Gdy nabywcy pierwszej nieruchomości uporają się z zabezpieczeniem lokum dla rodziny, zamkną temat wykończenia, remontu i kosztów z nimi związanych, zaczynają myśleć o wykorzystaniu tych doświadczeń w celach inwestycyjnych. Wychodzą z założenia, że wystarczy powielić wykonane uprzednio kroki, a następnie znaleźć kulturalnego najemcę.

O ile w zakresie wyszukania profesjonalnego dewelopera, sprawdzonego fachowca od wykończenia czy nabrania odpowiedniego dystansu do problemów, które za pierwszym razem przyprawiały nas o siwe włosy, nabyta praktyka będzie bezcenna, o tyle w przypadku poszukiwania kredytu na realizację tego celu wiele rzeczy może nas zaskoczyć…

Jak się okazuje kredyt mieszkaniowy niejedno ma imię. Standardową sytuacją dla banku jest ta, w której finansuje kupno nieruchomości na potrzeby własne klienta. Z definicji oprocentowanie takiego kredytu jest stosunkowo niskie, ponieważ – pomijając oczywistą kwestię zabezpieczenia długu nieruchomością – bank przyjmuje, że skłonność klienta do zaprzestania spłaty rat będzie niewielka. Kto z nas nie zrobi wszystkiego, by uniknąć widma eksmisji rodziny na bruk? Patrząc na sprawę z tej perspektywy, teoretyczne ryzyko banku rośnie, gdy finansowany jest zakup nieruchomości, którą zamierzamy wynajmować. Aby je zrównoważyć, większość banków bardziej restrykcyjnie formułuje wymagania w takich sytuacjach. Przyjrzyjmy się bliżej konkretnym rozwiązaniom.

Deklaracja celu

Skąd bank pozyskuje wiedzę na temat celu kredytowania? Okazuje się, że bardzo wiele zależy po prostu od tego, co sami zadeklarujemy. Jeśli nie mamy do czynienia z nieruchomością typu „apartamenty z gwarancją wynajmu” (tu z reguły załącznik do umowy przedwstępnej określa warunki, na podstawie których na naszym koncie będą się pojawiały stosowne kwoty), to w innych przypadkach my oświadczamy, jaki będzie sposób użytkowania nieruchomości. Statystyki pokazują, że we wniosku kredytowym krzyżyk przy opcji „nieruchomość na wynajem” pojawia się stosunkowo rzadko. Pamiętać trzeba jednak, że bank jako wierzyciel hipoteczny ma prawo do kontroli wykorzystania nieruchomości. Dla niektórych banków kwestia ta jest niezwykle istotna z uwagi na to, że ich procedury nie przewidują udzielania kredytów na nieruchomości mieszkaniowe nabywane w celach innych, niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych klienta.

Posiadane kredyty mieszkaniowe

Możemy spotkać się z sytuacją, w której bank oprócz naszych wyjaśnień będzie posiłkował się wnioskami wyciągniętymi z zadeklarowanej listy zobowiązań. Jeżeli znajdują się na niej kredyty mieszkaniowe, to np. trzeci taki kredyt będzie obligatoryjnie traktowany jako przeznaczony na finansowanie potrzeb inwestycyjnych. Wówczas na nic mogą się zdać nasze zapewnienia, że lokal będzie przeznaczony dla syna studenta. Inne rozwiązania mogą przewidywać, że klient nie może posiadać w danym banku więcej „hipotek” niż liczba określona procedurą. Dla przykładu klient mBanku nie może spłacać w tej instytucji więcej niż 3 kredytów hipotecznych. Dwa kredyty dotyczące jednej nieruchomości, gdy jeden był udzielony na jej zakup, a drugi na remont czy wykończenie, traktowane są jako jedno zobowiązanie.

