Kupno domu z hipoteką może na pierwszy rzut oka wydawać się kłopotliwe i ryzykowne. Nie musi jednak takie być, jeśli wiesz, jak się do tego zabrać.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak przebiega zakup domu z hipoteką?

• Jak kupić dom z hipoteką za gotówkę?

• Jak kupić dom z hipoteką na kredyt?

• Kto spłaca zadłużenie przy zakupie domu obciążonego hipoteką?

• Jakie dokumenty musi przedstawić sprzedający dom z hipoteką?

Jak przebiega zakup domu z hipoteką?

Na początek warto wiedzieć, że taka transakcja jest nieco bardziej sformalizowana niż w przypadku nieruchomości bez obciążeń. Formalności zależą od tego, czy dom ma być kupiony za gotówkę, czy na kredyt, oraz czy istnieje możliwość zlikwidowania obciążenia hipotecznego jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży.

Informację o obciążeniu hipotecznym (jego wysokość oraz nazwę banku, który udzielił kredytu) można znaleźć w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Warto też zaznaczyć, że wykreślenie hipoteki z księgi nie następuje z urzędu po spłaceniu zobowiązania – trzeba złożyć odpowiedni wniosek. Może się tym zająć zarówno sprzedający (jeśli spłaci hipotekę przed podpisaniem umowy sprzedaży), jak i kupujący (po sfinalizowaniu transakcji).

Należy również podkreślić, że hipoteka obciąża konkretną nieruchomość, a nie tylko jej dotychczasowego właściciela, który zaciągnął kredyt. Jeśli jednak sprzedający dopełni wszelkich formalności związanych z kredytem, a sposób spłaty zadłużenia zostanie wyraźnie określony, zakup taki nie stanowi ryzyka dla kupującego.

Proces zakupu domu z hipoteką nie musi też trwać dłużej niż kupno nieruchomości bez hipoteki, gdyż na wystawienie potrzebnych dokumentów przez bank (zaświadczenia i promesy, o których można znaleźć więcej informacji w sekcji „Jakie dokumenty musi przedstawić sprzedający?”) nie trzeba długo czekać, a niektóre formalności (np. wniosek o wykreślenie starej hipoteki) można załatwić przy okazji podpisania aktu notarialnego bądź jeszcze przed nim. Na wydłużenie procesu mogą wpłynąć trudności kupującego z uzyskaniem nowego kredytu hipotecznego na zakup, albo opisana niżej sytuacja, gdy saldo kredytu zaciągniętego przez sprzedającego przewyższa wartość nieruchomości.

Domy na sprzedaż

Jak kupić dom z hipoteką za gotówkę?

Z najprostszą sytuacją mamy do czynienia, jeśli kupujący dysponuje gotówką, a kwota sprzedaży jest wyższa niż saldo kredytu. Wówczas część kwoty zapłaconej przez kupującego jest przeznaczona na poczet spłaty zadłużenia i przelewana na konto wskazane przez bank. Resztę natomiast otrzymuje sprzedający.

Trudniej jest, gdy saldo kredytu przewyższa wartość domu – co może się zdarzyć np. w przypadku kredytów w obcych walutach. Problemy z tym związane dotyczą jednak sprzedającego, a nie kupującego. Sprzedający powinien przede wszystkim zastanowić się, czy sprzedaż takiego domu jest dla niego opłacalna – nie mówiąc o tym, że bank może nie wyrazić zgody na transakcję. Najlepiej, jeśli można przenieść hipotekę na inną nieruchomość, a wtedy dom na sprzedaż zostaje uwolniony od obciążeń. Jeśli nie ma takiej możliwości, sprzedającemu pozostaje dopłata brakującej kwoty kredytu albo wstrzymanie się ze sprzedażą, dopóki saldo nie będzie niższe.

Jak kupić dom z hipoteką na kredyt?

Zakup domu obciążonego kredytem hipotecznym można sfinansować również kredytem. Kupujący nie powinien mieć problemu z uzyskaniem funduszy od banku na ten cel, jeśli kwota pozostała do spłaty nie przewyższa kwoty sprzedaży. Założenie jest takie, że nabywca nieruchomości spłaca nowym kredytem ten poprzedni, a więc wcześniejsza hipoteka zostaje zastąpiona kolejną. Bank udzielający kredytu przelewa odpowiednią kwotę na konto przeznaczone do spłaty dotychczasowego zobowiązania, a ewentualna nadwyżka trafia do sprzedającego.

Kto spłaca zadłużenie przy zakupie domu obciążonego hipoteką?

Zależy to od konkretnego przypadku i od ustaleń między kupującym a sprzedającym. Warunki spłaty zadłużenia należy zawrzeć w umowie przedwstępnej, która powinna mieć formę aktu notarialnego. Nie jest to wymagane, ale skuteczniej zabezpiecza interesy stron.

Można na przykład ustalić, że sprzedający zlikwiduje obciążenie hipoteczne jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży – przeniesie hipotekę na inną nieruchomość lub spłaci do końca zobowiązanie kredytowe. Na spłatę może przeznaczyć środki z zadatku wpłaconego przez kupującego albo własne oszczędności. Następnie otrzymuje od banku potwierdzenie spłaty wierzytelności i zgodę na wykreślenie hipoteki. Wniosek o wykreślenie wpisu hipotecznego sprzedający może złożyć jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży; wówczas dostarcza notariuszowi potwierdzenie złożenia wniosku. Jest też możliwość zawarcia takiego wniosku w treści samego aktu notarialnego umowy sprzedaży. Zaświadczenie z banku o spłacie należy wtedy dołączyć do aktu jako załącznik.

