Ze sprzedażą domu niektórzy nie mogą się uporać przez lata, szczególnie jeśli jest to nieruchomość wymagająca remontu. Jak sprzedać stary dom, w którym, mimo sędziwego wieku, drzemie olbrzymi potencjał?

Jak przygotować się do sprzedaży?

Zainteresowanie domami wzrosło w ostatnim roku w wyniku pandemii, mimo to nadal trudniej je sprzedać w porównaniu do mieszkań. Nabywcy najczęściej szukają ofert z rynku pierwotnego, albo działek, co pozwala im dostosować nową nieruchomość do swoich preferencji. Co może zrobić właściciel starego domu na sprzedaż, aby przekonać ich do zmiany zdania?

Przede wszystkim musi stworzyć dobry plan sprzedaży. Nie wystarczy umieszczenie w Internecie ogłoszenia, więc jeśli nie mamy czasu zająć się tym kompleksowo, warto rozważyć zlecenie sprzedaży pośrednikowi. Gdy decydujemy się jednak na samodzielne przeprowadzenie transakcji, musimy zacząć od przygotowania samej nieruchomości, a następnie atrakcyjnej oferty. Trzeba również pamiętać, że tak jak w przypadku każdej inwestycji, na której chcemy zarobić, czasem i w tym przypadku konieczne będzie poniesienie pewnych nakładów, aby zysk z niej był większy.

Znajdź agenta

Pierwszym pytaniem, na jakie należy sobie odpowiedzieć jest do kogo chcemy skierować naszą ofertę? Od odpowiedzi zależeć będą kolejne kroki, w tym przygotowanie domu i oferty pod preferencje potencjalnej grupy osób zainteresowanych, a także skierowanie ich uwagi na te cechy nieruchomości, które akurat dla niej mogą być ważne. Dla rodzin z dziećmi istotna będzie bliskość szkół i przedszkoli, dla młodej, pracującej i aktywnej pary ważniejsza może być niedaleka odległość od autostrady, czy lotniska. Jeśli dom ma potencjał inwestycyjny, np. gdy jest to nieruchomość wielopokojowa ze sporą działką, można pokazać jakie możliwości daje to nowemu nabywcy, który w takim miejscu mógłby urządzić mały hotel, czy agroturystykę.

Podstawą skutecznej sprzedaży jest home staging, czyli ogól działań, które sprawią, że nieruchomość będzie atrakcyjniejsza w oczach potencjalnych nabywców. Jak daleko zakrojone będą te działania zależy od budżetu, jaki chcemy na to przeznaczyć. Kwestia remontów zostanie omówiona w dalszej części, od ręki można jednak wprowadzić kilka innych zasad home stagingu, a należą do nich:

• zrób porządek – dom przed zrobieniem zdjęć do oferty i przed pokazaniem go kupującym musi być posprzątany, wszystkie zbędne rzeczy należy odłożyć na swoje miejsce lub schować, tak aby przestrzeń była schludna, niezagracona i nieprzytłaczająca,
• przeprowadź depersonalizację – należy schować wszystkie osobiste rzeczy, nie tylko ubrania leżące na fotelu, ale także zdjęcia i osobiste pamiątki, które mogą krępować oglądających, ale i utrudniać im wyobrażenie sobie tego domu jako własnego,
• dodaj dekoracje – zawsze dobrze widziane, powinny być spójne z wnętrzami domu, ale jednocześnie uwzględniające aktualne trendy we wzornictwie i designie na ile to możliwe, dobrym wyborem zawsze są świeże kwiaty,
• wykonaj aranżację – poszczególne pomieszczenia warto przygotować tak, aby pokazywały funkcję, jaką mogłyby spełniać, np. jako biuro, czy pokój dla dziecka,
• pokaż atuty – w przypadku starych domów jest to sprawa niełatwa, ponieważ to, co dla jednych jest wadą, dla innych może być cechą przeważającą o atrakcyjności oferty. Nie należy więc usuwać pieca kaflowego, nie jest konieczne cyklinowanie starych podłóg, czy wymiana stolarki okiennej, ponieważ to właśnie wpływa na niepowtarzalny charakter.

Należy pamiętać, że przygotowanie nie powinno ograniczać się do samego domu, ale i do ogrodu, które w przypadku starych domów bywają zaniedbane. I nie chodzi tu o zatrudnianie ogrodnika i robienie naprędce kwiatowych rabatek. Ważne, aby skosić trawnik, wyciąć uschnięte krzewy, czy usunąć leżące na ziemi gałęzie.

