Na rynku wtórnym jest sporo domów, których ceny nieraz wydają się bardziej przystępne niż w przypadku zakupu budynku od dewelopera albo budowy we własnym zakresie. Należy jednak wziąć pod uwagę, że kupno domu z drugiej ręki nieraz wiąże się z dodatkowymi kosztami, które mogą nie być oczywiste na pierwszy rzut oka.

Dlatego trzeba rozważyć, jakie domy w ogóle bierzemy pod uwagę, uwzględniając możliwości finansowe i czasowe. Oczywiście wiele też zależy od konkretnego przypadku. Należy więc każdy interesujący nas dom dokładnie sprawdzić, by uniknąć problemów albo chociaż je zminimalizować. Warto, a nawet trzeba skorzystać z pomocy fachowca znającego się na budownictwie. Przy tym zawsze jest pewne ryzyko, że mimo starannych oględzin nie unikniemy niespodzianek. Niektóre problemy techniczne mogą wyjść na jaw dopiero na etapie remontu czy przebudowy. Wówczas nabywca może skorzystać z rękojmi, o której mowa bardziej szczegółowo w dalszej części artykułu.

Domy na sprzedaż

1. Ocena możliwości

Na początek dobrze jest się zastanowić nad kilkoma podstawowymi kwestiami dotyczącymi wkładu finansowego i czasowego, na jaki możemy sobie pozwolić.

1. Czy zależy nam na czasie? Czy chcemy się względnie szybko wprowadzić, czy też jesteśmy gotowi czekać kilka lub kilkanaście miesięcy, aż wszystkie niezbędne prace zostaną zakończone?
2. Czy przynajmniej niektóre prace potrafimy wykonać sami albo z pomocą znajomych bądź rodziny? Może to znacznie obniżyć koszty.
3. Ile jesteśmy gotowi zainwestować w remont? Czy w grę wchodzi tylko odświeżenie bądź niewielka modernizacja, czy też liczymy się z koniecznością przerabiania niemal wszystkiego, włącznie ze zrywaniem podłóg i wymianą dachu? W przypadku niektórych starych domów, zwłaszcza przedwojennych i zaniedbanych, koszt remontu może wynieść nawet drugie tyle co koszt ich zakupu.

2. Kilka ogólnych wskazówek

Przy ocenie i wyborze domu, który chcielibyśmy kupić, warto zwrócić uwagę na poniższe zagadnienia.

1. Lokalizacja – co jest dla nas bardziej istotne, cisza i spokój czy brak kłopotu z dojazdami? Czy jesteśmy mobilni, czy potrzebujemy mieć wszystko, co najważniejsze (sklepy, punkty usługowe itp.) w zasięgu ręki? Czy zaciszna okolica, która teraz nam się podoba, za kilka lat będzie równie zaciszna, czy też są tam planowane jakieś większe inwestycje? Czy nie ma uciążliwego sąsiedztwa? Informacje o tym, co może powstać w pobliżu działki, można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka nie jest objęta takim planem, sprawdźmy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz decyzję o warunkach zabudowy.
2. Metraż – czy potrzebujemy dużo przestrzeni, czy wystarczy nam niewielki dom? Co z kosztami utrzymania? Czy planujemy powiększenie rodziny? Czy dom nie okaże się za duży w stosunku do potrzeb, gdy dzieci się wyprowadzą?
3. Stan prawny i obciążenia– czy osoba, która sprzedaje dom, faktycznie jest jego właścicielem (powinna być w stanie przedstawić dokument potwierdzający zakup domu lub nabycie go w drodze spadku bądź darowizny)? Czy osoby trzecie nie mają praw do nieruchomości (np. służebność, dożywocie)? (Dowiedz się więcej - "Jak ustrzec się przed kupnem domu z lokatorem?") Czy nie jest ona obciążona finansowo, np. hipoteką przymusową? Informacje takie można znaleźć w księdze wieczystej. Księgę w wersji elektronicznej można przejrzeć za darmo w internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości – trzeba tylko znać jej numer, a sprzedający powinien go udostępnić bez problemu.
4. Dokumenty i formalności– czy działka ma wszystkie niezbędne przyłącza? Czy właściciel zawarł umowy z dostawcami mediów? Czy nie zalega z opłatami na ich rzecz? Czy dysponuje dokumentacją z budowy (w przypadku starych domów może ona być niedostępna)? Czy ma aktualne protokoły przeglądów instalacji? Czy w budynku była zarejestrowana działalność gospodarcza, a jeśli tak, to czy wszystkie zobowiązania z niej wynikające zostały uregulowane? Poprośmy o przedstawienie dokumentów, które potwierdzają powyższe kwestie.
5. Stan techniczny – przed decyzją o zakupie domu warto przeprowadzić audyt techniczny, czyli przegląd stanu domu z pomocą doświadczonego specjalisty. Pomoże to dostrzec ewentualne wady i problemy, których sami moglibyśmy nie zauważyć. Specjalista może też pomóc oszacować koszty ewentualnego remontu.

