Niektóre nieruchomości gruntowe są związane ze służebnością. Można to zweryfikować, przeglądając zapisy w księgach wieczystych takiej działki. Służebność to kryterium, które warto przemyśleć przed dokonaniem transakcji kupna, więc podpowiadamy, czym ona jest i co oznacza dla właściciela nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest służebność?

• Jakie są rodzaje służebności?

• Co służebność oznacza dla właściciela działki?

• Na co warto zwrócić uwagę, gdy kupujemy działkę?

Czym jest służebność?

Służebność (w przypadku działek służebność gruntowa) jest to obciążenie, które sprawia, że inny podmiot może w określonym zakresie korzystać z danej działki. Służebność może polegać także na tym, że główny właściciel działki może wykonywać tylko określone czynności albo danych wykonywać nie może. Brzmi to skomplikowanie, ale najczęściej służebność gruntowa wiąże się z tym, że przez daną działkę przebiega droga albo jest na niej postawiony pylon reklamowy.

Służebność gruntowa jest zazwyczaj wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości, choć nie ma takiego prawnego obowiązku. Warto więc pamiętać, aby przed sfinalizowaniem transakcji zakupu działki zapytać sprzedającego, czy nie jest ona związana z takim prawem.

Warto wiedzieć, że niewykorzystana służebność wygasa po 10 latach. Przykładowo więc, jeśli dana firma wykupiła prawo służebności na danym terenie do postawienia urządzenia reklamowego, ale przez dekadę tego nie zrobiła, to wtedy prawo nie obowiązuje.

Rodzaje służebności

Służebność drogi koniecznej – jest najczęściej spotykana i ustanawiana wtedy, gdy właściciel innej nieruchomości nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W takim przypadku na sąsiednich gruntach ustanawia się służebność. Za możliwość korzystania z przejazdu oczywiście płaci się właścicielowi terenu, a wysokość wynagrodzenia ustala się na drodze postępowania sądowego.

Służebność okna, które otwiera się na teren sąsiedniego gruntu, polega na tym, że sięga ono w przestrzeń, która należy do sąsiada.

Służebność o postawienie i utrzymywanie reklamy bazuje na prawie innego podmiotu do tego, aby na danej działce postawić na przykład pylon albo bilbord. Zdarza się to najczęściej w przypadku działek ulokowanych w pobliżu ruchliwych dróg, gdzie reklamodawcy mają szansę dotrzeć do wielu odbiorców.

Służebność parkowania pojazdu na terenie cudzej posesji to możliwość korzystania z miejsca postojowego na gruncie, którego nie jesteśmy właścicielem. Wybierana jest często wśród posiadających domki szeregowe, gdy mieszkańcy tylko skrajnych posesji mają teren pod miejsca parkingowe. Wtedy mogą odpłatnie pozwolić sąsiadom na parkowanie samochodów na ich gruncie.

Co służebność oznacza dla właściciela działki?

Służebność gruntowa wiąże się z plusami i minusami dla właściciela działki. Zaletą jest niewątpliwie to, że z posiadanej nieruchomości można czerpać profity, bo firmy, które chcą się reklamować czy sąsiedzi, który chcą na naszym terenie parkować, przejechać czy otwierać okno będą płacić nam wynagrodzenie z tytułu służebności.

Wad jednak jest znacznie więcej, bo służebność może się wiązać z zakłócaniem spokoju właściciela terenu. Będzie on musiał liczyć się z tym, że inni będą przejeżdżać przez jego działkę. Mają do tego prawo nawet w nocy, gdy jest to uciążliwe dla właściciela.

Po drugie służebność związana z drogą, miejscami parkingowymi czy postawieniem urządzenia reklamowego wiąże się z ograniczeniami zagospodarowania terenu. W końcu nie można na tym gruncie zasadzić drzewa, wybudować altanki czy postawić innej nieruchomości. Mimo że cały grunt należy do nas, nie każdą jego część możemy dowolnie aranżować.

Na co warto zwrócić uwagę, gdy kupujemy działkę?

Oprócz tego, czy działka jest ograniczona służebnością, przed jej zakupem warto zwrócić uwagę na jeszcze kilka czynników. Po pierwsze, ważna jest lokalizacja. Dla każdego inne miejsce będzie idealne. Dla niektórych wymarzony będzie spokojny teren pod lasem, inni wybiorą dobrze skomunikowane z centrum miasta osiedle domków jednorodzinnych. Warto jednak zweryfikować, gdzie znajduje się najbliższy sklep, przystanek autobusowy czy dworzec.

Ważne są także media. Podłączenie wody, gazu, prądu czy kanalizacji sprawi, że działka pewnie będzie droższa, ale za to nie będziemy musieli ponosić kosztów zakupu butli gazowej czy szamba.

Warto także sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego. Można go dostać w każdym urzędzie gminy (lub na stronie internetowej). Możemy zobaczyć, co prawdopodobnie powstanie w pobliżu naszego wymarzonego miejsca zamieszkania. Jeśli dowiemy się, że jest to teren przeznaczony pod hałaśliwą fabrykę, to z transakcji można jeszcze bez konsekwencji zrezygnować.

W planie zagospodarowania przestrzennego warto także sprawdzić, jakie domy można budować w danej okolicy i czy te warunki są zgodne z naszym wymarzonym projektem. Plan wskazuje, jakie nachylenie powinny mieć dachy domów, ile powinny mieć kondygnacji oraz jaki kolor elewacji frontowej.

Przed wyborem działki trzeba także przejrzeć projekty domów po to, aby wybrać jej odpowiednią wielkość. Przy każdym projekcie jest informacja, jakie minimalne wymiary powinna mieć działka budowlana i na tej podstawie można wybierać grunt. Dom na pierwszy rzut oka może się zmieścić na wybranym przez nas terenie, ale musimy mieć na uwadze fakt, że prawo budowlane narzuca konkretne odległości od drogi czy od granicy działki sąsiada.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.