Ze sprzedażą domu niektórzy nie mogą się uporać przez lata, szczególnie jeśli jest to nieruchomość wymagająca remontu. Jak sprzedać stary dom, w którym, mimo sędziwego wieku, drzemie olbrzymi potencjał?

Jak przygotować się do sprzedaży?

Zainteresowanie domami wzrosło w wyniku pandemii. Mimo to nadal trudniej je sprzedać w porównaniu do mieszkań. Nabywcy najczęściej szukają ofert z rynku pierwotnego albo działek, co pozwala im dostosować nową nieruchomość do swoich preferencji. Co możesz zrobić, aby przekonać ich do zmiany zdania?

Przede wszystkim musisz stworzyć dobry plan sprzedaży. Nie wystarczy umieszczenie w Internecie ogłoszenia, więc jeśli nie masz czasu zająć się tym kompleksowo, warto rozważyć zlecenie sprzedaży pośrednikowi. Gdy decydujesz się jednak na samodzielne przeprowadzenie transakcji, musisz zacząć od przygotowania samej nieruchomości, a następnie atrakcyjnej oferty. Trzeba również pamiętać, że tak jak w przypadku każdej inwestycji, na której chcesz zarobić, czasem i w tym przypadku konieczne będzie poniesienie pewnych nakładów, aby zysk z niej był większy.

Znajdź agenta

Pierwszym pytaniem, na które należy sobie odpowiedzieć, jest: do kogo chcesz skierować ofertę? Od odpowiedzi zależeć będą kolejne kroki, w tym przygotowanie domu i oferty pod preferencje potencjalnej grupy osób zainteresowanych, a także skierowanie ich uwagi na te cechy nieruchomości, które akurat dla nich mogą być ważne. Dla rodzin z dziećmi istotna będzie bliskość szkół i przedszkoli, dla młodej, pracującej i aktywnej pary ważniejsza może być niedaleka odległość od autostrady czy lotniska. Jeśli dom ma potencjał inwestycyjny, np. gdy jest to nieruchomość wielopokojowa ze sporą działką, można pokazać, jakie możliwości daje to nowemu nabywcy, który w takim miejscu mógłby urządzić mały hotel czy agroturystykę.

Podstawą skutecznej sprzedaży jest home staging, czyli ogół działań, które sprawią, że nieruchomość będzie atrakcyjniejsza w oczach potencjalnych nabywców. Jak daleko zakrojone będą te działania, zależy od budżetu, jaki chcesz na to przeznaczyć. Kwestia remontów zostanie omówiona w dalszej części. Od ręki można jednak wprowadzić kilka innych zasad home stagingu:

• zrób porządek – dom przed zrobieniem zdjęć do oferty i przed pokazaniem go kupującym musi być posprzątany, wszystkie zbędne rzeczy należy odłożyć na swoje miejsce lub schować, aby przestrzeń była schludna, niezagracona i nieprzytłaczająca;
• przeprowadź depersonalizację – należy schować wszystkie osobiste rzeczy, nie tylko ubrania leżące na fotelu, ale także zdjęcia i osobiste pamiątki, które mogą krępować oglądających i utrudniać im wyobrażenie sobie tego domu jako własnego;
• dodaj dekoracje – powinny być spójne z wnętrzami domu, ale jednocześnie uwzględniające aktualne trendy we wzornictwie i designie, na ile to możliwe; dobrym wyborem zawsze są świeże kwiaty;
• wykonaj aranżację – poszczególne pomieszczenia warto przygotować tak, aby pokazywały funkcję, jaką mogłyby spełniać, np. jako biuro czy pokój dla dziecka;
• pokaż atuty – w przypadku starych domów jest to sprawa niełatwa, ponieważ to, co dla jednych jest wadą, dla innych może być cechą przeważającą o atrakcyjności oferty; nie należy więc usuwać pieca kaflowego, nie trzeba cyklinować starych podłóg czy wymieniać stolarki okiennej, ponieważ te właśnie elementy wpływają na niepowtarzalny charakter domu.

Należy pamiętać, że przygotowanie nie powinno ograniczać się do samego domu, lecz także uwzględniać ogród. Nie chodzi tu o zatrudnianie ogrodnika i robienie naprędce kwiatowych rabatek. Ważne, aby skosić trawnik, wyciąć uschnięte krzewy i usunąć leżące na ziemi gałęzie.

Następnym krokiem jest stworzenie oferty, a ta powinna zawierać szczegółowy opis nieruchomości, jej położenia, powierzchni, liczby pokoi, stanu technicznego, użytych technologii, a także wszystkich atutów, np. ogródka czy bliskiej odległości od przystanku komunikacji miejskiej i punktów usługowych. Niezbędnym elementem są również zdjęcia, których wykonanie warto zlecić profesjonaliście, aby oferta wyróżniała się na tle innych, w tym przygotowanych przez zawodowych agentów.

Dowiedz się, jak stworzyć "Ogłoszenie o sprzedaży domu, które przyciąga wzrok".

W ogłoszeniu trzeba również wskazać cenę, a ustalenie jej może stanowić niemały problem. Najważniejsze jednak, aby była to cena rozsądna, uwzględniająca wszystkie mankamenty domu, a także wartość podobnych nieruchomości występujących na danym rynku. Na typ etapie powinieneś wyzbyć się sentymentów i kierować się wyłącznie chłodną kalkulacją. Cena musi być uzasadniona solidnymi argumentami – nie np. wkładem pracy, jaką przez lata włożyłeś w jej utrzymanie, czy dobrymi wspomnieniami, jakie masz z tego miejsca. Im atrakcyjniejsza będzie, tym większa szansa na szybkie sfinalizowanie transakcji.

