Prowadzenie działalności gospodarczej w domu lub mieszkaniu ma wiele zalet. Można zaoszczędzić pieniądze, które trzeba by było przeznaczyć na wynajem dedykowanego lokalu, a także czas, który byłby potrzebny na codzienne dojazdy. Decydując się jednak na zarejestrowanie firmy w lokalu mieszkalnym, trzeba pamiętać o kilku istotnych aspektach. Podpowiadamy, co jest najważniejsze.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy można prowadzić działalność gospodarczą w swoim domu lub mieszkaniu?

• Czy można prowadzić działalność gospodarczą w wynajmowanym mieszkaniu lub domu?

• Jak zarejestrować firmę w mieszkaniu lub domu?

• Jak wydzielić część domu lub mieszkania pod działalność gospodarczą?

• Jakie podatki trzeba płacić, prowadząc firmę w domu lub mieszkaniu?

• Jakie wydatki związane z mieszkaniem lub domem można wliczyć w koszty firmy?

• O czym pamiętać, kupując nieruchomość mieszkalną z przeznaczeniem części na firmę?

Na zarejestrowanie swojej nieruchomości (lub jej części) jako siedziby firmy najczęściej decydują się osoby, które prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą. Jeśli nie mają zbyt wiele zmagazynowanego towaru czy dużego sprzętu, do którego przechowywania potrzeba przestronnego pomieszczenia, to będzie to dobry wybór.

Mieszkania na sprzedaż

Czy można prowadzić działalność gospodarczą w swoim domu lub mieszkaniu?

Podczas rejestracji działalności gospodarczej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) trzeba we wniosku podać następujące adresy:

• siedziby firmy - gdzie faktycznie prowadzi się działalność (osoby, które wykonują pracę u klientów, nie muszą wskazywać tego adresu),
• swojego zamieszkania – od tego zależy, w którym urzędzie skarbowym będziemy się rozliczać,
• korespondencyjny – gdzie ma być kierowana poczta.

Zgodnie z prawem nie ma obowiązku, aby adresem siedziby działalności gospodarczej był lokal użytkowy. Nic nie stoi więc na przeszkodzie, aby wszystkie trzy funkcje spełniał jeden adres, czyli miejsce zamieszkania.

Aby móc prowadzić firmę w swoim domu czy mieszkaniu, trzeba posiadać do niego tytuł prawny. Nie musi to być koniecznie prawo własności, ale może być również umowa najmu czy umowa użyczenia.

Czy można prowadzić działalność gospodarczą w wynajmowanym mieszkaniu lub domu?

Nie trzeba być właścicielem mieszkania, aby prowadzić w nim firmę. Można je także wynajmować. Jednak o zamiarze zarejestrowania działalności w lokalu należy poinformować jego właściciela. Zgoda musi być potwierdzona pisemnie (np. w odrębnym punkcie w umowie najmu).

Co ważne, wynajmujący nie może odmówić, o ile są spełnione następujące warunki:

• na cele działalności nie jest przeznaczone więcej niż 40 proc. mieszkania,
• prowadzenie firmy nie wpływa na szybsze zużycie mebli czy sprzętu w mieszkaniu,
• działalność nie jest uciążliwa dla sąsiadów.

Mieszkania na sprzedaż

Jak zarejestrować firmę w mieszkaniu lub domu?

Jeżeli prowadzenie działalności wymaga dostosowania nieruchomości do tego celu, to obowiązkiem przedsiębiorcy jest zgłoszenie w starostwie zmiany sposobu użytkowania części lub całości lokalu. W dokumencie trzeba opisać, jak obecnie jest wykorzystywana nieruchomość i jak to się zmieni, gdy przedsiębiorca będzie tam wykonywał pracę.

Do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania części lub całości lokalu należy dołączyć:

• oświadczenie, które potwierdzi, że mamy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• opis i rysunek, które przedstawiają lokalizację budynku oraz sąsiadujące z nim budynki,
• opis techniczny budynku lub lokalu,
• zaświadczenie od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, że planowany sposób użytkowania nieruchomości jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
• ekspertyza techniczna, którą wykona osoba z uprawnieniami budowlanymi,
• inne pozwolenia, uzgodnienia i opinie, dostosowane do rodzaju prowadzonej działalności.

Starosta ma 30 dni od dnia złożenia przez nas dokumentacji, aby wnieść ewentualny sprzeciw. Jeżeli do tego czasu nie otrzymamy żadnej informacji, to można rejestrować firmę w CEIDG.

Wniosek o rejestrację firmy można wypełnić i złożyć:

• online – do tego niezbędny jest profil zaufany na platformie ePUAP lub kwalifikowany podpis elektroniczny,
• osobiście – w formie papierowego wniosku, który trzeba złożyć w urzędzie miasta lub gminy,
• pocztą – należy wysłać listem poleconym wypełniony papierowy wniosek na adres miasta lub gminy wraz z podpisem potwierdzonym notarialnie.

