Czerwone urzędowe pieczątki na mapach zasadniczych czy ewidencyjnych wzbudzają w nas uczucie, że treści w nich zawarte są prawidłowe i niepodważalne. Niestety, to zgubne podejście, a wielu inwestorów, architektów i prawników ds. nieruchomości zbyt często ufa mapom urzędowym i rzadko sprawdza poprawność tych danych.

Doświadczenie wielokrotnie mi pokazało, że zupełnie banalne kwestie mogą wydłużyć proces, a nawet wstrzymać inwestycję. Znam wiele przypadków, w których rozpoczęte procedury pochłonęły miesiące, a nawet lata, prac projektowych. Dla przykładu podam, że jednemu z prestiżowych budynków w ścisłej, miejskiej zabudowie zagraża rozbiórka części budynku. Jak to możliwe?Jest to efekt niesprawdzenia dokładności położenia granicy nieruchomości, którą się nabywa. Analizując materiały urzędowe (w tym materiały archiwalne), możemy stwierdzić, na ile granica wrysowana na mapę jest poprawna. Rekordowe przesunięcie granicy nieruchomości, jakie wykazaliśmy dla inwestora, to 3 m na terenie Warszawy i 15 m w powiatach ościennych stolicy. Warto zatem wiedzieć, że prawo polskie dopuszcza błąd położenia punktu granicznego.

Granica zgodnie z KC i EGIB

Zacznijmy od definicji granicy działki ewidencyjnej i granicy nieruchomości. Zgodnie z art. 46 Ustawy Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Ustawa KC) granica nieruchomości to linia łamana lub odcinek rozdzielający części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Granica działki ewidencyjnej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (rozp. EGiB) to część obwodu działki ewidencyjnej w postaci linii łamanej lub odcinka, wspólna dla dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych lub pokrywająca się z granicą państwa – w przypadku działek ewidencyjnych przylegających do tej granicy.

Która definicja jest właściwa?

Porównując granice ewidencyjne i granice określające stan prawny nieruchomości, bezkompromisowo te drugie są jak najbardziej prawdziwe, pewne i stanowią wyznacznik do przeprowadzania wszelkich dalszych procedur administracyjnych, sądowych, a także prawidłowej realizacji obiektów budowlanych w procesach inwestycyjnych. Granice określające stan prawny zawsze i w każdym przypadku posiadają przewagę nad granicami ewidencyjnymi. Można powiedzieć, że każda granica określająca stan prawny nieruchomości jest jednocześnie granicą ewidencyjną, ponieważ tak samo jak granica ewidencyjna też jest (powinna być) wykazana w bazie EGiB prowadzonej przez starostę powiatu. Kolejną cechą rozróżniającą obie granice jest to, że granice określające stan prawny nieruchomości zawsze powinny podlegać procedurze wznowienia znaków granicznych lub wyznaczenia punktów granicznych zgodnie z Ustawą PGiK, natomiast granice ewidencyjne najczęściej będą podlegały ustaleniu przebiegu granic w myśl rozp. EGiB lub Ustawy PGiK, chociaż zdarzają się sytuacje, że granice ewidencyjne również podlegają wyznaczeniu, co nie powoduje zmiany ich wartości. Zauważmy, że w przypadku definicji działki ewidencyjnej nie ma mowy o odrębnym przedmiocie (prawie) własności lub użytkowania wieczystego, jak ma to miejsce w przypadku definiowania nieruchomości. Czyli jeden właściciel/użytkownik wieczysty może mieć kilka działek ewidencyjnych stanowiących jedną nieruchomość, nigdy natomiast nie zaistnieje taka sytuacja, w której jedna działka ewidencyjna stanowi  kilka nieruchomości.

Czy nieruchomości jest tyle, ile jest KW?