Dowiedz się więcej: "10 rzeczy, które mogą Cię zaskoczyć, jeśli kupisz dom jednorodzinny".

3. Jaki dom najlepiej kupić?

Poniżej przedstawiamy krótki przegląd domów spotykanych na rynku wtórnym w Polsce, wraz z ich zaletami i wadami. Decyzja o tym, który typ domu okaże się najlepszy, zależy w znacznym stopniu od sytuacji kupującego i od wymienionych wcześniej kryteriów, jakimi kieruje się przy wyborze (np. dla jednej osoby najważniejsza będzie możliwość szybkiego zamieszkania bez remontu, dla innej niska cena, dla jeszcze innej określony rozkład i metraż).

Domy na sprzedaż

Domy nowsze w niezłym stanie

Ceny takich domów są zwykle stosunkowo wysokie, ale ta opcja jest dogodna dla osób, którym zależy na szybkim wprowadzeniu się. Zdarzają się domy kilku- lub kilkunastoletnie, kompletnie wyposażone,  w których można zamieszkać praktycznie od razu i ewentualnie później dostosowywać wystrój do własnych upodobań. Jeśli jednak dom jest wystawiany na sprzedaż po zaledwie kilku latach użytkowania, można się zastanawiać, dlaczego właściciel chce się go już pozbyć. Warto sprawdzić, czy nie wynika to z wad samej nieruchomości, które mogłyby się okazać uciążliwe także dla jej nabywcy.

Domy z PRL-u

Najczęściej mamy tu do czynienia z tzw. kostką polską. Domy takie charakteryzują się prostą, zwartą bryłą, typowym rozkładem pomieszczeń oraz niezbyt dużym metrażem. Są przy tym dość przystępne cenowo.  Z ich jakością i solidnością bywa jednak różnie. Główny zarzut wobec PRL-owskich bloków z wielkiej płyty – że budowano je szybko i byle jak – można też w znacznym stopniu odnieść do kostki polskiej. Jakość takich domów może być gorsza ze względu na ówczesną niską dostępność materiałów budowlanych oraz nieprzestrzeganie standardów technicznych.

Z drugiej strony warto mieć na uwadze, że w późniejszych czasach wiele tych domów przebudowano, zmodernizowano i nadano im ciekawszy wygląd. Mogą one być atrakcyjne dla osób, które poszukują domu typowego, niezbyt dużego i w niewygórowanej cenie.

Domy przedwojenne

Tu zdarzają się nieraz prawdziwe okazje cenowe. Można też trafić na nieruchomości dla koneserów, w jakiś sposób nietypowe, unikatowe, czy też szczególnie atrakcyjnie położone. Kiedyś budowano też z większym rozmachem, dlatego stare domy mają często większe ogrody, większe metraże i wyższe pomieszczenia niż nieruchomości powojenne.

Z drugiej strony ocena stanu technicznego takich domów wymaga najwięcej specjalistycznej wiedzy. Łatwo wpaść w pułapkę i narazić się na dodatkowe, nieprzewidziane koszty bądź wręcz na zagrożenie. Dlatego na oględziny starego domu warto się udać w towarzystwie fachowca, który przeprowadzi wspomniany wcześniej audyt techniczny.

O ile dom nie był względnie niedawno remontowany, taki zakup jest opcją dla cierpliwych. Może się bowiem okazać, że praktycznie wszystko wymaga wymiany bądź naprawy, zanim budynek będzie gotowy do zamieszkania. Trzeba też brać pod uwagę ewentualność, że remont okaże się nieopłacalny. W niektórych przypadkach, jeśli sama działka jest atrakcyjna, korzystniej wychodzi wyburzenie domu i postawienie nowego.

Kupno nowego domu od osoby prywatnej

Na rynku wtórnym trafiają się także oferty domów całkiem nowych, sprzedawanych przez osoby prywatne, a nie przez deweloperów. Właściciele sprzedają je, bo potrzebują funduszy na inny cel, nie mogą zamieszkać we wcześniej wybranej lokalizacji z powodów losowych (np. konieczności wyjazdu), albo wystarczyło im pieniędzy na budowę, ale już nie na wykończenie. Tak jak w przypadku domów starszych, konieczne jest tu sprawdzenie przez dobrego specjalistę, czy budynek nie ma wad i czy zostały dopełnione formalności związane z budową. Pewnym utrudnieniem jest fakt, że nowe domy kupowane od osób prywatnych nie są objęte ustawą deweloperską, a zatem kwestia usuwania ewentualnych usterek podlega jedynie przepisom Kodeksu cywilnego.