Następnym krokiem jest stworzenie oferty, a ta powinna zawierać szczegółowy opis nieruchomości, jej położenia, powierzchni, liczby pokoi, stanu technicznego, użytych technologii, a także wszystkich atutów, np. ogródka, niedużej odległości od przystanku komunikacji miejskiej, czy punktów usługowych. Niezbędnym elementem są również zdjęcia, których wykonanie warto zlecić profesjonaliście, aby nasza oferta wyróżniała się na tle innych, w tym takich przygotowanych przez zawodowych agentów.

Dowiedz się, jak stworzyć "Ogłoszenie o sprzedaży domu, które przyciąga wzrok".

W ogłoszeniu trzeba również wskazać cenę, a ustalenie jej może stanowić niemały problem. Najważniejsze jednak, aby była to cena rozsądna, uwzględniająca wszystkie mankamenty domu, a także wartość podobnych nieruchomości występujących na danym rynku. Na typ etapie sprzedający powinien wyzbyć się sentymentów i kierować się wyłącznie chłodną kalkulacją. Cena musi być uzasadniona solidnymi argumentami, nie będzie nimi wkład pracy, jaką właściciel przez lata włożył w jej utrzymanie, czy dobre wspomnienia, jakie ma z tego miejsca. Im atrakcyjniejsza będzie, tym większa szansa na szybkie sfinalizowanie transakcji.

Dodaj ogłoszenie

Po remoncie czy do remontu?

Kwestią dyskusyjną pozostaje czy dom przed sprzedażą lepiej wyremontować, czy jednak nie. Każde z rozwiązań ma swoje wady i zalety. Przy remoncie trzeba się liczyć z koniecznością zamrożenia większych środków, które zwrócą się dopiero po sprzedaży. Jednak nawet spore pieniądze zainwestowane w remont nie gwarantują sukcesu, jeśli dom nie przypadnie do gustu oglądającym. Dobrym półśrodkiem będzie przeprowadzenie remontów instalacji elektrycznej, wodnokanalizacyjnej, przeciekającego dachu czy wymiana pieca na nowoczesny i ekologiczny. Wykańczanie wnętrz powinno się ograniczyć do zagruntowania dziur i pomalowania ścian na neutralne kolory. Sprawi to, że wnętrze będzie uniwersalne i spodoba się większej liczbie osób, ponieważ łatwo będą je mogły dostosować do własnych potrzeb. Natomiast konieczność wymiany instalacji może przestraszyć przyszłych nabywców. Takie przygotowanie nieruchomości pozwoli uzyskać wyższą cenę.

Dowiedz się >jakie są najpopularniejsze błędy popełniane przy sprzedaży domu do remontu<

Nieruchomość niewyremontowana, szczególnie jeśli potrzebuje dużo pracy i nakładów, będzie miała niższą wartość rynkową, z drugiej jednak strony wymaga ze strony sprzedające znacznie mniej czasu na jej przygotowanie. W tym wariancie nie musi on również dysponować dodatkowymi środkami, które musiałby przeznaczyć na remont.

Co przyciąga do starych domów?

Mimo, iż stare domy wymagają sporo pracy i kreatywności, to są osoby, które nie wyobrażają sobie mieszkania w innym miejscu. Atutem takich nieruchomości jest niepowtarzalny klimat, elementy retro, które po renowacji nadają wnętrzom unikatowy charakter, często również spora działka i częściowo zagospodarowany ogród. Nowy właściciel nie musi wówczas czekać kilkanaście lat, aż jego posesję zacznie osłaniać gęsty żywopłot. W miastach takie domy bywają na wagę złota, gdy położone są w atrakcyjnej lokalizacji, a działki obok są już zagospodarowane. Z uwagi na ograniczoną ilość gruntów budowlanych w miastach, takie nieruchomości z czasem zyskują na wartości, a inwestorzy gotowi są zapłacić naprawdę sporo za lokalizację.

Jak wycenić stary dom?

Wycena takiego domu nie jest łatwa, powinna się jednak opierać na dokładnej analizie i porównaniu podobnych nieruchomości dostępnych na danym rynku. Przy ustalaniu wartości pod uwagę należy wziąć wielkość działki, jej lokalizację, powierzchnię domu, a także jego stan techniczny. Im więcej wymaga napraw, tym niższą cenę zapłaci przyszły kupiec. W razie braku nieruchomości do porównania lub problemów z ustaleniem ceny, można zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego, który dokona profesjonalnej wyceny w oparciu o swoją wiedzę i doświadczenie. Za usługę taką trzeba co prawda zapłacić od kilkuset złotych do kilku tysięcy, jednak operat sporządzony przez rzeczoznawcę wytrąca kupującym chcącym się targować argumenty, ponieważ cena ma solidne uzasadnienie.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak sprzedać dom, zapoznaj się z naszym poradnikiem:

Jak sprzedać dom (krok po kroku)

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.