Kupno domu z działką rolną może być albo dobrą okazją, albo niedostępną opcją. Wszystko zależy od wielkości działki i od tego, czy kupujący jest rolnikiem.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Kto może kupić dom na działce rolnej?

• Jak przeprowadzić odrolnienie działki z domem?

Kto może kupić dom na działce rolnej?

Obrót ziemią rolną jest ściśle regulowany przez przepisy, co ma nie dopuszczać do sytuacji, w której znaczna część ziemi rolnej znajdowałaby się w rękach inwestorów chcących lokować w niej swój kapitał, czy po prostu kupować jako zamiennik działki budowlanej. Ziemia rolna ma być bowiem uprawiana i przeznaczona na cele związane z produkcją rolną, a zmiana jej przeznaczenia możliwa jest tylko w określonych przypadkach. Z tego powodu możliwość zakupu takich nieruchomości jest mocno ograniczona. Dotyczy to w szczególności osób nie posiadających statusu rolnika.

Działki na sprzedaż

Jeszcze do niedawna osoby takie mogły bez przeszkód kupić jedynie małe działki rolne, o powierzchni do 0,3 ha. Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie w październiku 2023 r., wprowadziła zmiany polegające na tym, że kluczowym kryterium stała się faktyczna powierzchnia użytków rolnych. Jeśli jest mniejsza niż 0,3 ha, działki takie nie podlegają ograniczeniom obrotu ziemią rolną, choćby ich powierzchnia całkowita była większa; są więc dostępne także dla osób niebędących rolnikami. Działki, które nie spełniają tego kryterium, nadal podlegają obostrzeniom ustawowym.

Zgodnie z przepisami, osoba niebędąca rolnikiem może kupić ziemię rolną, jeśli:

• jest to nieruchomość rolna o powierzchni do 0,5 ha zabudowana wybudowanymi przed 31.04.2016 roku budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (w ramach obszaru do 0,5 ha możliwość kupna poza działką z budynkami także gruntów przyległych, które umożliwiają właściwe wykorzystanie budynku i uprawę przydomowego ogródka, jeżeli te grunty tworzą zorganizowaną całość gospodarczą i nie są wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych);
• zbywcą jest osoba bliska nabywcy w rozumieniu ustawy (nowelizacja z 2023 r. rozszerzyła tę grupę osób o ojczyma, macochę i rodziców małżonka).
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa wyrazi zgodę na zakup (dotyczy nieruchomości powyżej 1 ha). Aby ubiegać się o taką zgodę, należy spełnić określone kryteria: zbywca musi wykazać, że nie było możliwości sprzedaży ziemi rolnikowi indywidualnemu; nabywca musi zobowiązać się do prowadzenia gospodarstwa rolnego na działce; w wyniku transakcji nie może dojść do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych; cena gruntu nie może być niższa niż 95% ceny podanej w ogłoszeniu.

Domy na sprzedaż

Dom posadowiony na działce rolnej zbudowany przez rolnika wchodzi w skład siedliska, czyli zespołu zabudowań gospodarczych wraz z domem jednorodzinnym wzniesionych w celu prowadzenia działalności rolnej i z tą działalnością związanych. Jeśli działka, na której stoi dom, została przez rolnika odrolniona, czyli przeszła procedurę administracyjną polegającą na wyłączeniu jej z produkcji rolnej, wówczas staje się ona działką budowlaną. Jej sprzedaż nie jest w takim wypadku ograniczona żadnymi warunkami; odbywa się jak sprzedaż każdej innej nieruchomości między osobami fizycznymi.

Jeśli jednak takiej procedury nie przeszła i cały czas ma status działki rolnej, wtedy obejmują ją ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i może być zakupiona przez rolnika, albo przez osobę niebędącą rolnikiem, o ile jej powierzchnia nie przekracza 0,5 ha i zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym wybudowanymi przed 30.04.2016 r. Jednak po zakupie działkę taką trzeba będzie odrolnić.

Dowiedz się więcej na ten temat: "Zanim kupisz działkę rolną siedliskową - to musisz wiedzieć".

Jak przeprowadzić odrolnienie działki z domem?

Odrolnienie działki to nic innego jak procedura administracyjna, w wyniku której zmienia się przeznaczenie gruntu z rolnego na budowlany. Jest to procedura czasochłonna, kosztowna i nie zawsze kończy się sukcesem. Nie wszystkie grunty rolne da się bowiem odrolnić. Jest na to szansa przy gruntach niższej klasy, czyli gruntach gorszej jakości pod względem upraw.

Możemy mieć tu do czynienia z dwoma wariantami. W pierwszym działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z planu dowiemy się, jakie jest przeznaczenie działki; najpewniej będzie to grunt rolny. Jeśli działka jest w takim planie ujęta, wówczas trzeba złożyć wniosek do właściwej gminy o zmianę przeznaczenia gruntu. Adresatem wniosku może być wójt, burmistrz lub prezydent miasta – tylko te organy mogą rozpocząć procedurę uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego. Do wniosku należy dołączyć kopię mapy ewidencyjnej lub zasadniczej, z zaznaczoną nieruchomością, której dotyczy wniosek. Warto wiedzieć, że nie ma z góry określonego czasu na rozpatrzenie wniosku. Od rozstrzygnięcia nie można się odwołać, a jedynie zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. Jeśli decyzja jest pozytywna, możliwe jest podjęcie uchwały zmieniającej postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w związku z przekształceniem wzrośnie wartość nieruchomości, gmina może pobrać jednorazową opłatę (rentę planistyczną) w wysokości 30% wzrostu wartości działki.

Domy na sprzedaż

Jeśli grunt nie jest objęty MPZP, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie złożenie wniosku o odrolnienie. Uzyskanie decyzji zależy od spełnienia określonych wymagań, a mianowicie co najmniej jedna sąsiednia działka musi być zabudowana w taki sposób, aby nieruchomość na nowej działce była podobna. Dodatkowo działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, uzbrojony teren lub projekt takiego uzbrojenia.

Więcej o uzbrojeniu działki przeczytasz tutaj - "Co to jest uzbrojenie działki i jak je wykonać?"

Kolejnym krokiem jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W tym celu osoba zainteresowana musi złożyć wniosek do Starostwa Powiatowego. Wiąże się to z uiszczeniem niemałej opłaty, której wysokość zależy od klasy i wielkości gruntu. Dodatkowo corocznie uiszcza się 10% tej opłaty: przez 10 lat przy wyłączeniu trwałym, a jeśli wyłączenie jest czasowe, wówczas przez cały okres trwania wyłączenia, jednak nie dłużej niż przez 20 lat. Wniosku o wyłączenie z produkcji rolnej nie trzeba składać przy gruntach klas IV-V.

Wyłączenie gruntów na cele mieszkaniowe jest wyłączone z opłaty za odrolnienie dla działek:

• do 0,05 ha – w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• do 0,02 ha – przypadające na lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Przepisy te nie są stosowane do gruntów leżących w granicach administracyjnych miast.

Więcej o budowie domu na działce rolnej dowiesz się tutaj - "Budowa domu na działce rolnej".

Jeżeli planujesz planujesz zakup domu, sprawdź, co musisz wiedzieć, aby uniknąć niemiłych niespodzianek - "Chcesz kupić dom? Sprawdź, co musisz wiedzieć".

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Na co zwrócić uwagę, kupując dom z rynku wtórnego?
• Jak wycenić grunt rolny?
• Na czym polega budowa domu metodą gospodarczą?
• Jak zbudować dom (krok po kroku)?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.