Polityka mieszkaniowa jest polem do kolejnych eksperymentów. Od dłuższego czasu funkcjonują dodatki mieszkaniowe, od niedawna dodatki energetyczne, teraz mogą być też „dopłaty do czynszu”, przypominające nieco dofinansowania do zakupu mieszkań w ramach poprzednich programów MdM i RnS, a trochę rozliczenia TBS-ów z ich najemcami.

Przede wszystkim: dodatki do czynszu nie mają być dla wszystkich. Jak ma się sytuacja na rynku do projektu Ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych…? I czy ten projekt coś zmieni?

Dla kogo jest to narzędzie?

Ustawodawca przywołuje w Uzasadnieniu trzy główne grupy: najemców, samorządy gminne i inwestorów. Grupa najemców ma się powiększać corocznie o około 50 tysięcy gospodarstw domowych, a ogólnie z dopłat będzie można korzystać maksimum 9 lat.

Najemcy, czyli główni zainteresowani, będą mogli ubiegać się o mieszkanie z dopłatą wyłącznie w gminach, które taką możliwość udostępnią. Oczywiście jeśli spełnią określone warunki: przede wszystkim dochodowe, ale i związane z nieposiadaniem mieszkania, obecnie i w przeszłości. Cały katalog kryteriów wymienia projekt Ustawy, a gminy będą mogły uszeregować te kryteria.

Gminy będą bardzo ważnym decydentem. Będą decydować o uruchomieniu w ogóle programu dopłat.  Wytypowana gminna instytucja będzie też podpisywać umowy z inwestorami – dotyczące nieruchomości mieszkalnej, układać listy potencjalnych najemców na podstawie zebranych i zweryfikowanych dokumentów, i na koniec rezerwować środki w Banku Gospodarstwa Krajowego. Bieżące zestawienia dotyczące dopłat i comiesięczne wnioski o ich wypłatę na konto inwestora też będą w gestii tej gminnej instytucji.

Inwestorzy, dostarczający w tym modelu gotowe budynki spełniające kryteria wyznaczone przez gminy, mają mieć zapewnione wpływy z czynszów (dzięki dopłatom), i jednocześnie zapewnione obłożenie obiektu najemcami, których rekrutuje gminna instytucja.

Lista „ale”

Wysokość dopłat to ciekawe zagadnienie. Z jednej strony podkreśla się, że koszt zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nie powinien przekraczać 40% dochodu gospodarstwa. Jednak same dopłaty uzależnione są nie od wysokości czynszu ani dochodów pozostawianych do dyspozycji po opłaceniu czynszu, ale od wskaźnika wyliczanego dla TBSów – kosztu odtworzenia m² mieszkania w danej lokalizacji. Obecnie funkcjonujące dodatki mieszkaniowe uzależnione są od wysokości czynszu w mieszkaniach komunalnych w danej gminie. Ani jedno, ani drugie rozwiązanie nie odnosi się do rynkowych czynszów, poza konstatacją w Uzasadnieniu do projektu, że są wysokie.

Czas udzielania dopłat to kolejny zaskakujący punkt. We wciąż procedowanym projekcie zmian w Ustawie o ochronie praw lokatorów proponowano weryfikację najemców komunalnych co 18 miesięcy, a tutaj od razu są okresy trzyletnie. Każda z osób ma dodatkowo coś jak „rachunek ciągniony” i niezależnie od tego, jakie gospodarstwa domowe będzie współtworzyć, może korzystać z dopłat maksimum 9 lat. Takie ograniczenie nie istnieje przy najmie komunalnym, socjalnym czy z zasobów TBSów, nie ma go również przy dodatkach mieszkaniowych. Powstaje pytanie, co się będzie działo, jeśli po tym czasie nadal potrzebna będzie pomoc mieszkaniowa?

Zasób, w którym najemcy będą mogli dostać dopłaty, też jest bardzo ograniczony, a właściwie dopiero ma powstać. Znów powtórzyć się może sytuacja z MdMu – albo nie będzie odpowiednich mieszkań, albo trzeba będzie rozszerzyć te dopłaty na rynek wtórny – czyli już istniejące, wynajmowane mieszkania. Na razie wygląda na to, że powtórzy się sytuacja „załapywania się” na mieszkania z dopłatą. Dla potrzebujących mieszkania teraz, z odpowiednim PIT-em za zeszły rok, może coś się znajdzie – jak zostanie wybudowane, umówione z gminą, zarezerwowane w puli funduszy… Tyle że rozproszonego rynku nie da się objąć umową z gminą, więc raczej najemcy rynkowi znów się na pomoc nie będą kwalifikować.

Pewność dla inwestorów jest też dość problematyczna. Najemców na sprawdzać instytucja gminna, a całą gwarancję ma stanowić dopłata, która już z założenia nie pokrywa całego czynszu najmu. A najemcy z listy gminnej mają mieć dość ograniczone dochody. Mieszkania, na które gmina nie znajdzie chętnych, mogą być wynajmowane po prostu na rynku. Jest to również zabezpieczenie dla obu stron najmu. Jeśli najemca straci prawo do kolejnych lat dopłat, może zostać, płacąc pełną stawkę. Takie warunki oznaczają jednak, że budynki z mieszkaniami na wynajem powstawać będą w miastach, gdzie generalnie jest popyt i najemcy płacący stawki rynkowe.

Standard mieszkań, a w szczególności określenie metrażu, jest niewątpliwie wyróżnikiem tego projektu ustawy. Gminy mają określić standard, ale już w samym tekście jest wymóg 20 m² na jednoosobowe gospodarstwo domowe, zwiększany o 15 m² na każdą osobę w danej rodzinie. To oznacza, że standardowa rodzina 2+2 powinna mieć do dyspozycji mieszkanie o wielkości co najmniej 65m². Nie jest to obecnie standard na rynku. Jeśli uda się wprowadzić takie normy, może to mieć ciekawe konsekwencje. Na razie, poza metrażem powiązanym z ilością osób w gospodarstwie domowym, nie da się określić pozostałych wymogów.

A gdzie ten rynek?

Kolejny projekt dotyczący polityki mieszkaniowej nadal nie uwzględnia istniejącego rynku najmu. Dopłaty nie uwzględniają problemów najemców na rynku, nie będą stanowić pomocy w przypadku sytuacji losowych, nie zmniejszą ryzyka dla wynajmujących. Gminy dostają kolejny instrument, który jakoś trzeba będzie obsłużyć. Co będzie po zakończeniu dopłat – nie wiadomo, chociaż Uzasadnienie przywołuje zmieniające się potrzeby mieszkaniowe, również osób starszych. Znów bezpieczniej dla gmin będzie pozostać przy TBS-ach, sprawdzonych i dających możliwości i dojścia do własności, i zajęcia się potrzebami osób starszych, niepełnosprawnych i dużych rodzin w jednym osiedlu.

Rynek najmu mieszkań pewnie jakoś sobie poradzi,. Jednak najemcy będą podzieleni na tych objętych pomocą i na tych całkiem rynkowych, z bardzo ograniczonymi przepływami pomiędzy tymi sektorami.

Hanna Milewska-Wilk - Mediatorka, zarządca nieruchomości, analityk rynku najmu mieszkań, socjolog i filolog. Specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Wcześniej związana z Mieszkanicznikiem, obecnie w Radzie Programowej Habitat for Humanity Polska i Społecznych Agencji Najmu. Ekspertka Laboratorium Rynku Najmu przy ThinkCo.