Małżeństwo i wspólność majątkowa czasami wiążą się z ryzykiem i koniecznością spłacania długów małżonka. A egzekucja ze wspólnej nieruchomości, mimo iż stanowi dużą szanse na odzyskanie długu, nie zawsze jest dla wierzyciela dostępną opcją.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest egzekucja z nieruchomości?

• Czy małżeństwo wspólnie odpowiada za długi?

• Kto odpowiada za długi w przypadku intercyzy?

• Czy można eksmitować małżonka z nieruchomości sprzedanej w toku egzekucji?

Egzekucja z nieruchomości

Cały majątek osoby będącej dłużnikiem może być przedmiotem egzekucji komorniczej. Nieruchomość z jednej strony jest dobrym sposobem na odzyskanie należności, z drugiej jednak wierzyciele korzystają z tej możliwości, gdy inne sposoby zawiodły. Można powiedzieć, że jest to ostateczność w drodze do odzyskania długu, a to dlatego, że przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości jest czasochłonne i wiąże się z koniecznością „zainwestowania” przez wierzyciela niemałych środków, aby w ogóle do tej egzekucji mogło dojść. Oczywiście wszystkie te koszty są zwracane po sprzedaży, jednak nie każdy wierzyciel na taki krok się decyduje.

Dodaj ogłoszenie

W jakich sytuacjach przeprowadzana jest egzekucja z nieruchomości?

Egzekucja z domu, mieszkania czy działki przeprowadzana jest, gdy:

• nie ma możliwości zaspokojenia roszczenia z innych składników majątku,
• saldo zadłużenia jest wysokie,
• nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.

To ostatnie występuje, gdy wierzycielem jest bank kredytujący. Wówczas ma on pewność, że po sprzedaży nieruchomości otrzyma kwotę wskazaną w hipotece i ujawnioną w księdze wieczystej.

W praktyce od powstania długu do egzekucji z nieruchomości pozostaje więc wielomiesięczna droga, poprzedzona próbami polubownego załatwienia sporu. Jeśli jednak dogadać się nie da, a na konto wierzyciela nie wpływają żadne potrącenia, wówczas może on złożyć wniosek o zajęcie i przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości stanowiącej własność dłużnika.

Ustalenie, czy dłużnik takową posiada nie jest problemem. Każdy właściciel wpisany jest bowiem w księdze wieczystej, a treść takowych jest jawna. Jeśli nawet wierzyciel nie dysponuje numerem księgi to może on zlecić komornikowi, za niewielką opłatą, ustalenie jej w systemie informatycznym, do którego komornicy mają dostęp. Znając już numer kw można zweryfikować w internetowym rejestrze ksiąg wieczystych jaki jest stan prawny i faktyczny nieruchomości. Czy mamy do czynienia z gruntem czy nieruchomością zabudowaną, czy obciążają ją prawa osób trzecich takie jak służebności lub hipoteki, a także czy toczy się już wobec niej egzekucja. Na podstawie tych informacji można ocenić, czy wszczęcie lub przyłączenie się do egzekucji już toczącej jest opłacalne. Jeśli na nieruchomości ciążą służebności, np. służebność mieszkania czyli prawo wskazanej osoby do zamieszkiwania w nieruchomości do śmierci, wówczas próba sprzedaży może zakończyć się niepowodzeniem. Mało prawdopodobne, że znajdzie się chętny do zakupu mieszkania z lokatorem i szansą na zwolnienie go w bliżej nieokreślonym czasie. Gdy natomiast na mieszkaniu ciąży hipoteka, wówczas po jego sprzedaży uzyskane w ten sposób środki zostaną przekazane wierzycielowi hipotecznemu, a dopiero to co zostanie będzie podzielone między pozostałych wierzycieli. Może się więc zdarzyć, że zadłużenie nie zostanie zaspokojone nawet po skutecznej egzekucji.

W najlepszej dla wierzyciela opcji nieruchomość nie będzie posiadała obciążeń, a do tego będzie atrakcyjną ofertą na rynku. Dobrze sprzedają się mieszkania w miastach, a także działki budowlane. Nieruchomości rolne również można zlicytować, jednak należy pamiętać, że możliwość ich zakupu jest ograniczona, więc automatycznie pomniejsza to krąg osób zainteresowanych (dowiedz się więcej - "Jak sprzedać działkę rolną?"). Przed podjęciem decyzji o wszczęciu egzekucji z nieruchomości warto sprawdzić rynek. Hipoteka nie musi od razu wykluczać egzekucji. Jeśli od czasu jej wpisania upłynęło kilka lat, mogło się zdarzyć, że nieruchomość znacznie zyskała na wartości, a po spłacie wierzyciela hipotecznego zostanie jeszcze sporo środków do podziału.