Czasem zdarzają się domy na sprzedaż w stanie surowym. Oznacza to, że postawione są ściany nośne i położony dach. W stanie surowym zamkniętym zamontowane są także okna i drzwi zewnętrzne, a wewnątrz znajdują się ścianki działowe. Taki dom daje duże możliwości, jeśli chodzi o wykończenie, gdyż można zrobić to od podstaw według własnych potrzeb i upodobania. Wymaga jednak dużego wkładu pracy i kosztów. Dlatego na domy w stanie surowym powinny się decydować osoby, które mogą długo poczekać z wprowadzeniem się.

Jeśli dom jest sprzedawany w tzw. standardzie deweloperskim, trzeba mieć na uwadze, że to pojęcie to można różnie definiować, gdyż jest jedynie zwyczajowe (prawo go nie reguluje). Zwykle przez stan deweloperski rozumie się to, co obejmuje stan surowy, plus instalacje (grzewcza, wodna i elektryczna), zamontowane drzwi wejściowe, okna z parapetami, otynkowane ściany i wylewka na podłodze. Nie jest to jednak regułą.  Sprzedający powinien więc to uściślić, aby było dokładnie wiadomo, jakie prace wykończeniowe (a co za tym idzie, jaki koszt i dodatkowy czas) trzeba wziąć pod uwagę, zanim będzie można się wprowadzić. Jeśli głównym argumentem za zakupem takiego domu jest dla nas cena, musimy się liczyć z tym, że do kwoty zakupu i opłat notarialnych trzeba będzie jeszcze doliczyć niemałą sumę właśnie na wykończenie.

Kupno domu w budowie od osoby prywatnej

Przed decyzją o zakupie należy sprawdzić, czy budowa odbywa się legalnie i czy wszystkie formalności zostały dopełnione. Dlatego sprzedający powinien okazać dokumentację budowlaną: pozwolenie na budowę, projekt budowlany i dziennik budowy, a także protokoły z odbioru instalacji, jeśli zostały one już wykonane. Dokumenty te pozwalają na ocenę zaawansowania prac budowlanych

Trzeba też pamiętać, że jeśli zakup ma być finansowany kredytem, nabywca będzie zobowiązany do dokończenia budowy. W takiej sytuacji należy przedstawić w banku kosztorys dokończenia budowy oraz projekt, a także przepisać pozwolenie na budowę na nowego właściciela.

Domy na sprzedaż

4.  Rękojmia na dom od osoby prywatnej

W przypadku stwierdzenia wad domu już po zakupie, nabywca ma prawo dochodzić od sprzedającego roszczeń z tytułu rękojmi. Rękojmia dotyczy wad ujawnionych w ciągu 5 lat od daty transakcji. Czas ten dotyczy zarówno budynku, jak i jego części składowych (według art. 47 k. c. takich, których nie można oddzielić bez uszkodzenia bądź istotnej zmiany nieruchomości bądź przedmiotu odłączonego).  Nie ma przy tym znaczenia, czy sprzedający o tych wadach wiedział. Zwolnienie z odpowiedzialności możliwe jest tylko w przypadku, gdy nabywca był świadomy wady budynku, a mimo to zdecydował się na jego zakup, albo gdy strony w umowie zobowiązały się do ograniczenia bądź wyłączenia rękojmi (jest to jednak dopuszczalne tylko w określonych przypadkach i niezalecane; jeśli sprzedający nalega na taki zapis, może to budzić podejrzenia, że wie o jakiejś wadzie).

Rękojmia obejmuje zarówno wady prawne, jak i wady fizyczne. W przypadku nieruchomości wadą prawną może być np. obciążenie na rzecz osoby trzeciej (użytkowanie, służebność) albo fakt, że w momencie sprzedaży nie stanowiła własności sprzedawcy, więc nie miał on prawa do jej zbycia. Wady fizyczne to niezgodność cech sprzedawanej rzeczy z zapewnieniami sprzedającego, brak właściwości, które powinna ona mieć ze względu na przeznaczenie bądź cel oznaczony w umowie, czy też wydanie w niekompletnym stanie. W przypadku budynku mogą to być np. wadliwe instalacje, brak ocieplenia, wykończenie gorszymi materiałami niż deklarowane.

Jakie prawa ma kupujący z  tytułu rękojmi? Może zażądać od sprzedającego usunięcia wady, o ile jest to wykonalne, albo obniżenia ceny. Jeśli wada jest istotna (na tyle poważna, że uniemożliwia korzystanie z budynku zgodnie z jego przeznaczeniem), ma prawo zażądać odstąpienia od umowy. Przepisy dotyczące rękojmi przewidują też możliwość wymiany wadliwej rzeczy na inną, jednak w przypadku nieruchomości nie jest to możliwe.

Więcej o rękojmi od osoby prywatnej przeczytasz tutaj: "Rękojmia na mieszkanie z rynku wtórnego"

Znajdź agenta

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.