Dom z rynku pierwotnego można kupić w jednym z trzech standardów wykończenia – surowym, deweloperskim i pod klucz. To, jakiego wyboru dokonasz, decydując się na kupno domu od dewelopera, będzie wpływać na ostateczną cenę inwestycji, prace, które trzeba będzie wykonać we własnym zakresie oraz czas, który upłynie do momentu przeprowadzki. Zobacz, jakie są wady i zalety różnych standardów wykończenia i na co się zdecydować.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co musisz wiedzieć, kupując dom od dewelopera?

• Czy warto kupić dom w stanie surowym?

• Czy warto kupić dom w stanie deweloperskim?

• Czy warto kupić dom w stanie "pod klucz"?

Nieruchomości z rynku pierwotnego mają wiele zalet. Można urządzić je po swojemu, nie trzeba borykać się z pozostałościami po poprzednich właścicielach (np. z dziwnymi przeróbkami czy przestarzałymi rozwiązaniami budowlanymi), a wszystkiego możemy używać jako pierwsi. Do tego nowe domy są dużo tańsze w eksploatacji, ponieważ muszą spełniać bardziej rygorystyczne normy energooszczędności. Dlatego Polacy tak chętnie decydują się na kupno domu od dewelopera. Jak wynika z danych Eurostatu, nasz naród najczęściej w Europie wybiera nowe nieruchomości.

Znajdź dom na sprzedaż

Kupno domu od dewelopera – co musisz wiedzieć

Zanim zdecydujesz się na zakup domu z rynku pierwotnego, koniecznie musisz sprawdzić dewelopera oraz całą inwestycję. Po pierwsze, warto przyjrzeć się zakończonym już budowom, poczytać w internecie opinie innych nabywców oraz zweryfikować, czy deweloper działa zgodnie z prawem, czy jego działalność nie jest zawieszona, a także czy nie boryka się z zadłużeniami. Rejestry, w których warto szukać takich informacji, to: Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej, Krajowy Rejestr Sądowy, Krajowy Rejestr Długów, Polska Wywiadownia Gospodarcza i Polski Związek Firm Deweloperskich.

Oprócz tego trzeba sprawdzić stan prawny działki. W księdze wieczystej nieruchomości znajdują się informacje o tym, kto jest właścicielem gruntu oraz czy nie ciążą na nim żadne zobowiązania. Koniecznie zapoznaj się także z planem zagospodarowania przestrzennego, obejmującym obszar inwestycji. Dzięki temu dowiesz się, czy w sąsiedztwie twojego przyszłego domu nie jest planowane wybudowanie czegoś, co znacznie obniży komfort mieszkańców (np. fabryki czy spalarni śmieci). Należy również poprosić dewelopera o wgląd do następujących dokumentów: pozwolenia na budowę, szczegółowego prospektu informacyjnego oraz projektu budowlanego. W razie wątpliwości co do umieszczonych tam zapisów nie wahaj się skonsultować z niezależnym specjalistą.

Kiedy zdecydujesz się na kupno konkretnego domu od dewelopera, zwróć uwagę na rodzaj umowy, którą będziecie podpisywać. Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje do przeniesienia własności, a wpłacone środki nie muszą podlegać zwrotowi przy rozwiązaniu umowy.

Dopiero umowa deweloperska zobowiązuje sprzedającego do przeniesienia własności. Dlatego jej zapisy powinny być odpowiednio szczegółowe i wskazywać:

• strony umowy,
• czas realizacji inwestycji,
• opis domu (z wyszczególnieniem powierzchni, rozkładu pomieszczeń, standardu wykończenia oraz wykazu materiałów używanych do budowy),
• cenę (z uwzględnieniem ceny gruntu, dostępu do części wspólnych oraz drogi dojazdowej),
• termin podpisania aktu notarialnego.

Warto pamiętać, że przy kupnie domu od dewelopera należność opłacamy w transzach – wraz z postępami prac na budowie.

Od wybranego przez ciebie standardu wykończenia będzie zależała cena, termin realizacji, ale i zakres prac, które trzeba będzie wykonać we własnym zakresie, aby móc się wprowadzić.

Kupno domu od dewelopera w stanie surowym

Stan surowy to postawiony dom, czyli konstrukcja, która obejmuje zawsze ściany nośne i dach. W zależności od wybranego wariantu stan surowy (zamknięty i otwarty) może jeszcze uwzględniać okna, drzwi zewnętrzne i ścianki działowe.

Samemu trzeba będzie zadbać o poprowadzenie instalacji elektrycznej, ogrzewanie oraz wykończenie ścian i podłóg.

Stan surowy wiąże się z relatywnie krótkim terminem realizacji, ale trzeba pamiętać, że doprowadzenie domu do takiego stanu, aby można było się do niego wprowadzić, zajmie kolejne kilka miesięcy. Konieczne jest również szukanie ekipy budowlanej we własnym zakresie i poniesienie naprawdę wysokich nakładów finansowych.