We wniosku o założenie firmy należy wskazać adres siedziby firmy i w tej rubryce trzeba wpisać adres swojego zamieszkania.

Jak wydzielić część domu lub mieszkania, aby prowadzić w nim działalność gospodarczą?

Formalne wydzielenie części domu czy mieszkania na potrzeby działalności gospodarczej jest niezbędne co celów podatkowych, aby było wiadomo, jaką część wydatków (np. za energię elektryczną czy internet) można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

W tym celu trzeba złożyć oświadczenie do urzędu skarbowego, w którym wskażemy, jaka część nieruchomości będzie wykorzystywana do celów firmowych. Warto pamiętać, że gdy do pracy będziemy wykorzystywać całe jedno lub kilka całych pomieszczeń, to będą one uznane za lokal użytkowy, co skutkuje wyższym podatkiem od nieruchomości. Większego obciążenia podatkowego nie da się uniknąć, gdy np. cały jeden pokój wykorzystujemy na gabinet lekarski czy salon fryzjerski.

Jeżeli zaś pracujemy zdalnie i do wykonywania swoich obowiązków potrzebne jest nam jedynie biurko, na którym stoi komputer, krzesło i regał do przechowywania firmowych dokumentów i to wszystko znajduje się w sypialni, w której również śpimy, to w oświadczeniu należy zgodnie z prawdą wpisać, że do celów firmowych wykorzystujemy np. tylko 50 proc. jednego pokoju.

Jeśli więc cały dom ma 100 mkw, sypialnia 20 mkw, a miejsce do pracy zajmuje 10 mkw, to część przeznaczona na działalność stanowi 10 proc.

Domy na sprzedaż

Jakie podatki trzeba płacić, prowadząc firmę w domu lub mieszkaniu?

Pierwszą daniną, którą trzeba płacić, jest podatek od nieruchomości. Jeżeli prowadzona działalność nie wpływa znacząco na warunki korzystania z domu, to stawka podatku jest taka sama jak dla lokali mieszkalnych (1 zł za metr kwadratowy). Jeśli zaś całe mieszkanie lub konkretne pomieszczenie albo kilka zostało dostosowano do potrzeb firmy, to za całą lub część powierzchni trzeba płacić wyższą stawkę (28,78 zł za metr kwadratowy), tak jak dla lokali użytkowych.

Od przychodów z działalności trzeba płacić również podatek PIT. Można jednak odjąć od nich koszty uzyskania przychodu (piszę o tym w dalszej części tekstu), co obniży kwotę do zapłaty.

Podobnie sytuacja wygląda z podatkiem VAT. Należną daninę można obniżyć o kwotę podatku VAT, przeznaczonego na czynsz, media i wydatki inwestycyjne, które dotyczą tej nieruchomości.

Firma zarejestrowana w mieszkaniu lub domu – co można wliczyć w koszty?

Zarejestrowanie firmy w mieszkaniu pozwala sporo pozycji wliczyć w koszty, co obniży podatek do zapłaty. W całości można uwzględnić wydatki przeznaczone tylko na potrzeby działalności, czyli np. sprzęt, narzędzia, biurko, krzesło do pracy, szafy czy regały do przechowywania. Jeżeli jednak płacimy za coś, co jest wykorzystywane zarówno do celów mieszkaniowych, jak i firmowych, to odliczamy tylko część proporcjonalnie do wydzielonej powierzchni. Takimi wydatkami są:

• czynsz za mieszkanie,
• część odsetkowa raty kredytu hipotecznego,
• rachunki za media (woda, prąd, gaz, wywóz śmieci),
• remont mieszkania,
• klimatyzacja,
• ubezpieczenie OC,
• monitoring na terenie nieruchomości.

Kupno nieruchomości mieszkalnej z przeznaczeniem części na prowadzenie firmy – o czym trzeba pamiętać?

Jeżeli już w momencie rozglądania się za nowym domem czy mieszkaniem, wiemy, że część nieruchomości zostanie przeznaczona na cele firmowe, to warto pamiętać o tym, że już przy zakupie można odliczyć podatek VAT.

Nie trzeba czekać na to aż będzie ona rzeczywiście wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, bo liczy się sama intencja nabycia.
Jednak w przypadku kupna, zarówno na cele prywatne, jak i firmowe, trzeba mieć na uwadze zasadę proporcjonalności i odliczyć VAT tylko za taką powierzchnię, która posłuży do wykonywania pracy.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• O co zapytać sprzedającego mieszkanie?
• Od czego chroni ubezpieczenie mieszkania?
• Jak się przygotować do negocjowania ceny mieszkania z rynku pierwotnego?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.