Działki budowlane w górach budzą spore zainteresowanie osób, które chciałyby inwestować w nieruchomości. Czy taka działka to dobra inwestycja? Gdzie najlepiej ją kupić?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy warto kupić działkę w górach jako inwestycję?

• Czy warto kupić działkę w górach na swoje potrzeby?

• Czy warto kupić działkę budowlaną w otulinie parku narodowego?

Działki budowlane cieszą się dużą popularnością jako inwestycja. Podaż gruntów spada, a popyt pozostaje na wysokim poziomie. Należy więc zakładać, że ich ceny będą nadal rosły, więc zakupioną teraz działkę będzie można sprzedać z zyskiem w przyszłości.

Góry i ich okolice należą do najbardziej atrakcyjnych lokalizacji, w których można kupić nieruchomość. Szczególnie w czasach pandemii, odkąd podróżowanie za granicę zaczęło podlegać restrykcjom lub stało się bardziej ryzykowne, Polacy bardziej skupili się na możliwościach wypoczynku w kraju. Z tego wynika zwiększone zainteresowanie zakupem gruntów na terenach, gdzie można zarówno wypoczywać samemu, jak i prowadzić działalność skierowaną do turystów.

Duży popyt na działki sprawia, że ich podaż spada. Trzeba więc się liczyć z tym, że w najpopularniejszych miejscach zostało niewiele wolnych gruntów. Według danych Nieruchomosci-online.pl za I półrocze 2021 r. największe spadki liczby ogłoszeń działek budowlanych na sprzedaż (o 20 proc. i więcej) dotyczyły m.in. dwóch spośród województw, na terenie których znajdują się góry – małopolskiego i śląskiego. Nieco łatwiej o działki w województwach świętokrzyskim i dolnośląskim, choć tam też odnotowano spadki (odpowiednio o 10 i 8 proc.). Niewielki wzrost (o 4 proc.) zaobserwowano jedynie w woj. podkarpackim.

Wysoki popyt i malejąca podaż przekładają się też na stosunkowo wysokie ceny działek, zwłaszcza w lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie. Porównajmy przykładowe dane Nieruchomosci-online dotyczące średnich cen działek w gminach na dzień 1 grudnia 2021 r. Jeśli chodzi o Tatry i ich okolice, ceny działek w powiecie tatrzańskim z reguły przekraczały 300 zł/mkw. Działki w Białym Dunajcu kosztowały średnio 364 zł/mkw., w Bukowinie Tatrzańskiej – 290 zł/mkw., w Kościelisku – 488 zł/mkw., a w Poroninie aż 496 zł/mkw. W najbardziej popularnym Zakopanem nie było wtedy w ogóle ofert działek na sprzedaż, a ceny we wcześniejszych ogłoszeniach przekraczały nawet 600 zł/mkw. Można więc przypuszczać, że gdy takie oferty pojawią się w przyszłości, ceny będą nadal wyśrubowane.

Bieszczady i ich okolice nie są tak bardzo oblegane przez turystów, a zapewniają piękne widoki i kontakt z naturą. Jeśli chodzi o dostępność działek według danych Nieruchomosci-online.pl na 1.12.2021 r., w powiecie bieszczadzkim nowych działek na sprzedaż nie było, a w powiecie sanockim pojedyncze. Warto jednak śledzić pojawiające się oferty, gdyż mogą się trafić prawdziwe okazje. W powiecie leskim na uwagę zasługuje gmina Solina, choć nie jest tam szczególnie tanio – działki kosztują średnio 184 zł/mkw. Więcej o zakupie ziemi w tym regionie przeczytasz tutaj: "Rzucić to wszystko i wyjechać w Bieszczady – o zakupie ziemi w Bieszczadach".

Jeśli chodzi o tereny w pobliżu Beskidów, w popularnym Szczyrku działki są drogie (546 zł/mkw.). Sporo zapłacimy też w Wiśle (254 zł/mkw.). Ale już w niektórych innych gminach powiatów bielskiego i cieszyńskiego ceny są nieco bardziej przystępne, np. w Brennej (134 zł/mkw.), Istebnej (124 zł/mkw.) i Jasienicy (114 zł/mkw.).

Więcej działek na sprzedaż odnotowano na Nieruchomosci-online.pl na początku grudnia 2021 r. w okolicach Sudetów. Przykłady to Kłodzko (72 zł/mkw.), czy Lądek-Zdrój (106 zł/mkw.). Nieco droższe są np. Polanica-Zdrój (132 zł/mkw.) czy Kudowa-Zdrój (155 zł/mkw.). Natomiast w Karpaczu średnia cena to 395 zł/mkw., a w Szklarskiej Porębie aż 414 zł/mkw.

Działka budowlana w górach jako inwestycja

Zanim wybierzemy odpowiednią działkę, warto się zastanowić, czy chcemy ją wykorzystać jedynie jako lokatę kapitału, by później odsprzedać z zyskiem, czy coś na niej zbudować (np. pensjonat dla turystów lub punkt gastronomiczny) i czerpać z tego korzyści. Warto też zasięgnąć porady fachowca specjalizującego się w działkach (pośrednika nieruchomości czy rzeczoznawcy), który będzie potrafił ocenić potencjał danego gruntu, możliwości jego wykorzystania oraz szanse na wzrost jego ceny.

Jeśli planujemy budowę, trzeba przede wszystkim sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla interesującego nas terenu, a jeśli takiego planu nie ma – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz decyzję o warunkach zabudowy. To da nam informację, czy na tej konkretnej działce w ogóle możliwa byłaby realizacja naszych planów. Może się okazać, że istnieją określone restrykcje co do rodzaju zabudowy oraz działalności, jaką można tam prowadzić. Szczególnie trzeba zwracać na to uwagę, jeśli działka jest położona w pobliżu obszaru chronionego, takiego jak park narodowy (kwestia ta jest dokładniej opisana poniżej w sekcji „Działka budowlana w otulinie parku narodowego”).