Wkład własny

Częstym obostrzeniem jest wymaganie dotyczące większego wkładu własnego niż minimalne obecnie 5%. Podyktowane jest to założeniem, że wraz ze wzrostem partycypacji klienta w przedsięwzięciu nastąpi zwiększenie jego sumienności w spłacie kredytu. Bank przyjmuje, że obawa kredytobiorcy przed utratą własnych środków wniesionych w inwestycje będzie większa niż przejęcie się stratami, jakie w razie problemów mogą wystąpić po stronie banku. Procedury w tym przypadku mogą narzucać konkretny poziom wymaganego wkładu własnego lub uzależniać jego wysokość od oceny sytuacji dokonanej przez analityka kredytowego. Najwyższa napotkana przeze mnie wartość to 40% stosowane każdorazowo w Deutsche Banku. Możemy oczywiście zaproponować jako dodatkowe zabezpieczenie drugą nieruchomość, pod warunkiem że jej hipoteka nie jest obciążona kredytem. Wtedy jej wartość jest traktowana jako wkład własny.

Droższy kredyt

Informacja o chęci wynajmowania kupowanej na kredyt nieruchomości może też skutkować zaoferowaniem nam wyższej marży kredytu. Wyższa cena ma w tym przypadku na celu zbilansowanie większego ryzyka ponoszonego przez bank. Jak duża może to być różnica, pokazuje przypadek jednego z banków, gdzie poziom marży rośnie w takich okolicznościach o 40% w stosunku do ceny standardowej. Takie postępowanie może wynikać z tego, że skoro zamierzamy czerpać zyski z kredytowanej nieruchomości, to nie będzie nadużyciem, jeżeli podzielimy się nimi z bankiem. Warto już na początku zapytać doradcę, jaki jest koszt takiego kredytu. Informacja będzie mieć fundamentalne znaczenie dla wyliczeń opłacalności całej operacji. Pamiętajmy też, że zawsze mamy możliwość negocjacji ceny. Najlepszym momentem na to będzie uzyskanie decyzji kredytowej. Szczególnie, gdy wyliczone parametry ryzyka będą pokazywały, że bank ma do czynienia z solidnym klientem.

Większa zdolność kredytowa

Jeżeli planujemy zakup nieruchomości na wynajem, a z wyliczeń wynika, że możemy mieć problem z uzyskaniem zdolności kredytowej, warto wykorzystać nadarzającą się w takim przypadku możliwość jej zwiększenia. Niektóre banki stosują wyłom od zasady historycznego podejścia do obliczeń i przyjmują przyszłe dochody, które zamierzamy uzyskiwać z wynajmu. Naturalnie, rynkowe stawki wskazujące, że powinniśmy osiągać określony zysk, nie mogą być jedynym zapewnieniem. Należy wcześniej znaleźć potencjalnego najemcę i podpisać z nim warunkową umowę najmu. Przedłożenie takiego dokumentu w banku wraz z aplikacją kredytową pozwala na przyjęcie części planowanego dochodu. Jak duża będzie to wartość zależy od banku, ale dla przykładu PKO BP uwzględni 70% uzgodnionego czynszu.

Reasumując, podejście banków do finansowania zakupu nieruchomości na wynajem jest bardzo różne. Wachlarz stosowanych rozwiązań jest szeroki. Warto poświęcić trochę czasu na znalezienie kredytodawcy, który w naszym przypadku zastosuje najkorzystniejsze rozwiązania. Praktyka wskazuje, że w pierwszej kolejności zwracamy się do banku, w którym aktualnie już spłacamy kredyt. Idea taka może okazać się trafna, bo bank, znając historię współpracy, może będzie nas postrzegał inaczej niż nowego klienta. Pamiętać jednak należy o tym, że w dzisiejszych warunkach rynek zmienia się bardzo szybko. Nawet jeśli nasz bank był atrakcyjny cenowo 2 lata temu, obecnie wiele się mogło zmienić. Dobrym pomysłem będzie porównanie kilku ofert u brokera kredytowego. Zwróćmy uwagę jednak na to, żeby podczas rozmowy z doradcą już na początku zaznaczyć, jaki będzie cel zakupu nieruchomości. To pozwoli na dobranie optymalnej strategii działania. A gdy przebrniemy przez cały proces, pozostaje życzyć kulturalnych i wypłacalnych najemców wszystkim, którzy wybiorą taki sposób budowania rodzinnego majątku.

Michał Bodo - Michał Bodo - niezależny doradca finansowy, współpracuje z portalem Hipotekaplus.pl