Pierwsze 6 miesięcy 2024 roku minęło pod znakiem wysokiej aktywności inwestorów na rynku mieszkaniowym. W tym okresie odnotowano wyraźny wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę. Deweloperzy chcą budować więcej, ponieważ spada inflacja, a wraz z tym spodziewane są obniżki stóp procentowych. Jeśli oczekiwanie to się spełni, popyt na nieruchomości mieszkalne z pewnością wzrośnie.

Do prowadzenia nowych projektów budowlanych zachęcają też zmieniające się przepisy o planowaniu przestrzennym. W tym kontekście szczególnie ważne są nowe zasady dotyczące decyzji o warunkach zabudowy. Wszystko to wpływa na rosnące zainteresowanie parcelami o charakterze budowlanym. Tym bardziej, że ceny materiałów budowlanych wreszcie się stabilizują.

Ile kosztowały działki w pierwszej połowie 2024 roku?

Najnowsze wydanie „Pulsu Nieruchomości” PKO BP poświęcone zostało rynkowi działek budowlanych. Według danych Cenatorium w pierwszej połowie 2024 roku ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę były najwyższe w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. W tym samym okresie parcele tego typu najtaniej sprzedawane były w Łodzi i Lublinie. Wzrosty w tym sektorze rynku oscylowały między 14 a 16% w skali rok do roku. Najwyższe korekty w górę obserwowano w Gdańsku i Łodzi, a działki drożały najwolniej we Wrocławiu i Poznaniu. Warto zauważyć, że ograniczona dostępność parceli budowlanych w obrębie metropolii sprawia, że ceny w tych lokalizacjach są nawet kilka razy wyższe niż poza miastami. Jednak nawet na terenach podmiejskich stawki transakcyjne rosną, ponieważ gruntów odpowiednich pod zabudowę także tam jest coraz mniej.

Działki na sprzedaż

Z danych wynika interesująca rozbieżność między cenami transakcyjnymi a ofertowymi. Stawki ofertowe działek są zróżnicowane i zależą nie tylko od lokalizacji, ale i przeznaczenia gruntu. Najdroższe są tereny pod zabudowę komercyjną. W pierwszym półroczu tego roku ceny kształtują się w tym segmencie na poziomie 200 zł za metr kwadratowy. Stawka ta była zbliżona do wartości notowanych w 2023. Mediana ceny ofertowej metra kwadratowego działki budowlanej w omawianym okresie wynosiła 152 zł, a uzbrojonej 165 zł za metr. W obu przypadkach wartości te nie zmieniły się w perspektywie rok do roku. Skąd ta stabilizacja? W opracowaniu czytamy:

"może [to] wynikać z osłabienia popytu w sytuacji gorszych nastrojów inwestycyjnych w ostatnim roku. W niepewnym otoczeniu regulacyjnym oraz makroekonomicznym w 2023 inwestorzy ograniczyli występowanie o pozwolenia na budowę, co osłabiało presję na zakup gruntów budowlanych i w konsekwencji stabilizowało ich ceny ofertowe. W 2023 liczba pozwoleń na budowę zmalała o ok. 20% r/r, trend zmienił się na rosnący pod koniec roku, wzmacniając w 1h24."

Ochłodzenie w tym obszarze rynku widać także w najnowszym indeksie nastrojów rynkowych INPON - największe obniżenie nastrojów odnotowaliśmy właśnie w segmencie sprzedaży działek budowlanych (49,7 pkt, spadek o 4 punkty).

W okresie od I do III kwartału 2024 liczba deweloperskich pozwoleń na budowę wzrosła o 34% rok do roku oraz o 11% w tej samej skali w przypadku inwestorów indywidualnych. W tym samym okresie w 2023 dane dotyczące pozwoleń pokazywały spadki. Dotyczyło to zarówno deweloperów, jak i inwestorów prywatnych.

Działki na sprzedaż

Jak rozwiązać problem z dostępnością działek pod budowę?

Niezależnie od koniunktury, działki z uporządkowaną sytuacją prawną i planistyczną oraz dobrym dostępem do infrastruktury krócej czekają na kupca. Deweloperzy starają się budować i utrzymywać swój zasób gruntów na takim poziomie, by planowane inwestycje były bezpieczne. Duże firmy deweloperskie prowadzą własne działy zakupu gruntów i współpracują z renomowanymi agencjami pośrednictwa. Jest to konieczne, ponieważ w tym sektorze rynku panuje duża konkurencja, a ceny atrakcyjnych gruntów są wysokie.