Gdy wierzyciel zdecyduje się na egzekucję z nieruchomości musi złożyć do komornika wniosek o jej zajęcie, precyzując o jaką nieruchomość chodzi. Musi to zrobić nawet jeśli egzekucja wobec dłużnika już się toczy. Taka forma egzekwowania długów jest bowiem ostatecznością i wola wierzyciela musi być w tym zakresie jasno wyrażona. Następnie komornik dokonuje zajęcia nieruchomości poprzez powiadomienie o tym fakcie jej właściciela i dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Komornik w tym celu składa stosowny formularz do właściwego sądu rejonowego w wydziale ksiąg wieczystych. Następnie wierzyciel musi wnieść o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Czynność ta jest niezbędna do ustalenia wartości rynkowej, a dokonać tego może wyłącznie biegły sądowy, który jest uprawnionym rzeczoznawcą majątkowym. Przedtem jednak wierzyciel musi jeszcze pokryć koszty jego wynagrodzenia, do czego wezwie go komornik. Koszty te wahają się między kwotami sięgającymi od kilkuset złotych do nawet kilku tysięcy. Jest to wspomniana na początku „inwestycja” wierzyciela, bez której nie jest możliwe przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości. Kiedy jej wartość zostanie ustalona, komornik wyznacza termin licytacji. Gdy do sprzedaży nie dojdzie, na wniosek wierzyciela ustala się termin drugiej licytacji. Jeśli sprzedaż się powiedzie akta sprawy trafiają do sądu, gdzie następuje przybicie, a następnie transakcja jest finalizowana. Oczywiście zawsze istnieje ryzyko, że nieruchomość się nie sprzeda, a wierzyciel zamiast zwrotu środków poniesie jedynie większe koszty.

Trudno sprzedać nieruchomości w złym stanie technicznym, położone w mało atrakcyjnych dzielnicach czy budynkach, nieruchomości o dużej powierzchni, w których mimo niskiej ceny za metr kwadratowy całkowity koszt zakupu jest wysoki. Problematyczne są również mieszkania, w których wiadomo że może być problem z wyprowadzką lokatorów i konieczne będzie przeprowadzenie postępowania o eksmisję.

Znajdź agenta

Jak już wspomniałam - nieruchomość nie jest pierwszą rzeczą, do której kieruje się egzekucję. Wyjątkiem są sytuacje, gdy wierzycielem jest bank posiadający wpisaną hipotekę, wówczas takie rozwiązanie dla niego jest najszybsze i daje największą szansę na odzyskanie długu. Tym bardziej, że długi wynikające z kredytów hipotecznych opiewają najczęściej na bardzo wysokie kwoty, których spłata z innych składników, np. wynagrodzenia, trwałaby długie lata. W innych przypadkach komornik kieruje egzekucją najpierw do wynagrodzenia, rachunków bankowych, wierzytelności czy ruchomości. Do wszczęcia egzekucji z nieruchomości potrzebny jest mu jasny wniosek wierzyciela, w którym wskazana jest konkretna nieruchomość, jej adres i numer księgi wieczystej.

Zanim jednak do tego dojdzie, wierzyciel będzie próbował dogadać się z dłużnikiem. Warto więc odbierać telefony od windykatorów, wówczas można liczyć na dogadanie się, ustalenie planu spłaty, a czasem nawet umorzenie części długu w zamian za jedną większą wpłatę.

Co jednak w sytuacji, gdy dogadać się nie da? Albo gdy dochodzi do egzekucji długów w małżeństwie, podczas gdy drugi małżonek nie jest nawet świadomy istniejących problemów?

Wspólność małżeńska a wspólna odpowiedzialność za długi

Po zawarciu małżeństwa, jeśli nie dojdzie do podpisania intercyzy, pomiędzy małżonkami powstaje ustawowa wspólność majątkowa. Od tej pory wszystko, czego się dorobią będzie stanowiło ich majątek wspólny. Wyjątkiem są tu źródła majątku, które do wspólnoty nie wchodzą, np. środki otrzymane w spadku. Taki majątek mimo trwania wspólności ustawowej pozostaje majątkiem osobistym dziedziczącego.

Czy zatem odpowiedzialność za długi również jest wspólna? Otóż nie zawsze i jest to dobra wiadomość szczególnie dla osób, które o długach współmałżonka nie wiedziały, a obawiały się, że będą musiały ponieść tego konsekwencje. Egzekucja długu, czyli należności wierzyciela, odbywa się na podstawie uzyskanego przed sądem tytułu wykonawczego. Jest to wyrok opatrzony klauzą wykonalności, wydany przeciwko konkretnej osobie i nakazujący zapłatę konkretnej należności. Jeśli tytuł wykonawczy obejmuje osobę pozostającą w związku małżeńskim, która jest współwłaścicielem nieruchomości z drugi małżonkiem na zasadzie wspólności ustawowej, egzekucja z tego składnika majątku może być prowadzona wyłącznie po uzyskaniu tytułu wykonawczego na drugiego z małżonków. W praktyce może więc dojść do zajęcia nieruchomości, jednak dalsze czynności, jak opis i oszacowanie czy licytacja, nie będą możliwe bez pozyskania tytułu wykonawczego na współwłaściciela. Mowa tu o współwłaścicielstwie wynikającym ze wspólności majątkowej małżeńskiej, inaczej wygląda współwłasność na zasadzie udziałów, o czym później.