Pogłębiając definicję nieruchomości, w której wartością przewodnią jest odrębny przedmiot własności, musimy sięgnąć do jej definicji zawartej w art. 24.1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 06 lipca 1982 r. (Ustawa o KWiH). Zgodnie z tym zapisem dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanową inaczej. Powyższy zapis przywołanej Ustawy wskazuje na to, że jest tyle nieruchomości, ile jest założonych KW. Może przecież nastąpić taka sytuacja, w której jeden właściciel ma 100 działek ewidencyjnych, dla których założonych zostało 10 odrębnych KW (w każdej księdze znajduje się np. 10 działek ewidencyjnych). Definiując pojęcie nieruchomości zgodnie z Ustawą KC, mamy do czynienia z jedną nieruchomością, ponieważ występuje jeden przedmiot własności w posiadaniu jednego właściciela. Natomiast zgodnie z Ustawą o KWiH będziemy mieli 10 nieruchomości, ponieważ tyle zostało ich wyodrębnionych we właściwym sądzie wieczystoksięgowym. Ta rozbieżność była przez wiele lat przedmiotem sporu, ale ostateczne rozważania co do prawidłowej definicji pojęcia nieruchomości zostały rozwiązane wraz wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r. – II CKN 1306/00 stwierdzającym, iż jest tyle nieruchomości, ile jest ksiąg wieczystych, ponieważ – według art. 24 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece – dla każdej nieruchomości prowadzi się KW, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

fot. Trygve Finkelsen / pexels.com

Rodzaje hierarchia i wartość granic

W polskim systemie mamy do czynienia z granicami ewidencyjnymi i granicami określającymi stan prawny nieruchomości. Granicami ewidencyjnymi możemy nazwać granice wykazane w prowadzonej przez starostów powiatów bazie Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB) granice działek, których przebieg:

1. nie został nigdy wcześniej ustalony w wyniku wykonanych prac geodezyjnych, a granice zostały naniesione do bazy EGiB w wyniku wektoryzacji map ewidencyjnych i pierworysów stanów posiadania,
2. granice wykazano w bazie EGiB na podstawie wykonanych bezpośrednich pomiarów geodezyjnych, w wyniku których pomierzono stan na gruncie w dacie wykonania pomiaru, ale z prac tych nie został sporządzony żaden protokół ustalający przebieg granic.

Granicami określającymi stan prawny nieruchomości, często błędnie nazywanymi „granicami według stanu prawnego”, są granice nieruchomości, których przebieg poprzedzony został przeprowadzeniem odpowiedniej procedury administracyjnej lub cywilnej zakończonej ostateczną decyzją administracyjną lub prawomocnym orzeczeniem sądu. Używanie określenia „granice wg stanu prawnego” jest błędnym skrótem myślowym, który w polskim systemie prawnym nie występuje. Prawidłowe jest używanie formuły „granice określające stan prawny nieruchomości”. Wynika to z odpowiednich aktów prawa (decyzji administracyjnych lub postanowień sądów), które w sposób konstytutywny (prawotwórczy) tworzą określony przebieg granic, a sporządzona dla tych postępowań dokumentacja geodezyjna określa sposób, w jaki granice zostały ustalone.

Używanie określenia „granice wg stanu prawnego” jest błędnym skrótem myślowym, który w polskim systemie prawnym nie występuje. Prawidłowe jest używanie formuły „granice określające stan prawny nieruchomości”.

Kiedy potrzebna jest wiedza o granicach?

Z przypadkiem granic określających stan prawny nieruchomości będziemy mieli najczęściej do czynienia w postępowaniach administracyjnych i cywilnych. W tych pierwszych, w sprawie: podziału nieruchomości; scalenia i podziału nieruchomości; scalenia i wymiany gruntów; rozgraniczenia nieruchomości; ustalenia linii brzegu; modernizacji ewidencji gruntów i budynków lub wykonywaną w latach wcześniejszych odnową operatu ewidencji gruntów, w których dokonywano czynności ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych. W sprawach cywilnych z kolei będzie to w sytuacji: sądowego rozgraniczenia nieruchomości; zniesienia współwłasności nieruchomości; dokonania podziału spadku, w którym dokonywany jest podział nieruchomości.

