Mamy cztery podstawowe formy własności lub prawa do użytkowania mieszkania: własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu oraz lokal komunalny. Czym one się różnią i na co zwrócić uwagę, kupując lokum z określoną formą własności?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest własność mieszkania?

• Na czym polega spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

• Na czym polega lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu?

• Czym jest lokal komunalny?

Każde z praw własności nieruchomości jest inaczej uregulowane prawnie i wiąże się z innymi uprawnieniami czy obowiązkami. Przyjrzyjmy się szczegółom.

Własność mieszkania

Polacy są bardzo przywiązani do własności i dlatego większość z nas, kupując mieszkanie, decyduje się na najpełniejszy katalog uprawnień, czyli lokal na własność. Polega to na tym, że stajemy się rzeczywistym właścicielem danego mieszkania oraz posiadamy pełnię praw z nim związanych. Każdy lokal posiada własną księgę wieczystą, którą prowadzi właściwy sąd wieczystoksięgowy.

Oznacza to, że każde mieszkanie jest osobnym przedmiotem praw własności i mimo że nie posiadamy części budynku, w którym znajduje się nasz lokal oraz gruntu, na którym stoi blok, to wciąż możemy swobodnie z nich korzystać. Zasady te reguluje Ustawa z dn. 24 czerwca 1999 r. o własności lokali.

Podstawową zaletą posiadania prawa własności jest to, że o wszystkich decyzjach, które podejmujemy w związku z mieszkaniem, nie musimy informować spółdzielni, czyli swobodnie możemy je sprzedać, wynająć czy udostępnić pod działalność gospodarczą.

Nie oznacza to jednak, że nie musimy stosować się do zasad ładu i współżycia społecznego. Przysłowie „Wolnoć Tomku w swoim domu” obowiązuje tu więc w ograniczonym zakresie. Mieszkaniem możemy dysponować tak, aby nie wyrządzać szkód właścicielowi budynku oraz nie zakłócać spokoju sąsiadom.

Warto wiedzieć, że zanim zdecydujemy się na sprzedaż mieszkania, notariusz poprosi nas o wypis z księgi wieczystej. Trzeba uważać na fakt, gdy z lokalem wiąże się udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, a nie z prawem własności. Wtedy prawo to wygasa wraz z końcem użytkowania wieczystego. Należy więc wcześniej sprawdzić status prawny również gruntu, na którym jest zlokalizowane mieszkanie.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Kolejnym prawem własności jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego zasady zostały uregulowane w Ustawie z dn. 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które polega ono na tym, że prawnym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia, a osoba która posiada spółdzielcze własnościowe prawo może z lokalu korzystać oraz rozporządzać swoim prawem.

Podstawową różnicą, która odróżnia to prawo od własności jest fakt, że w tym pierwszym przypadku nie ma obowiązku zakładania dla mieszkania księgi wieczystej, choć oczywiście można to zrobić. Jest to niezbędne wtedy, jeśli taki lokal ma być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.

Co w praktyce oznacza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Przede wszystkim to, że możemy z mieszkania korzystać, ale także je sprzedać, przekazać w formie darowizny czy spadku. Jednak jeśli chcemy zmienić przeznaczenie lokum z mieszkalnego np. na użytkowy, to wtedy potrzebna jest zgoda spółdzielni.

A co się stanie, gdy spółdzielnia ogłosi upadłość albo zostanie zlikwidowana? Wtedy każdy posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa otrzymuje lokal na własność.

Lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu

Podobną formą własności jest lokatorskie własnościowe prawo do lokalu. Różni się ono tym od spółdzielczego, że ma słabsze podłoże prawne. Nie jest ograniczonym prawem rzeczowym, a tylko formą prawną na rzeczy cudzej (w konstrukcji zbliżonej do najmu).

Osoby zainteresowane prawem lokatorskim będą musiały wnieść o wiele niższy wkład do spółdzielni niż te, które wybiorą spółdzielcze. Prawo lokatorskie nie jest zbywalne, nie podlega egzekucji i nie można przekazać go w spadku.

Gdy spółdzielnia upadnie, posiadacze lokatorskiego własnościowego prawa do lokalu zostaną tylko z prawem najmu.

Lokal komunalny

Osoby, które otrzymują lokal komunalny, nie są jego właścicielami, a jedynie otrzymują prawo do jego użytkowania. Właścicielem jest gmina, która udostępnia mieszkania osobom, spełniającym określone kryteria – np. takim, które mają bardzo złą sytuację materialną.

W zamian za możliwość korzystania z lokum, gmina pobiera czynsz od lokatora. Zazwyczaj ma on prawo pierwokupu i po udanej transakcji lokal komunalny jest przekształcany w odrębny przedmiot własności.

Mieszkaniec lokalu komunalnego nie może przekazać go w spadku, ale zazwyczaj prawo najmu jest przekazywane bliskim zmarłego po jego śmierci. Oczywiście jeśli chcą pozostać w lokum, to przechodzi na nie obowiązek płacenia czynszu.

Jeśli wahamy się, którą formę własności lub użytkowania mieszkania warto wybrać, to zdecydowanie najlepszym rozwiązaniem będzie prawo własności. Dzięki temu zyskamy swobodę w dysponowaniu lokalem. Pozostałe formy są raczej dedykowane osobom, które ze względów finansowych nie mogą pozwolić sobie na tradycyjne kupno nieruchomości.

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.