Wracając jednak do sytuacji, gdy mamy do czynienia ze wspólnością majątkową. W praktyce uzyskanie tytułu wykonawczego na drugiego z małżonków możliwe jest wyłącznie w sytuacji, gdy wierzyciel, bo to po jego stronie leży wystąpienie z powództwem, udowodni, że małżonek ten zgodził się na zaciągnięcie zobowiązania. Najczęściej wykazuje się to poprzez przedstawienia oświadczenia, jakie ten musiał złożyć w banku, gdy zadłużony małżonek zaciągał kredyt czy pożyczkę. Nie zawsze jest to możliwe, ponieważ nie przy każdym produkcie bank wymaga oświadczenia współmałżonka.

Jeśli pozyskanie tytułu nie będzie możliwe, komornik będzie musiał sięgnąć do składników majątku osobistego dłużnika, czyli tego zgromadzonego przed zawarciem małżeństwa, albo po jego zawarciu, które nie wchodzi w skład majątku wspólnego, jak wspominany już wcześniej spadek czy darowizna.

Jeśli dojdzie do zajęcia nieruchomości, małżonek, który nie jest zobowiązany do zapłaty długu, powinien zgłosić do komornika sprzeciw bądź na piśmie bądź ustnie z zaznaczeniem, aby oświadczenie to zostało wpisane do protokołu. Na tej podstawie egzekucja z nieruchomości zostanie umorzona, a wpis w księdze wieczystej o jej wszczęciu – usunięty.

Co w przypadku intercyzy?

Może się zdarzyć, że małżeństwo posiadające rozdzielność majątkową kupiło nieruchomość wspólnie i każdy z nich jest właścicielem połowy. Wówczas egzekucja może być prowadzona z udziału dłużnika, do czego nie wymagana jest zgoda drugiego właściciela. W efekcie może dojść do sytuacji, że połowa nieruchomości zostanie sprzedana w toku egzekucji, jednak będzie to połowa dłużnika i to jego majątek będzie podlegał egzekucji. Drugi właściciel co prawda nie musi się obawiać, że długi małżonka zostaną pokryte z jego majątku, ale musi się liczyć ze zmianą współwłaściciela nieruchomości. Jeśli więc małżonkowie zawarli intercyzę, wówczas każdy z nich jest odpowiedzialny za własne długi, o ile została ona zawarta przed powstaniem długu.

Do ustalenia rozdzielności może dojść również wyjątkowo z inicjatywy wierzyciela. Muszą być jednak ku temu silne przesłanki, a on sam musi udowodnić, że jest to niezbędne do zaspokojenia jego należności, albo na przykład że zawarcie małżeństwa i ustanowienie wspólności miało na celu właśnie uniknięcie zapłaty długów.

Co ważne, nawet jeśli w takim wypadku do rozdzielności dojdzie, to wspólna odpowiedzialność małżonków będzie obowiązywała w sytuacji, gdy dług został zaciągnięty przez jednego z nich w celu zaspokojenia bieżących potrzeb rodziny. Przepis ten ma na celu niejako zmotywowanie małżonków, aby zawsze działali wspólnie dla dobra rodziny, a w szczególności dla dobra dzieci.

Eksmisja ze sprzedanej nieruchomości

Gdy jednak wierzycielowi uda się uzyskać tytuł na drugiego małżonka, a do egzekucji dojdzie, konieczne będzie opuszczenie lokalu. Po zakończeniu procedury związanej z zajęciem, licytacją, sprzedażą i wpisaniem nowego właściciela do księgi wieczystej nieruchomości, lokatorzy powinni mieszkanie czy dom opuścić. Nie zawsze jednak chcą to zrobić dobrowolnie, a czasami po prostu nie mają gdzie się udać. Wbrew powszechnym opiniom komornik nie pojawia się w takich sytuacjach w obstawie policji i nie wyrzuca mieszkańców na bruk. Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami niektórym osobom sąd przyznaje lokal socjalny, a ten musi być następnie zapewniony przez gminę. Do tego czasu komornik nie może usunąć mieszkańców z lokalu. Prawo takie przysługuje kobietom w ciąży, rodzinom z małoletnimi dziećmi, osobom niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym i ich opiekunom, emerytom, rencistom, osobom korzystającym z pomocy społecznej, a także posiadającym status bezrobotnego. Przepisy przewidują jednak odstępstwo od tej zasady. Jeśli jakaś osoba kwalifikuje się do jednej z tych grup, ale dopuszcza się przemocy wobec innych członków rodziny, może zostać eksmitowana bez oczekiwania na lokal zastępczy. Tutaj dowiesz się więcej - "Jak przeprowadzić eksmisję lokatora?".

Należy jednak pamiętać, że jak wcześniej wspominano sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji poprzedzona jest wielomiesięczną procedurą, w trakcie której wierzyciel z reguły jest otwarty na próbę polubownego załatwienia sporu. Dla ustalenia odpowiedzialności drugiego z małżonków ważne jest natomiast, czy wraz z małżonkiem zadłużonym posiada wspólność majątkową, oraz czy o zaciągnięciu długu wiedział i się na to zgodził.

Dodaj ogłoszenie

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.