Eksmisja niepłacącego lokatora nie jest sprawą prostą, a od wynajmującego wymaga dużej cierpliwości. Jak ta kwestia wygląda podczas pandemii?

Wynajmowanie mieszkania, poza zyskiem, wiąże się także z ryzykiem. Jeśli wynajmujący będzie miał pecha i trafi na nieuczciwych lokatorów, nie będzie mógł ich tak po prostu wyrzucić z mieszkania. Eksmisja jest procesem sformalizowanym, a poszczególne działania mają swoją ustaloną kolejność.

Jak przeprowadzić eksmisję?

Jeśli najemca uchyla się od płacenia czynszu, wynajmujący powinien wezwać go na piśmie do zapłaty, wyznaczając do tego dodatkowy termin. Gdy po upływie wskazanego czasu zadłużenie nadal nie zostanie uregulowane, wówczas właściciel mieszkania może wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję. Do pozwu takiego załącza się kopię umowy najmu, kopię wezwania dłużnika do zapłaty (najlepiej z potwierdzeniem odbioru), a także opis stanu faktycznego. Wynajmującemu pozostaje po tym tylko czekać na rozstrzygniecie sądu. Więcej o tym, jak przeprowadzić eksmisję najemcy dowiesz się tutaj -> "Jak przeprowadzić eksmisję lokatora?"

Nie wolno eksmitować na bruk

Samo złożenie pozwu nie oznacza uzyskania korzystnego orzeczenia. Sąd może bowiem w toku procesu ustalić, że najemcy przysługuje lokal socjalny. Co to oznacza dla wynajmującego? Że mimo uprawomocnienia się wyroku i złożenia do komornika wniosku o eksmisję, usunięcie lokatora będzie możliwe dopiero wtedy, gdy zostanie mu udostępniony taki lokal. A takimi dysponują i zarządzają gminy. Niestety większość z nich stale boryka się z niedoborem lokali socjalnych. Prawo do lokalu socjalnego przysługuje kobietom w ciąży, osobom małoletnim, niepełnosprawnym, obłożnie chorym, emerytom, rencistom oraz osobom bezrobotnym.

Sąd może jednak orzec przyznanie najemcy pomieszczenia tymczasowego. Musi ono zapewniać dostęp do wody, toalety i światła dziennego. W tym wypadku eksmisja może zostać przeprowadzona szybciej, ponieważ takie lokale łatwiej znaleźć wśród gminnych nieruchomości niż całe mieszkania. Gmina nie musi jednak zawierać z lokatorem długotrwałej umowy na wynajem.

Jeśli w praktyce okaże się, że oczekiwanie na lokal zastępczy lub tymczasowy rozciągnęło się w czasie, wynajmujący może dochodzić od gminy odszkodowania za czas, w którym najemca przebywał w jego mieszkaniu oczekując na przydział. W żadnym bowiem wypadku, nawet posiadając prawomocny sądowy wyrok, wynajmujący nie może siłą wyrzucić lokatora z mieszkania. Ochronę najemcom gwarantują bowiem obowiązujące przepisy. Eksmisja nie jest możliwa w okresie jesienno-zimowym. Od początku listopada do końca marca eksmisji w ogóle nie można przeprowadzać.

Sytuacja podczas pandemii

Sytuacja zmieniła się wskutek pandemii w ten sposób, że niepłacący najemcy są jeszcze bardziej chronieni. I o ile może być to uzasadnione nieprzewidzianymi kłopotami finansowymi wynikającymi z tych nietypowych okoliczności, to niczemu winien właściciel mieszkania musi zacisnąć zęby i tolerować taki stan rzeczy. Na wiosnę ubiegłego roku został bowiem wprowadzony całkowity zakaz eksmisji. Nie jest to zakaz na stałe, będzie trwał do końca pandemii, ale obecnie nikt nie jest w stanie wskazać, kiedy to nastąpi.

Ograniczenie to zostało wprowadzone ustawą z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z późniejszymi zmianami. Zgodnie z jej zapisami w okresie obowiązywania stanu epidemicznego ogłoszonego z powodu pandemii koronawirusa, nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Zapisy te nie mają zastosowania jedynie do orzeczeń wydanych na podstawie art. 11 a ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Oznacza to, że nawet w czasie obowiązywania ograniczeń można dokonać eksmisji osoby, która stosuje przemoc wobec zamieszkujących z nią osób.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.