Piękny, przestronny dom w atrakcyjnej okolicy – pasjonatów tego typu nieruchomości jest wielu. Ponieważ aktualne warunki rynkowe sprzyjają zakupom, warto przypomnieć podstawowe zasady udanej transakcji nabycia domu, który będzie cieszyć przez kolejne lata. Część z rekomendowanych działań w imieniu klienta może podjąć jego pośrednik w oparciu o umowę pośrednictwa, stosowne pełnomocnictwo lub upoważnienie ustawowe.

Stan prawny i parametry kupowanej nieruchomości

Ponieważ kwestie związane z obciążeniami nieruchomości poruszane były już wielokrotnie na łamach niniejszego magazynu, wskażę jedynie na źródła informacji o stanie prawnym nieruchomości, z których warto skorzystać, kupując dom.

1. W pierwszej kolejności należy dokonać analizy księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek. Pamiętajmy, że formalnie przedmiotem sprzedaży nie jest dom w sensie dosłownym, a nieruchomość gruntowa zabudowana domem i ewentualnie jeszcze innymi budynkami. Dzięki wglądowi do księgi wieczystej utwierdzimy się w przekonaniu, kto jest właścicielem nieruchomości, jaki jest jej status (własność czy użytkowanie wieczyste), czy posiada ona obciążenia, również hipoteczne.
2. Aby mieć pełną wiedzę na interesujący nas temat, dodatkowo należy pobrać wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej dla kupowanej działki. Informacje zawarte w tych dokumentach pozwolą na stwierdzenie, jaka jest powierzchnia gruntu, ewentualnie czy jest to grunt rolny (zabudowa zagrodowa) i czy posiada on dostęp do drogi publicznej (tutaj przydatna okaże się mapka). Szybki akces do map geodezyjnych umożliwia nam dzisiaj Geoportal, ale należy pamiętać, że nie jest on aktualizowany na bieżąco i nie uwzględnia niedawnych podziałów działek.
3. Aby mieć komplet dokumentów, powinniśmy pobrać wypis z kartoteki budynków, gdzie zawarte będą dane dotyczące domu mieszkalnego stanowiącego przedmiot transakcji.
4. Oczywiście należy również przeanalizować zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jeśli został on uchwalony dla obszaru obejmującego kupowaną nieruchomość. W tym zakresie pomocny będzie wypis i wyrys z MPZP, z analizy których wynikać będą informacje związane z możliwościami zagospodarowania nabywanej nieruchomości, w tym dotyczące ewentualnej zmiany sposobu zaopatrzenia w media, możliwego podziału działki, czy faktu objęcia jej ochroną archeologiczną lub konserwatorską.

Do umowy sprzedaży właściciel powinien dostarczyć zaświadczenie, że w budynku mieszkalnym nikt nie jest zameldowany, a także zaświadczenie o lasach (dziś już nieobowiązkowe, jednak wymagane przez większość notariuszy) oraz tzw. zaświadczenie o rewitalizacji.

Zażądaj dokumentacji związanej z budową domu i upewnij się, że budowa domu została formalnie zakończona.

Nie każdy kupujący zdaje sobie sprawę, że podstawową czynnością kontrolną przed zakupem domu powinna być analiza jego dokumentacji budowlanej, na którą składają się w szczególności:

• projekt domu,
• pozwolenie na budowę,
• dokumentacja powykonawcza,
• świadectwo charakterystyki energetycznej budynku,
• dokument poświadczający zakończenie budowy.

W przypadku domów jednorodzinnych dowodem na zakończenie budowy jest – w zdecydowanej większości przypadków – zawiadomienie o zakończeniu budowy, potwierdzone przez inspektora nadzoru budowlanego brakiem sprzeciwu w sprawie zamiaru przystąpienia do użytkowania obiektu (czerwona pieczątka na zawiadomieniu lub osobny dokument wystawiony przez nadzór). Niektóre obiekty wymagają wydania pozwolenia na użytkowanie.

Niewiarygodne, ile domów zamieszkałych od lat nigdy nie zostało formalnie odebranych przez nadzór budowlany. Jeśli dom jest kupowany od osoby, która go wybudowała, udostępnienie dokumentacji nie powinno stanowić problemu. Pamiętajmy, że zgodnie z obowiązującym prawem (art. 63 ust. 1 ustawy prawo budowlane) od 1 stycznia 1995 roku każdy właściciel obiektu budowlanego ma obowiązek przechowywania dokumentacji przez cały okres istnienia obiektu. Za niedopełnienie tego obowiązku grozi odpowiedzialność karna. Uprzednio obowiązujące przepisy (prawo budowlane z 1974 roku) statuowały podobny obowiązek, jednak nie brzmiał on tak jednoznacznie, jak obecnie.