Unieważnianie decyzji administracyjnych

Jeżeli dla w/w postępowań istnieje jednoznaczna i przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego dokumentacja geodezyjno- -prawna umożliwiająca jednoznaczne odtworzenie przebiegu granic ustalonych w powyższych postępowaniach, wówczas mamy możliwość odtworzenia przebiegu granic określających stan prawny nieruchomości na gruncie. Nawet jeśli został on zniszczony, zatarty lub jest błędnie użytkowany. Sytuacja zaczyna się komplikować w momencie, gdy dla aktów prawa zatwierdzających powyższe postępowania brakuje dokumentacji geodezyjnej lub ta istniejąca jest niewystarczająca. Wówczas jedynym i prawnie przewidzianym rozwiązaniemjest uchylenie i doprowadzenie do nieważności aktów prawa (decyzji administracyjnych, orzeczeń sądów) zatwierdzających określony przebieg granic i przeprowadzenie danej procedury ponownie w oparciu o obowiązujące przepisy. Takich sytuacji jest jednak bardzo mało, są one skomplikowane prawnie, kosztowne i często są usilnie zastępowane, np. procedurą ustalenia przebiegu granic wynikającą z rozp. EGiB lub dokonaniem błędnego i nieprawidłowego wyznaczenia przebiegu granic w myśl art. 39 Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne z 17 maja 1989 r. (Ustawa PGiK).

fot. cottonbro / pexels.com

Procedury ustalenia przebiegu granic

W polskim systemie prawnym nie ma jednej „procedury” na wyznaczenie granic na gruncie. Jest ich co najmniej kilka, a ich dobór zależy od otrzymanej przez geodetę dokumentacji geodezyjno-kartograficznej z urzędu, a także jego wiedzy i doświadczenia. Pierwsza z nich pozwala dokonać rozgraniczenia nieruchomości w myśl przepisów Ustawy PGiK (art. 29-38), która ma na celu ustalenie przebiegu granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Drugą procedurą jest dokonanie wznowienia znaków granicznych lub wyznaczenia punktów granicznych na podstawie art. 39 Ustawy PGiK. Wznowienia znaków granicznych lub wyznaczenia punktów granicznych można dokonać tylko i wyłącznie, gdy przebieg granic został już uprzednio ustalony, a znaki graniczne zostały zniszczone, przesunięte lub zatarte, a także gdy istnieje jednoznaczna dokumentacja geodezyjno- kartograficzna umożliwiająca odtworzenie położenia punktów granicznych w terenie. Kolejna procedura to dokonanie ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych zgodnie z zapisami rozp. EGiB (§37-39) w przypadku, gdy brak jest dokumentacji geodezyjnej lub istniejąca jest niewiarygodna i niemiarodajna. Ostatnią procedurą jest dokonanie ustalenia linii brzegu zgodnie z zapisami Ustawy Prawo wodne z dnia 18 lipca2001 r. (art. 14-15b). Dotyczy ustalenia prawidłowego obszaru zajętego przez śródlądowe wody powierzchniowe oraz morskie wody wewnętrzne.

Która procedura jest najlepsza?

Każda z powyższych procedur ma wady i zalety i nie wybiera jej geodeta na zasadzie lepszej znajomości wykonywanych czynności. Każda z form wymaga dopasowania się do zaistniałej sytuacji i otrzymanych z urzędu dokumentów. Zlecając geodecie pracę polegającą na „okazaniu granic”, wielu inwestorom wydaje się, że bierze on mapę i wyznacza granice. Nic bardziej mylnego. Musimy wiedzieć, że do kompetencji każdego starosty powiatu (prezydenta miasta na prawach powiatu) należy również prowadzenie państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego na szczeblu powiatowym. W znajdujących się najczęściej w każdym starostwie Wydziale Geodezji i Kartografii są dokumenty do przebiegu granic o różnej wartości, jakości i możliwości odtworzenia przebiegu granic lub dokonania ustalenia przebiegu granic, które są pobierane przez geodetę na podstawie zgłoszenia pracy geodezyjnej. W momencie otrzymania zlecenia geodeta najczęściej nie wie, jaka praca czeka go do wykonania, aby prawidłowo i w sposób zgodny z prawem przeprowadzić procedurę związaną z oznaczeniem granic na gruncie. Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Adrian Hołub - Niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, trener, publicysta branżowy, wykładowca akademicki, inwestor nieruchomości, geodeta i członek zarządu Geodetic – firmy z branży nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, świadczącej szereg usług inżynieryjnych i doradczych. Pomierzył tysiące obiektów, wygłosił blisko 90 prelekcji i napisał ponad 100 publikacji.