Jeśli jednak sprzedający nie ma możliwości wcześniejszego zlikwidowania obciążenia, należy zastosować którąś z procedur opisanych w sekcjach powyżej – w zależności od tego, czy zakup finansowany jest kredytem, czy gotówką. W tym pierwszym przypadku spłatą wierzytelności sprzedającego zajmuje się bank, który udziela kredytu kupującemu. W drugim – kupujący spłaca wierzytelność po otrzymaniu z banku zaświadczenia z wyliczeniem ostatecznej kwoty pozostałej do spłaty oraz numerem konta, na które należy dokonać przelewu. Resztę środków przekazuje sprzedającemu.

Domy na sprzedaż

Jakie dokumenty musi przedstawić sprzedający dom z hipoteką?

Sprzedający powinien udostępnić kupującemu numer księgi wieczystej, by ten mógł się zapoznać z jej treścią w internecie (odkąd księgi wieczyste są elektroniczne, papierowe odpisy nie są konieczne). Udostępnia również do wglądu umowę kredytową zawartą z bankiem, aby kupujący mógł dokładnie się zapoznać z jej warunkami.

Sprzedający musi również uzyskać z banku zaświadczenie zawierające informację o ostatecznej kwocie potrzebnej do spłaty hipoteki (składają się na nią: kapitał, odsetki i ewentualna kwota za przedterminową spłatę zadłużenia) oraz o numerze konta, na które spłata ma być dokonana. Warto wspomnieć, że jeśli kredyt został zaciągnięty w obcej walucie, zadłużenie musi być przeliczone na polskie złote według aktualnego kursu, aby kupujący znał rzeczywistą wysokość zobowiązania. Niezbędna jest także promesa, czyli zgoda banku na wykreślenie hipoteki po spłacie długu.

Umowa sprzedaży domu z hipoteką, podobnie jak w przypadku sprzedaży każdej innej nieruchomości, musi mieć formę aktu notarialnego. Do sfinalizowania transakcji u notariusza, oprócz numeru księgi wieczystej, zaświadczenia z banku oraz promesy, potrzebne będą także:

• dokument potwierdzający tytuł prawny sprzedającego do nieruchomości, np. akt notarialny umowy sprzedaży, akt notarialny ustanawiający odrębną własność lub poświadczenie dziedziczenia;
• zaświadczenie, że w sprzedawanej nieruchomości nikt nie jest zameldowany;
• zaświadczenie o położeniu nieruchomości na obszarze rewitalizacji;
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za wieczyste użytkowanie gruntu oraz podatku od nieruchomości.

KOMENTARZ EKSPERTA:

Hipoteki to temat obszerny. Przy zakupie nieruchomości z wpisaną hipoteką na rzecz banku jako zabezpieczenie kredytu, procedura postępowania nie jest skomplikowana. Dodam tylko, że należy pamiętać jednak, aby w zaświadczeniu wydanym przez bank, wskazany numer konta do spłaty hipoteki był numerem technicznym konta bankowego, czyli taki, do którego nie mają dostępu sprzedający i/lub kredytobiorcy. Dzięki temu unikniemy ryzyka, że sprzedający otrzyma środki przeznaczone na spłatę hipoteki.
Oprócz hipoteki ustanowionej na rzecz banku, możemy mieć do czynienia z innym rodzajem hipoteki, między innymi hipoteką przymusową, która została ustanowiona decyzją sądu podjętą na podstawie wniosku wierzyciela bez zgody dłużnika (właściciela nieruchomości obciążonej lub części ułamkowej nieruchomości, jeżeli stanowi udział dłużnika). Wierzycielem występującym o ustanowienie hipoteki przymusowej może być m.in. bank, osoba fizyczna, przedsiębiorstwo, Skarb Państwa i gmina. Może być ustanowiona na nieruchomości, użytkowaniu wieczystym wraz z budynkami i urządzeniami stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Postępowanie zmierzające do wykreślenia takiej hipoteki może być bardziej czasochłonne, ale nie jest skomplikowane i przy odpowiednim zaplanowaniu nie należy się tego obawiać.
Wpisem hipotecznym może być zabezpieczona także pożyczka pozabankowa, udzielona przez osobę prywatną lub firmę. Jeżeli dłużnik spłaci pożyczkę przed umową sprzedaży nieruchomości, do wykreślenia hipoteki w księdze wieczystej konieczne będzie oświadczenie wierzyciela złożone przed notariuszem zezwalające na wykreślenie hipoteki. Istnieje również możliwość spłaty zobowiązania przez kupującego przy umowie sprzedaży, warto wtedy skonsultować się z notariuszem lub doświadczonym specjalistą, aby upewnić się, że transakcja przebiegnie bezpiecznie.
Podczas mojej wieloletniej praktyki przeprowadziłam wiele transakcji, z różnego rodzaju wpisami hipotecznymi w księgach wieczystych i z doświadczenia wiem, że nie ma sytuacji bez wyjścia. Każda jest inna i wymaga ostrożności, indywidualnego podejścia i znalezienia sposobu na bezpieczne przeprowadzenie klientów przez proces sprzedaży nieruchomości.

Dorota Grzebień
Dyrektor Oddziału BESTATE Nieruchomości w Tarnowie

Domy na sprzedaż

Jeżeli to Ty jesteś stroną sprzedającą, zapoznaj się z naszym poradnikiem - "6 kroków do sprzedaży domu z kredytem hipotecznym".

Dowiedz się więcej:

• Co trzeba załatwić, kupując dom w trakcie budowy?
• Czy przedwstępna umowa kupna domu musi mieć formę aktu notarialnego?
• Jak uniknąć zakupu domu z lokatorem?
• Co sprawdzić przed zakupem domu z rynku wtórnego?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.