Kilka uwag praktycznych w oczekiwaniu na rozwiązanie problemu.

Obrót własnościowym-spółdzielczym prawem do lokalu (dalej: wspdl) przez wielu, zwłaszcza początkujących pośredników, postrzegany jest jako jedno z łatwiejszych wyzwań transakcyjnych. Bo jakich komplikacji można się spodziewać?

Pobieramy zaświadczenie ze spółdzielni (zawiera zarówno potwierdzenie stanu prawnego, jak i kwestie związane z opłatami za utrzymanie lokalu), sprawdzamy księgę wieczystą (jeśli w ogóle jest założona) i podstawę nabycia. Jest to oczywiście mocno uproszczone ujęcie tematu, ale takie właśnie towarzyszy wielu pośrednikom, zwłaszcza na początku ich kariery zawodowej. Tymczasem po głębszej analizie okazuje się, że obrót wspdl można porównać do spaceru po prawnym polu minowym.

Historyczna zmienność przepisów

Począwszy od podstaw nabycia. W przypadku obrotu wtórnego do 15 marca 1994 r. można było zbyć wspdl w drodze zwykłej umowy pisemnej, a dopiero po tej dacie wprowadzono wymóg formy aktu notarialnego. W zakresie pierwotnego ustanawiania wspdl do 24 kwietnia 2001 r. najpierw występowały przydziały, potem umowy w zwykłej formie pisemnej pomiędzy spółdzielnią a członkiem, a wreszcie wprowadzona została obligatoryjna forma aktu notarialnego. Pamiętajmy, że obecnie nie ma już prawnej możliwości pierwotnego ustanawiania nowych wspdl. Możliwość taka definitywnie skończyła się w grudniu 2012 r.

Na te liczne i zróżnicowane co do treści i formy podstawy nabycia nałożyć należy przepisy, które uznawały, że wspdl jest prawem niepodzielnym. Miało to poważne implikacje, gdyż prawo takie musiało zawsze przysługiwać obojgu małżonkom bez względu na stosunki majątkowe w małżeństwie. Podobnie nie można było odziedziczyć w udziałach wspdl i istniał obowiązek dokonania działu spadku.

Kolejnym problemem była tematyka wkładów budowlanych czy też tzw. kredytów normatywnych. Pamiętajmy też, że dopiero od 2003 r. notariusz musi niezwłocznie zawiadomić spółdzielnię o dokonanej czynności mającej za przedmiot wspdl. Stąd też jak najbardziej możliwe są sytuacje, kiedy nawet rejestr spółdzielni nie potwierdza prawidłowego stanu prawnego wspdl. Kolejne nowelizacje tylko komplikowały sprawę i zaciemniały obraz.

Znamienne orzeczenie SN

Wreszcie niejednolite było także orzecznictwo w sprawach spółdzielczych praw do lokali nawet na poziomie Sądu Najwyższego. Doskonałym tego przykładem jest, powszechnie już znane, orzeczenie wydane w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2013 r., sygn. III CZP 104/12. Zaznaczyć należy, że choć Sąd Najwyższy wydaje całkiem pokaźną liczbę orzeczeń (według sprawozdania z działalności Sądu Najwyższego za 2016 r. rozpatrzył on ponad 11 tys. spraw), to znakomita część z nich znana jest tylko specjalistom w danej dziedzinie prawa. Służą jako podstawa do pisania glos, komentarzy czy prac naukowych. Natomiast to konkretne orzeczenie powszechnie przyjęło się wśród orzeczników w sądach wieczystoksięgowych, a następnie wywarło wpływ na praktykę notarialną i bankową.

Co wynika z tego orzeczenia? Bez wchodzenia w szczegółowe dywagacje prawnicze można sprawę przedstawić następująco. Wspdl jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest zatem skuteczne erga omnes (wobec wszystkich), co jest immanentną cechą praw rzeczowych, przy czym jest to prawo rzeczowe ograniczone (prawo na rzeczy cudzej). Jest zbywalne, dziedziczne i podlega egzekucji.

Aby spółdzielnia mogła skutecznie ustanowić wspdl, musi jej przysługiwać tytuł prawny do budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny.