Dodaj ogłoszenie

Po remoncie czy do remontu?

Kwestią dyskusyjną pozostaje, czy dom przed sprzedażą lepiej wyremontować, czy jednak nie. Każde z rozwiązań ma swoje wady i zalety. Przy remoncie trzeba się liczyć z koniecznością zamrożenia większych środków, które zwrócą się dopiero po sprzedaży. Jednak nawet spore pieniądze zainwestowane w remont nie gwarantują sukcesu, jeśli dom nie przypadnie do gustu oglądającym. Dobrym półśrodkiem będzie przeprowadzenie remontów instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej czy przeciekającego dachu albo wymiana pieca na nowoczesny i ekologiczny. Wykańczanie wnętrz powinno się ograniczyć do zagruntowania dziur i pomalowania ścian na neutralne kolory. Sprawi to, że wnętrze będzie uniwersalne i spodoba się większej liczbie osób, ponieważ łatwo będą mogły one dostosować je do własnych potrzeb. Natomiast konieczność wymiany instalacji może przestraszyć przyszłych nabywców. Takie przygotowanie nieruchomości pozwoli uzyskać wyższą cenę.

Dowiedz się >jakie są najpopularniejsze błędy popełniane przy sprzedaży domu do remontu<

Nieruchomość niewyremontowana, szczególnie jeśli wymaga dużo pracy i nakładów, będzie miała niższą wartość rynkową. Z drugiej jednak strony sprzedający poświęca znacznie mniej czasu na jej przygotowanie. W tym wariancie nie musi on również dysponować dodatkowymi środkami, które musiałby przeznaczyć na remont.

Sprzedaż starego domu a nowe wymogi dotyczące emisyjności

Już teraz (od 28 kwietnia 2023 r.) nieruchomości mieszkaniowe wystawiane na sprzedaż muszą mieć świadectwa charakterystyki energetycznej, określające zapotrzebowanie na energię związane z ich użytkowaniem (oświetlenie, ogrzewanie, chłodzenie itp.). Od 2026 r. każdy budynek będzie miał przypisaną określoną klasę energetyczną, od A do G (na podobnej zasadzie jak w przypadku oznaczeń na sprzęcie AGD).

Zgodnie z założeniami pakietu Fit for 55 państwa członkowskie Unii Europejskiej przyjęły, że do 2033 r. zasób budynków mieszkalnych w UE ma osiągnąć średni poziom D. Nowe budynki, powstające od 2030 r., będą budowane jako bezemisyjne. Natomiast już istniejące, o najgorszych parametrach energetycznych, będą musiały zostać wyremontowane, co uwzględnia m.in. wycofanie kotłów na paliwo stałe do 2040 r.

W praktyce oznacza to, że właściciele starych domów w ciągu najbliższych lat staną przed koniecznością przeprowadzenia remontu. Dlatego bardziej konkurencyjne na rynku nieruchomości staną się te budynki, które już będą dostosowane do nowych przepisów, a sprzedaż domów niewyremontowanych i nieefektywnych energetycznie może się okazać bardzo trudna. Jeśli więc nie spieszysz się ze sprzedażą i masz możliwość zainwestowania w większy remont, weź pod uwagę takie prace jak ocieplenie, uszczelnienie i wymiana ogrzewania. Termomodernizacja budynków pod kątem nowych wymogów energetycznych oczywiście będzie wiązała się z dużymi kosztami. Jest jednak szansa, że będą one niższe, gdyż planowane są dotacje z Funduszu Odbudowy, Społecznego Funduszu Klimatycznego oraz Funduszu Spójności.

Co przyciąga do starych domów?

Mimo iż stare domy wymagają sporo pracy i kreatywności, to są osoby, które nie wyobrażają sobie mieszkania w innej nieruchomości. Atutami takich domów są: niepowtarzalny klimat, elementy retro, które po renowacji nadają wnętrzom unikatowy charakter, często również spora działka i częściowo zagospodarowany ogród. Nowy właściciel nie musi wówczas czekać kilkanaście lat, aż jego posesję zacznie osłaniać gęsty żywopłot. W miastach takie domy bywają na wagę złota, gdy położone są w atrakcyjnej lokalizacji, a działki obok są już zagospodarowane. Z uwagi na ograniczoną ilość gruntów budowlanych w miastach, takie nieruchomości z czasem zyskują na wartości, a inwestorzy gotowi są zapłacić naprawdę sporo za lokalizację.

Jak wycenić stary dom?

Wycena takiego domu nie jest łatwa. Powinna się jednak opierać na dokładnej analizie i porównaniu podobnych nieruchomości dostępnych na danym rynku. Przy ustalaniu wartości pod uwagę należy wziąć wielkość działki, jej lokalizację, powierzchnię domu, a także jego stan techniczny. Im więcej wymaga napraw, tym niższą cenę zapłaci przyszły kupiec. W razie braku nieruchomości do porównania lub problemów z ustaleniem ceny, można zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego, który dokona profesjonalnej wyceny w oparciu o swoją wiedzę i doświadczenie. Za usługę taką trzeba co prawda zapłacić nawet kilka tysięcy złotych, jednak operat sporządzony przez rzeczoznawcę wytrąca z rąk argumenty kupującym, którzy chcą się targować, ponieważ cena ma solidne uzasadnienie.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak sprzedać dom, zapoznaj się z naszym poradnikiem:

Jak sprzedać dom (krok po kroku)

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.