Nieruchomość rolna według kodeksu cywilnego to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Co to jest działka rolna?

Oznaczenia nieruchomości rolnych w ewidencji gruntów i budynków:

• R – grunty orne,
• Ł – łąki trwałe,
• Ps – pastwiska trwałe,
• S – sady,
• Br – grunty rolne zabudowane,
• Wsr – grunty pod stawami,
• W – grunty pod rowami,
• Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Oznaczenia działek rolnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego:

• R – tereny rolnicze,
• RU – tereny, na których odbywa się produkcja rolnicza,
• RM – zabudowa zagrodowa.

Jeśli chodzi o obrót ziemią rolną, w 2023 r. wprowadzono zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, lecz nadal istnieją znaczne ograniczenia w sprzedaży takich gruntów.

Działki na sprzedaż

Wcześniej każdy grunt, którego choćby mały fragment stanowiły użytki rolne, był oznaczany w ewidencji gruntów jako R – rolny. Jednocześnie swobodnemu obrotowi podlegały jedynie działki rolne o powierzchni do 0,3 ha. Obecnie istotna jest faktyczna powierzchnia użytków rolnych – jeśli zajmują one mniej niż 0,3 ha, to choćby cała działka była większa, można ją sprzedać bez dodatkowych formalności osobie niebędącej rolnikiem.

Jeśli nieruchomość została zewidencjonowana jako działka rolna, może być, poza pewnymi wyjątkami, nabyta jedynie przez rolnika. Zgodnie z art. 2a ust. 3 u.k.u.r. do wspomnianych wyjątków należą:

• osoba bliska dla zbywającego (wstępny, zstępny, rodzeństwo, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzic małżonka, osoba przysposobiona lub przysposabiająca, macocha, ojczym, pasierb);
• jednostka samorządu terytorialnego;
• Skarb Państwa lub Krajowy Ośrodek działający na jego rzecz;
• park narodowy;
• spółdzielnia produkcji rolnej bądź członek takiej spółdzielni.

Warto wspomnieć o kwestii nabycia nieruchomości rolnych przez zasiedzenie. Usunięcie art. 172 § 3 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zasiedzenie nieruchomości rolnej dotyczy tylko rolników indywidualnych, mogłoby sugerować, że odtąd możliwe jest to także w przypadku osób niebędących rolnikami – i takie sugestie pojawiły się w niektórych mediach. Jednak prawnicy interpretujący przepisy zwracają uwagę, że art. 2a u.k.u.r., w którym wymienione są ograniczenia w nabywaniu ziemi rolnej i wyjątki od nich, nadal obowiązuje, a zasiedzenie nie zostało z tych zasad wyłączone. Można więc wnioskować, że sytuacja pozostaje praktycznie bez zmian.

Osoby i podmioty nieuwzględnione w art. 2a ust. 3 u.k.u.r. mogą w niektórych przypadkach nabyć działkę rolną, lecz występują tu istotne ograniczenia. Wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, poza kilkoma przypadkami.

Zgoda KOWR na zakup nieruchomości rolnej nie jest potrzebna w następujących sytuacjach:

• zakup przez osobę bliską zbywcy;
• zakup działki o powierzchni poniżej 1 ha;
• zniesienie współwłasności, podział majątku, dział spadku;
• postępowanie egzekucyjne i upadłościowe;
• podział lub łączenie spółek handlowych;
• przekształcenie przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową.

Nabywca nieruchomości rolnej jest zobowiązany prowadzić na niej gospodarstwo rolne przez co najmniej 5 lat od jej nabycia. Nie może jej wcześniej zbyć, chyba że KOWR wyda na to zgodę. Ograniczenie to nie dotyczy m.in. nieruchomości:

• nabytych przez zasiedzenie;
• nabytych w spadku albo w drodze zapisu windykacyjnego;
• o powierzchni poniżej 1 ha położonych w granicach miasta w dniu nabycia;
• położonych na obszarze lub terenie górniczym;
• nabytych od małżonka lub w wyniku podziału majątku po ustaniu małżeństwa;
• których przeznaczenie zostało zmienione przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony po ich nabyciu.

W niektórych przypadkach KOWR ma prawo pierwokupu ziemi rolnej. W takiej sytuacji należy zawrzeć przed notariuszem umowę warunkową, a jeśli KOWR nie skorzysta ze swojego prawa w ciągu miesiąca, można zawrzeć umowę kupna-sprzedaży. Prawo pierwokupu KOWR nie obowiązuje, gdy już została wydana zgoda KOWR omówiona powyżej, a także w kilku innych sytuacjach określonych ustawowo, m.in. gdy nabywcą jest:

• rolnik indywidualny, który w wyniku nabycia powiększa swoje gospodarstwo rolne do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość znajduje się w gminie jego zamieszkania lub sąsiedniej;
• osoba bliska zbywcy;
• spółdzielnia produkcji rolnej bądź członek spółdzielni produkcji rolnej, nabywający wkład gruntowy;
• park narodowy;
• Skarb Państwa.

Prawo pierwokupu KOWR nie dotyczy również nabycia nieruchomości rolnej przez zasiedzenie.

Jeśli chodzi o możliwość budowy domu na działce rolnej, to o ile nie mamy do czynienia z siedliskiem i zabudową zagrodową, potrzebne będzie odrolnienie gruntu, czyli wyłączenie go z produkcji rolnej. Procedura odrolnienia jest czasochłonna i kosztowna, a jej szanse na powodzenie zależą m.in. od klasy gruntu i od tego, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze. Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na nie-rolny musi być uzasadniona zgodnie z potrzebami rozwoju gminy i regionu.

Do przekształcenia działki rolnej w budowlaną potrzebna jest zmiana postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takiego planu nie ma – uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Warto wiedzieć, że od czasu wejścia w życie reformy planowania przestrzennego otrzymanie decyzji WZ dla gruntów klas I-III możliwe jest tylko w przypadku, gdy były objęte zgodą na zmianę przeznaczenia przed 1 stycznia 1995 r. Wspomniana reforma planowania przestrzennego zakłada jednak wprowadzanie przez gminy planów ogólnych, które wpłyną na możliwość realizacji inwestycji w miejscach dotychczas nieobjętych MPZP. Jeśli dany teren zostanie objęty planem ogólnym (pierwotnie zakładano, że plany te wejdą w życie do 1 stycznia 2026 r., ale według informacji podanych w marcu 2025 r. termin może się przedłużyć o pół roku) i znajdzie się na obszarze uzupełnienia zabudowy, uzyskanie decyzji WZ będzie możliwe.

Jeśli decyzja jest pozytywna, kolejnym etapem jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, co wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty. Są tu pewne wyjątki: z opłat zwolnione są grunty do 500 mkw. w przypadku budowy domu jednorodzinnego i do 200 mkw. na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Warto mieć na uwadze, że odrolnienie działki nie zawsze kończy się sukcesem. W związku z tym zakup działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem, z zamiarem wybudowania domu, zawsze jest dość ryzykowny, a realizacja planów może się okazać niemożliwa.

Dodaj ogłoszenie

Dowiedz się więcej:

• Kto może zbudować dom na działce rolnej?

• Jakie są zasady dziedziczenia ziemi rolnej?

• Jak przygotować działkę rolną do sprzedaży?

• Jak wycenić grunt rolny?

Tu znajdziesz idealną nieruchomość

Powiedz nam, czego szukasz

Mieszkanie
 

Dom
 

Działki
 

Lokal
użytkowy

Budynek
użytkowy

Znajdź idealną nieruchomość dla siebie

Poszukajmy

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.