Niewiarygodnie dużo domów na sprzedaż nigdy nie zostało formalnie odebranych przez nadzór budowlany.

Jeśli sprzedający oświadcza, że z różnych powodów nie posiada żądanej dokumentacji (np. nieruchomość była przedmiotem spadku albo poprzedni właściciele „niczego nie przekazali”), albo dom został wybudowany tak dawno, że po jego dokumentach ślad zaginął, powinniśmy wiedzieć, że informacje o zakończeniu budowy będą widnieć w wypisie z kartoteki budynków (nie jest to niestety regułą), ewentualnie można je uzyskać w Inspektoracie Nadzoru Budowlanego, te najstarsze będą złożone w miejskich archiwach. Warto złożyć stosowne zapytania i odbyć wizyty w urzędach, aby upewnić się, że przedmiotem transakcji jest pełnowartościowy produkt, zwłaszcza jeśli jego zakup jest finansowany kredytem bankowym. W spisie żądanej przez banki dokumentacji jest właśnie zawiadomienie o zakończeniu budowy.

fot. Yaroslav Shuraev / pexels.com

Samowole budowlane – zgroza dla kupujących

Analiza dokumentacji budowlanej pozwoli nam stwierdzić, czy nie dokonano nielegalnej rozbudowy lub przebudowy domu. Najczęściej spotykam się ze zmianami, które następują na etapie budowy – na przykład garaż jest zagospodarowywany na kuchnię albo dom podwyższany o „kolanko” bez zmiany pozwolenia na budowę, kolejne samowolne działania to liczne dobudówki (ganki, tarasy, wiaty, garaże) wykonane bez stosownych pozwoleń czy zgłoszeń oraz zagospodarowywanie poddasza na cele użytkowe (przy tym samowolne wybijanie okien w dachu). Zdarzyło mi się również natknąć na dobudowę całego piętra bez śladu w dokumentacji.

Analiza dokumentacji budowlanej pozwoli stwierdzić, czy nie dokonano nielegalnej rozbudowy lub przebudowy domu.

Dokonując oględzin nieruchomości, należy zwrócić uwagę na wszelkie budynki posadowione na kupowanej działce i sprawdzić, czy wybudowane zostały zgodnie z przepisami prawa budowlanego, w szczególności czy posiadają pozwolenie na budowę (czasem wystarczy zgłoszenie). Może się okazać, że na fundamentach budynku gospodarczego właściciele wybudowali sobie „letni domek”, wykazując szczere zdziwienie, gdy zażądano od nich stosownej dokumentacji.

Wszystkie powyższe czynności mieszczą się w granicach szeroko pojętej samowoli budowlanej i rodzą odpowiedzialność każdoczesnego właściciela wobec organów nadzoru budowlanego.

Z powyższych powodów kupując dom, warto pomyśleć o skonsultowaniu uzyskanej dokumentacji z osobą posiadającą uprawnienia budowlane lub architektem, który przeanalizuje stan faktyczny nieruchomości, porównując go z wynikającym z projektu. Nie dajmy się nabrać na stwierdzenia typu: „Ten ganek jest tu od zawsze” lub „Skoro do tej pory nikt nie zgłosił zastrzeżeń, to na pewno już nie zgłosi”. Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu i bezwzględnie wymaga legalizacji. Legalizacji powinien dokonać sprzedający przed przeniesieniem własności nieruchomości.

Uważnie dokonaj oględzin nieruchomości

Zakup domu niesie za sobą sporo ryzyk, wśród najbardziej dotkliwych należy wymienić wady fizyczne, których nie widać gołym okiem. Najczęściej prowadzone przez moją kancelarię procesy dotyczą wadliwych konstrukcji, zawilgocenia ścian, braku izolacji lub niewłaściwego drenażu działki, jak również nieprawidłowości w położeniu dachu. Jeśli dom kwalifikuje się do remontu, kupujący są przygotowani na niespodzianki, które mogą ich spotkać podczas prowadzenia prac budowlanych. Jeśli dom jest nowy lub po remoncie, spodziewają się, że nie będzie on wymagać żadnych dodatkowych nakładów finansowych. Zalecam daleko idącą wnikliwość podczas oględzin – modnie pomalowane ściany i luksusowe kafelki mogą uśpić czujność potencjalnych nabywców. Zawsze w takich sytuacjach pomocna okazuje się osoba, która zna się na budowie i remoncie domów i jest w stanie wypatrzyć słabe punkty nieruchomości (pośrednik zazwyczaj nie posiada takiej specjalistycznej wiedzy, co jest naturalne i nie powinno budzić rozgoryczenia u klientów). Warto przyjechać do danej nieruchomości kilkukrotnie i obejrzeć przedmiot sprzedaży metr po metrze, zaglądając w przysłowiowe zakamarki, do piwnic, na poddasze, do każdego, nawet najmniejszego pomieszczenia w domu.