Bardzo istotne jest też uzbrojenie działki. Bez odpowiednich przyłączy (przynajmniej linii energetycznej i wodociągu) nie będzie można niczego zbudować. Dlatego trzeba zawsze sprawdzić, jakie media są dostępne, a jeśli ich nie ma – czy w ogóle jest możliwość ich doprowadzenia. Więcej o uzbrajaniu działki dowiesz się tutaj - "Co to jest uzbrojenie działki i jak je wykonać?".

Należy również zbadać właściwości, strukturę i ukształtowanie terenu, na którym położona jest działka. W tym celu może być potrzebna ekspertyza geologiczna. Przykładowo, strome zbocze przyczynia się wprawdzie do większej atrakcyjności wizualnej krajobrazu, ale oznacza też większe koszty budowy, gdyż potrzebne są dodatkowe prace, by zminimalizować ryzyko osuwania się ziemi. Również niekorzystne warunki gruntowe (np. osuwiska, podmokły teren) mogą oznaczać problemy i wyższe koszty.

Działki na sprzedaż

Działka budowlana w górach dla siebie

Działka w górach to świetne miejsce do wypoczynku przez cały rok, nie tylko w czasie wakacji letnich i ferii zimowych. Dlatego powinna umożliwiać postawienie choć niewielkiego domu całorocznego. Nawet jeśli nie planujemy przeprowadzić się w góry na stałe, możemy w takim domu spędzać urlopy, a w okresach, gdy nie będziemy sami w nim przebywać, zarabiać na wynajmowaniu go turystom. Dlatego należy również sprawdzić kwestie wspomniane powyżej, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bądź decyzję o warunkach zabudowy, uzbrojenie oraz jakość i strukturę gruntu. Więcej o sprawdzaniu parametrów działki przeczytasz tutaj - "Na co zwrócić uwagę, kupując działkę?".

Wybór konkretnej lokalizacji zależy zarówno od przeznaczenia działki (czy ma nam służyć wyłącznie do własnego użytku, czy zamierzamy połączyć go z wynajmem), jak i od indywidualnych preferencji. Niektórzy chcą przebywać w pięknej okolicy i mieć kontakt z przyrodą, ale przy tym móc korzystać z lokalnej infrastruktury (gastronomii, obiektów kultury itp.). Będą więc bardziej skłonni do wyboru działek w większych miejscowościach albo w ich bliskiej okolicy. Są też tacy, którzy przede wszystkim dążą do ciszy i spokoju z dala od ludzi, więc będą szukać okolic dzikich i położonych na uboczu. Nawet jednak oni powinni mieć na uwadze, że prędzej czy później będą potrzebowali skorzystać z pewnych udogodnień cywilizacji, np. sklepu spożywczego. Trzeba też zwrócić uwagę, by wybrane miejsce było dostępne dla służb ratunkowych w razie wypadku, choroby, pożaru itp.

Działki na sprzedaż

Działka budowlana w otulinie parku narodowego

Parki narodowe należą do obszarów chronionych. W obrębie samego parku narodowego bądź rezerwatu zabudowa inna niż służąca jego celom nie jest dozwolona. Położenie działki w jego bezpośredniej bliskości też może wiązać się z restrykcjami.

Otulina to wyznaczona strefa granicząca z parkiem narodowym lub rezerwatem. Wymogi obowiązujące na takich terenach mogą wręcz wykluczać budowę na nich nowego domu jednorodzinnego. Dlatego, jeśli interesuje nas działka przy parku narodowym bądź w okolicy znanej z występowania chronionych gatunków, najpierw należy sprawdzić, jakie ograniczenia jej dotyczą, by mieć pewność, że w ogóle wolno wybudować na niej dom i jaka ochrona przyrodnicza na niej obowiązuje. Warto też wspomnieć, że restrykcje nie dotyczą remontu ani przebudowy budynku powstałego przed ustanowieniem parku narodowego na danym terenie. Dlatego można rozważyć zakup działki z istniejącymi zabudowaniami, które następnie dostosujemy do swoich potrzeb.

Jak wspomniano wcześniej, informacje tego typu znajdziemy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takiego planu nie ma, sprawdźmy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które jest dostępne w urzędzie gminy. Warto co jakiś czas kontrolować status interesującej nas działki oraz plany jej przyszłego wykorzystania, gdyż sytuacja może się zmienić. Nawet jeśli aktualnie w danym miejscu dopuszczalna jest zabudowa jednorodzinna, w przyszłości może tam powstać rezerwat przyrody. Jest też prawdopodobieństwo, że nawet jeśli działka nie będzie leżała w obrębie samego rezerwatu, znajdzie się w jego otulinie.

Wniosek jest taki, że zakup działki w niewielkiej odległości od parku narodowego czy rezerwatu przyrody może być ryzykowny. Jeśli wiemy, że zabudowa jednorodzinna jest tam dozwolona, warto się upewnić, że w ciągu najbliższych kilku lat nie są planowane istotne zmiany przeznaczenia gruntu. Jeśli natomiast kupimy działkę już z domem bądź zdążymy go zbudować przed przekształceniem terenu w otulinę parku narodowego, nie powinno być przeszkód, jeśli chodzi o późniejsze remonty.

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• "Dobra działka w dobrej cenie, czyli jak szukać okazyjnej oferty?"
• "Zabezpiecz swoje oszczędności - zainwestuj w działkę nad morzem"
• "Jak tanio kupić działkę budowlaną?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.