Dawniej prawo własnościowe-spółdzielcze mogło obejmować także lokalu użytkowy, a nawet dom jednorodzinny. A zatem:

• albo budynek, w którym istnieją (były ustanawiane) wspdl stoi na gruncie będącym własnością spółdzielni, a więc budynek jest częścią składową gruntu;
• albo budynek stoi na użytkowaniu wieczystym przysługującym spółdzielni i stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności należący także do spółdzielni.

fot. Aleks Dorohovic / Unsplash.com

Tertium non datur. To są dwie sytuacje, kiedy  mówimy o uregulowanym stanie prawnym gruntui budynku spółdzielczego. Co prawda, ustawodawca od ok. 2 lat zapowiada wyeliminowanie z mocy ustawy użytkowania wieczystego pod budynkami wielolokalowymi i przekształcenie współużytkowania we współwłasność, ale jak na razie projekt ustawy utknął w uzgodnieniach (pomimo że zapowiadano jego wejście już na dzień 1 stycznia 2017 r., a następnie na 1 lipca 2017 r.).

Niestety, wiele budynków spółdzielczych stoi na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Z ankiety przeprowadzonej przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa wynika, że problem może dotyczyć budynków, w których znajduje się ok. 140 tys. lokali (dla porównania w 2017 oddano do użytku, według GUS, ok. 178 tys. mieszkań). Bez tytułu prawnego do gruntu spółdzielnia nie mogła skutecznie w takim budynku ustanowić wspdl. Nie mamy tam zatem do czynienia z wspdl, lecz z jego ekspektatywą. Jest to pewien prawnie sankcjonowany stan oczekiwania na powstanie prawa docelowego.

Ekspektatywa jest zatem prawem podmiotowym, prawem majątkowym, ale o tymczasowym charakterze. Odwołując się do art. 241 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Sąd Najwyższy we wspomnianym orzeczeniu stwierdził, że w takim przypadku nie można dla ekspektatywy założyć ani prowadzić księgi wieczystej.

Konsekwencje dla pośredników i uczestników transakcji

• Standardem dla pośrednika powinno być sprawdzenie stanu prawnego gruntu pod budynkiem spółdzielczym. Jest to obecnie jedna z przesłanek do uznania, że pośrednik dochował szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności pośrednictwa. Informacja o numerze księgi wieczystej i numerze działki, na której posadowiony jest budynek, powinna być obligatoryjnym elementem zaświadczeń wydawanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (i tak zasadniczo jest, gdyż echo orzeczenia dotarło także do spółdzielni i dzisiaj wpisują bez zastrzeżeń takie informacje do zaświadczeń). Ustaleń takich pośrednik dokonuje zarówno w przypadku wspdl bez założonej księgi, jak i z księgą już prowadzoną.
• Wiele sądów wieczystoksięgowych po wspomnianym orzeczeniu SN zmieniło praktykę orzeczniczą i – do wniosku o założenie księgi wieczystej – żądają obecnie dołączenia dokumentów geodezyjnych (co najmniej wypisu z rejestru gruntów) na potwierdzenie, że dane działki wykazane na zaświadczeniu spółdzielczym są aktualne. Jakkolwiek praktyka ta nie jest jednolita w całym kraju i musi być zbadana przez pośrednika w konkretnym sądzie.
• Analitycy bankowi wykazują daleko idącą ostrożność w przypadku wniosków o kredytowanie zakupu wspdl i wymagają potwierdzenia uregulowanego stanu prawnego gruntu pod budynkiem spółdzielczym. Dotyczy to nie tylko sytuacji, kiedy księgi brak, ale także sytuacji, kiedy dla wspdl prowadzona jest od wielu lat księga wieczysta. Niektórym wydaje się to wymaganiem nadmiernym, ale patrząc na dotychczasowe orzecznictwo i poglądy doktryny w kwestii ekspektatyw, jest to praktyka w pełni uzasadniona.
• Jako że zasadniczo wyłączone jest kredytowanie ekspektatyw, transakcje takie mogą być dokonywane w obrocie gotówkowym (ze środków własnych nabywcy). Ale i to nie jest takie oczywiste. Notariusze nie wypracowali w tym zakresie jednolitego stanowiska i w zależności od regionu kraju, mniej lub bardziej sceptycznie zapatrują się na spisywanie aktów notarialnych mających za przedmiot obrót ekspektatywą wspdl.
• Jaśniejsza wydaje się sytuacja, kiedy dla ekspektatywy wspdl nie została w przeszłości założona księga wieczysta. Mamy wtedy do czynienia z prawem majątkowym, które według przeważającego w doktrynie i orzecznictwie poglądu, jest prawem zbywalnym. Można zatem dokonać obrotu ekspektatywą w drodze czynności prawnej (sprzedaży, darowizny itp.) przy szczegółowym objaśnieniu przez notariusza, jakie prawo jest przedmiotem aktu notarialnego. Sprawa się komplikuje, jeśli księga już jest prowadzona. Powstaje pytanie, czy wspomniane wyżej orzeczenie wywarło skutki tylko na przyszłość, czy też dotyczy stanów prawnych i faktycznych powstałych przed jego wydaniem? To rodzi kolejne pytania. Czy wcześniej założone księgi są prowadzone prawidłowo czy wadliwie? Czy nabywca takiego prawa jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych? Czy nabywa ekspektatywę czy pełnowartościowe wspdl? Czy można wytoczyć powództwo o zamknięcie takiej księgi? Czy hipoteki wpisane do takiej księgi pozostają w mocy, czy w ogóle skutecznie zostały ustanowione? Czy można do takiej księgi wpisać nową hipotekę? Czy notariusz powinien w ogóle kierować wniosek o wpis do takiej księgi, skoro przedmiotem obrotu nie jest wspdl, ale ekspektatywa? Pytań jest mnóstwo, a odpowiedzi wcale nie są oczywiste. Powoduje to stan, w którym całkiem pokaźna pula mieszkań została wyłączona z obrotu rynkowego.