Rozwiązaniem braku dobrych działek budowlanych mogą być między innymi projekty rewitalizacyjne, które obejmują zaniedbane tereny w obrębie dużych miast. Dobrym wyjściem jest też realizacja projektów mieszkaniowych w mniejszych miejscowościach lub strefach podmiejskich z odpowiednią infrastrukturą. Aby zabezpieczyć sobie dostęp do terenów budowlanych, deweloperzy decydują się czasem na zakup gruntów wielofunkcyjnych, na które popyt jest mniejszy.

Co wpływa na mniejszą dostępność działek budowlanych w Polsce?

Nowelizacja w zakresie warunków technicznych wprowadziła szereg wymogów dotyczących między innymi wielkości parkingu czy powierzchni biologicznie czynnej na terenie inwestycji mieszkaniowej. To sprawiło, że część parceli ma mniejszy potencjał na zabudowę lub całkiem straciły one swoje atuty inwestycyjne. Wszystko to skutkuje zmniejszeniem liczby lokali mieszkalnych w projektach deweloperskich. Zmiany te weszły w życie z dniem 1 sierpnia 2024 roku.

Prócz tego specustawa, która obowiązuje od 12 maja 2023, nałożyła na deweloperów obowiązek zapewniania 1,5 miejsca parkingowego na każde nowe lokum. Zmiana ta ograniczyła powierzchnię działek do zabudowy i sprawiła, że część projektów przestała się opłacać. Na szczęście już w połowie listopada bieżącego roku ustalenia te przestały obowiązywać. Przywróciło to lokalnym władzom swobodę w podejmowaniu decyzji dotyczących wielkości powierzchni parkingowych przy nowej zabudowie i ułatwiło planowanie inwestycji. W analizie możemy znaleźć taki fragment dotyczący tej kwestii:

"W uchwałach o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej pozostanie przepis upoważniający radę gminy do określenia w lokalnych standardach urbanistycznych liczby miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej."

Działki na sprzedaż

Co nam daje nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym?

Głównym celem reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego jest stworzenie stabilnych warunków dla inwestycji mieszkaniowych. Ma ona również przeciwdziałać rozlewaniu się zabudowy na tereny podmiejskie. Ta ważna nowelizacja weszła w życie we wrześniu 2023 roku. Nowe ustawodawstwo między innymi nakłada na gminę obowiązek opracowania i przyjęcia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego. Ma on określać ogólne zasady zabudowy na jej obszarze. Władze samorządowe mają na to czas do 1 stycznia 2026. Inwestorzy muszą też zrealizować dodatkowe przedsięwzięcia na rzecz gminy przy realizacji nowych projektów zabudowy. Chodzi przede wszystkim o stworzenie odpowiedniej infrastruktury, która umożliwi wygodne korzystanie z nowych mieszkań. Wdrożenie reformy jest jednym z zadań współfinansowanych z Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększenia Odporności (KPO). Według informacji zawartych w Pulsie Nieruchomości:

"Inwestycja obejmuje:

• zapewnienie wsparcia technicznego przy przygotowywaniu ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego;
• zapewnienie gminom materiałów edukacyjnych;
• szkolenia dla planistów zaangażowanych w opracowywanie planów ogólnych w gminach (przeszkolenie co najmniej 1 700 osób)."

Jej realizacja, na którą przeznaczono grant w wysokości 200 milionów euro, ma się zakończyć 30 czerwca 2026 roku. Już teraz wiadomo jednak, że samorządy potrzebują więcej czasu na przygotowanie planów ogólnych. Do połowy tego roku odpowiednie procedury rozpoczęło jedynie 131 gmin. Opóźniają się też prace nad Rejestrem Urbanistycznym, czyli ogólnie dostępną, darmową platformą internetową, która ma między innymi ułatwić tworzenie planów.

W podsumowaniu analizy czytamy:

"Niepewność dotycząca możliwości zabudowy gruntów po zmianach i ryzyko paraliżu decyzyjnego (gdy gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego do końca 2025) mogą skutkować większym popytem na grunty budowlane w latach 2024-2025 i w konsekwencji wzrostem ich cen. Nowe regulacje zmniejszając dostępność działek budowlanych, mogą hamować nowe inwestycje. Obawy te sygnalizuje m.in. kilku deweloperów giełdowych w raportach półrocznych za 1h24, kwalifikując ten problem jako istotne ryzyko prawne."

Działki na sprzedaż

Źródło danych i grafik: PKO BP "Puls Nieruchomości: Zmiany w planowaniu przestrzennym budzą niepokój na rynku gruntów"

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.