Aktualne przeglądy obiektu

Zgodnie z art. 62 prawa budowlanego, każdy budynek mieszkalny jednorodzinny powinien podlegać okresowym kontrolom m.in. instalacji gazowych i kominowych (raz do roku) oraz ogólnej kontroli stanu technicznego budynku, w tym w zakresie badania instalacji elektrycznej i piorunochronnej (raz na pięć lat). Właściciel obiektu powinien posiadać stosowne protokoły z przeprowadzanych kontroli. Jeśli bagatelizuje temat, kupujący powinien mieć świadomość, że w razie nieszczęśliwego wypadku, np. pożaru, zakład ubezpieczeń poprosi aktualnego właściciela właśnie o taki zestaw dokumentów – wówczas nie będzie się jak wytłumaczyć z ich braku. Ponadto z protokołów wynikać będą istotne informacje dotyczące kondycji technicznej nabywanego obiektu. Warto również zapoznać się z umowami zawartymi z dostawcami mediów. Nikogo nie powinien zdziwić fakt sprawdzenia podłączenia wszystkich instalacji (odkręcenia wody czy spuszczenia wody w toalecie). Niejeden raz spotkałam się ze sprzedażą domu bez podłączonej wody lub kanalizacji. Niemożliwe? Niestety, takie sytuacje się zdarzają i kończą na wieloletnich procesach w sądzie.

fot. Sleurink .JPEG / pexels.com

Kupno zabytku niesie za sobą dodatkowe obowiązki

Przed zakupem domu należy obowiązkowo sprawdzić, czy nie jest on ujęty w gminnej ewidencji zabytków lub w rejestrze zabytków, prowadzonym na poziomie województwa. Wpis do gminnej ewidencji jest mniej dotkliwy, ale powoduje konieczność konsultacji ewentualnych prac remontowych z konserwatorem zabytków. Lista nieruchomości objętych ewidencją znajduje się na stronie internetowej każdej gminy. Z kolei wpis do rejestru zabytków generuje dalej idące konsekwencje – m.in. obowiązek utrzymywania obiektu w dobrym stanie technicznym, może również wiązać się z prawem pierwokupu zastrzeżonym na rzecz gminy, co będzie wynikało ze stosownego wpisu w księdze wieczystej.

Przed zakupem domu należy sprawdzić, czy nie jest on ujęty w ewidencji zabytków.

Sprawdź oznaczenie granic i otoczenie nieruchomości

Niewiele osób kupujących domy posadowione na ogrodzonym terenie zastanawia się, czy ogrodzenie przebiega wzdłuż granicy działki. Znam jednak przypadki, gdy po zakupie domu okazywało się, iż sąsiedzi z domu obok przystępowali do ataku względem nowego właściciela i wskazywali na rozbieżności w ustawieniu granicznego płotu (wynosiły one czasami nawet pół metra na niekorzyść nowego nabywcy). Warto poprosić właściciela o okazanie lub odtworzenie znaków granicznych, co da kupującym pewność co do przebiegu granicy nieruchomości.

Zakup domu to poważna decyzja z uwagi na wartość transakcji, czasem jest to decyzja na całe życie. Nie powinna więc nikogo dziwić daleko idąca wnikliwość osób zainteresowanych nabyciem takiej nieruchomości. Przyglądając się szczegółom, nie można zapomnieć o otoczeniu posiadłości. Mimo że na dzień jej sprzedaży może być urzekające, może się okazać, że po latach ulegnie ono diametralnej zmianie. O możliwych wariantach zagospodarowania działek sąsiednich powie nam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli taki jest uchwalony dla danego obszaru. Jeśli nie jest uchwalony, należy zdobyć informacje na temat wydanych decyzji o warunkach zabudowy dla działek w pobliżu lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Już wkrótce gminy będą uchwalać plany ogólne, które będą fundamentem planowania przestrzennego i podstawową wskazówką dla osób zainteresowanych rozwojem danego obszaru.

Ostatnia prozaiczna rada – czasem zwykły spacer po okolicy i rozmowa z sąsiadami pomagają w rozstrzygnięciu wątpliwości co do planowanej transakcji.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Ewa Klos-Rychter - Radca prawny, licencjonowany pośrednik, specjalistka w zakresie prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS we Wrocławiu. Doświadczony praktyk w zakresie procesów cywilnych. Uznany wykładowca na uczelniach wyższych, szkoleniach zawodowych, konferencjach branżowych. Od 20 lat zaangażowana w rozwój zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.