Sprawdzenie stanu prawnego gruntu pod budynkiem spółdzielczym jest obecnie jedną z przesłanek do uznania, że pośrednik dochował szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności pośrednictwa.

fot. Chris Barbalis / Unsplash.com

Środki zaradcze

Czy na horyzoncie widać nadzieję na rozwiązanie tego problemu? Wydaje się, że konieczna tutaj będzie interwencja ustawodawcy, gdyż regulowanie stanów prawnych na drodze postępowań sądowych lub administracyjnych jest długotrwałe i nie przyniosło do tej pory zadowalających efektów. Próby takie podejmowane były w poprzedniej kadencji sejmu (projekt ustawy o uregulowaniu spółdzielczych praw do lokali oraz praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów), ale nie zakończyły się uchwaleniem ustawy. Projekt ten przewidywał tzw. prawo przemilczenia, instytucję konstrukcyjnie zbliżoną najbardziej do zasiedzenia.

Pomysł ten ma nadal szansę na realizację, gdyż znalazł się w projekcie tzw. dużej ustawy reprywatyzacyjnej przygotowanej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Według projektu przesłankami do nabycia własności gruntu mają być: brak możliwości ustalenia właściciela nieruchomości, nieprzerwane od 5 grudnia 1990 r. posiadanie nieruchomości, na której spółdzielnia wybudowała budynek. Nabycie będzie stwierdzał sąd na wniosek spółdzielni, po uprzednim wezwaniu do zgłoszenia się osób posiadających tytuł prawny (lub ich następców prawnych) w terminie 12 miesięcy i wykazania tytułu prawnego pod rygorem stwierdzenia nabycia na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Nabycie to nie będzie prowadziło do zniesienia obciążeń istniejących na nieruchomości.

Ustawa reprywatyzacyjna nie rozwiąże w tym zakresie wszystkich problemów, wzbudza też pewne wątpliwości natury konstytucyjnej, ale wydaje się, że jest to obecnie najlepszy pomysł na stosunkowo szybkie uregulowanie stanów prawnych pod budynkami spółdzielczymi. Tysiące mieszkań powróciłoby wtedy do pełnoprawnego obrotu rynkowego, a to z pewnością byłaby dobra informacja dla pośredników.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Rafał Szczeponek - Prawnik z wykształcenia, pośrednik z zamiłowania i przekonania, prowadzi własne biuro nieruchomości od 2006 r., szkoli na kursach licencyjnych, seminariach i na studiach podyplomowych, zwłaszcza z zagadnień prawnych obrotu nieruchomościami i pośrednictwa w ramach projektu Adomo Consulting.