem autorów raportu miejsce turystów jest w hotelach i pensjonatach. Krótkoterminowy najem mieszkań przez AirBnB przynosi zyski tylko wąskiej grupie właścicieli lokali. Najem tego rodzaju można ograniczyć na trzy konkretne sposoby, a potrzeba do tego tylko odpowiedniej uchwały gminy. Dobrym rozwiązaniem jest ograniczenie dni w roku, kiedy można prowadzić najem turystyczny. Innym sposobem będzie wyznaczenie maksymalnej liczby lokali, na których można zarabiać w ten sposób. Gmina powinna mieć też możliwość wprowadzenia odgórnego zakazu najmu krótkoterminowego tam, gdzie przynosi to wyraźne szkody dla lokalnego rynku.
Dla poprawienia sytuacji w sektorze najmu niezbędne są odgórne regulacje podwyżek czynszów w lokalach prywatnych. Może to wpłynąć na zmianę obecnej relacji między rentierem a lokatorem, która przypomina czasem stosunki feudalne. Warto pamiętać, że właściciel mieszkania powinien dbać o relacje z najemcami, ponieważ to jego klienci. Pomóc w tym może poszerzona ustawa o prawach lokatorskich. Najważniejsze zmiany powinny dotyczyć nie tylko limitów podwyżek czynszów, ale i sytuacji, w których umowa jest nagle zrywana przez właściciela mieszkania.
Analitycy zwracają też uwagę na trzy ważne podatki, których wprowadzenie mogłoby znacząco poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym. Mowa tu o opłacie katastralnej, taksie od pustostanów i podatku dla flipperów. Te ważne zmiany skarbowe ograniczyłyby spekulacje w sektorze mieszkań oraz sprawiły, że część zasobu nieużywanych lokali wróci na rynek. Wszystkie te podatki z powodzeniem funkcjonują w innych krajach Europy, pomagając regulować ceny i przeciwdziałając ich nagłym wzrostom.
Źródło danych i grafik: Miasto Jest Nasze "Z deszczu pod rynek. W pułapce kryzysu mieszkaniowego"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