Z drugiej strony jednak stan surowy umożliwia nam dostosowanie nieruchomości pod własne potrzeby od podstaw – np. zamontowanie ogrzewania podłogowego czy instalację pompy ciepła. Możemy również zatrudnić sprawdzoną ekipę budowlaną, a nie akceptować (czasami niewystarczającą) jakość prac, którą zapewnia deweloper.

Kupno domu w stanie deweloperskim

Najpopularniejszym rozwiązaniem jest kupno domu w stanie deweloperskim. Jest to stan surowy uzupełniony o: instalację grzewczą, elektryczną i wodno-kanalizacyjną, zamontowane okna wraz z parapetami, balustradę na balkonie i drzwi wejściowe, otynkowane ściany przygotowane do malowania oraz wylewkę na podłodze.

Kiedy odbierzesz dom w stanie deweloperskim, nie możesz oczywiście się jeszcze do niego wprowadzić. Wystarczy jednak kilka tygodni prac własnej ekipy wykończeniowej, która położy podłogę, pomaluje ściany, zamontuje meble oraz sprzęty w kuchni i łazience. Dzięki temu dom będzie gotowy do zamieszkania.

Nieruchomość przygotowana jest tak, aby można było zastosować w niej wybrane przez siebie kolory, meble, urządzenia czy materiały wykończeniowe, a jednocześnie, aby nie trzeba było wykonywać większych prac budowlanych we własnym zakresie.

Zarówno cena, jak i termin oddania inwestycji w stanie deweloperskim, będą plasowały się pomiędzy stanem surowym a wykończeniem pod klucz (oczywiście porównując standardy konkretnego domu).

Kupno domu pod klucz

Wielu deweloperów oferuje także wykończenie domu pod klucz. Polega to na tym, że odbierając klucze, właściwie możemy się wprowadzać. Wystarczy tylko samemu uzupełnić meble, sprzęt AGD i RTV oraz dodatki. Jednak jeśli dokonamy zakupów odpowiednio wcześniej, to na dokończenie wystroju wystarczy poświęcić tylko jeden dzień. Deweloper bowiem oddaje nam nieruchomość z położoną już podłogą, pomalowanymi ścianami oraz gotowymi do użytku kuchnią i łazienką. Wcześniej trzeba jednak wybrać, na jaki standard się decydujemy. Od tego będzie zależał ostateczny koszt za metr kwadratowy.

W standardzie podstawowym zostaną zastosowane materiały, meble i sprzęty z niższej półki cenowej, zazwyczaj w bazowych kolorach i wzorach. Wariant standardowy to średniej jakości materiały i większy wybór barw, mebli i urządzeń. W standardzie premium możemy odebrać dom, który będzie wyglądał jak z wnętrzarskich katalogów. Meble mogą być designerskie, a materiały z najwyższej półki. Wariant podstawowy jest najtańszy, standardowy średni, a premium najdroższy.

Dom wykończony pod klucz daje możliwość szybkiej przeprowadzki, ale ma też wady. Nie można samemu wybrać ekipy wykończeniowej, a katalog kolorów, mebli czy urządzeń do wyboru jest ograniczony. A to oznacza, że nie możesz mieć, przykładowo, designerskiej wanny sprowadzanej z Włoch, która ci się marzy.

Jaki standard wykończenia domu najlepiej wybrać? Tak naprawdę zależy to od twoich potrzeb i priorytetów. Jeśli masz standardowy gust i zależy ci na tym, aby nie musieć szukać firmy remontowej, to wykończenie pod klucz będzie dla ciebie najlepsze. Ta opcja jest również często wybierana przy zakupie domu na wynajem. Dzięki temu może on relatywnie szybko na siebie zarabiać.

Osoby, które kupują nieruchomość dla własnych celów mieszkaniowych, często decydują się na wariant deweloperski. Pozwala on urządzić dom tak, jak chcesz, ale jednocześnie bazowe prace są już wykonane. Stan surowy daje zaś jeszcze więcej możliwości aranżacyjnych, ale wykończenie we własnym zakresie zabiera dużo czasu i środków finansowych.

Znajdź dom na sprzedaż

A jak przedstawiają się koszty? Tak naprawdę trudno kalkulować, który standard opłaca się najbardziej. Za surowy deweloperowi zapłacisz najmniej, ale i tak budżet na wykończenie będziesz musiał przeznaczyć na opłacenie innej firmy. Sporo więc zależy od kosztów robocizny. Warto jeszcze pamiętać o tym, że ceny materiałów budowlanych wciąż szybko pną się w górę. Decydując się na kupno domu od dewelopera z wykończniem pod klucz, mamy gwarancję, że cena już nie wzrośnie. Kupując materiały czy sprzęty we własnym zakresie, musimy wziąć pod uwagę rosnące koszty.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.