Chcesz ulokować kapitał, ale się wahasz, bo nie jesteś pewien, jakie aktywo utrzyma wartość i zabezpieczy Twoje pieniądze? Po lekturze tego artykułu przekonasz się, że w gruncie rzeczy – nomen omen – to grunty właśnie królują wśród aktywów dających największą stopę zwrotu oraz bezpieczeństwo inwestycji. Szczególnie w aktualnie panujących realiach biznesowo-ekonomicznych.

Jeśli kładziesz mocny nacisk na to, aby Twój portfel inwestycyjny był synonimem bezpieczeństwa, przy jednoczesnym zachowaniu cech efektywnego lokowania kapitału – inwestuj w ziemię!

Zacznijmy od definicji gruntu i nieruchomości w ogóle. Terminów – mniej lub bardziej precyzyjnych – w sieci spotkać można wiele. Jeden z nich mówi, że grunty składają się z trzech faz: suchej, gazowej i ciekłej . Jeśli chodzi zaś o ogólną definicję nieruchomości, to z pomocną terminologią przychodzi Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r, gdzie w Dz.U.2022.0.1360 t.j., odnajdujemy taki zapis:
§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. „Odrębny przedmiot własności” to słowa klucze, które warto zapamiętać z tej definicji.

Spójrz na wykres. Popatrz na te skoki procentowe! Te twarde dane, oparte o solidne źródła, wyciągnięte na przestrzeni 20 lat – powinny być przekonujące dla każdego noszącego się z zamiarem lokowania kapitału.

Rys. Opracowanie Adam Parzusiński hectares.pl, na podstawie danych GUS, goldprice.pl, bankier.pl

Wzrost o ponad 1000% w obszarze zmiany cen gruntów w porównaniu do innych przedmiotów inwestowania. 1000%! Czy może być coś bardziej przejrzystego niż taka informacja? W ciągu 20 lat, a od 2014 roku sukcesywnie i bardzo skokowo – grunty umacniają swoją pozycję lidera wśród innych aktywów, nierzadko wielokrotnie je dublując.

Grunty zawsze w cenie

Historia pokazała, że grunt jest aktywem bezpiecznym, odpornym na czynniki zewnętrzne, niełatwo go zniwelować. Giełda, na przykład, jest o wiele bardziej plastyczna, w związku z tym można na nią łatwiej wpływać i nią manipulować. Tam nie ma tak stabilnych warunków zmiennych jak w przypadku nieruchomości gruntowych. Bodźce, jak choćby ogłoszenie wielkiej fuzji czy wprowadzenie jakiejś innowacji na dany rynek, sprawiają, że parkiet wariuje, szybko dostosowując się do zmian. Sinusoida typu: panika – euforia – panika to chleb powszedni naturalnego środowiska papierów wartościowych.
Spekulacje są na porządku dziennym i niosą skrajnie wyczerpujące emocje. Oparte, owszem, o adrenalinę, ale czy te wahania nastrojów, ocierające się nierzadko o utratę zdrowia i dorobku całego życia – warte są zachodu inwestowania pieniędzy? Skoro i tak finalnie (w porównaniu z innymi aktywami) nie niosą ze sobą pożądanych wyników?

Grunt jest aktywem stabilnym, bezpiecznym i odpornym na czynniki zewnętrzne.

Wbrew pozorom inwestowanie w grunty też jest zajęciem ekscytującym. Ale tu poziom adrenaliny utrzymuje się na stabilnym, zdrowym pułapie. W przypadku gruntów działania inwestycyjne nie są podejmowane na ostatnią chwilę i w oparciu o przypuszczenia czy spekulacje rynkowe. Mówimy o sytuacji opartej na współpracy z doświadczonym ekspertem z rynku, który razem z klientem dokonuje analizy danej nieruchomości, wspiera w sferze zagadnień prawnych, wskazuje najbardziej optymalne scenariusze wykorzystania potencjału inwestycyjnego, aby jak najlepiej wyczerpać obszar danej nieruchomości. Podejmując działania inwestycji w nieruchomości, w tym gruntowe, na własną rękę, będąc przy tym nowicjuszem, klient sporo ryzykuje. Ryzykuje utratę czasu, energii, a finalnie – być może – kapitału. Jeśli nie tego zainwestowanego, to z pewnością tego, który mógłby z inwestycji wyciągnąć, gdyby zainwestował lepiej.

Ale, jak wspomniałem, grunty też potrafią przyprawić o szybsze bicie serca. Szczególnie, że z ziemi robi się zasób coraz bardziej ograniczony. W końcu ziemi nie produkują. Co za tym idzie, gracze na rynku nieruchomości (a jest ich wielu) muszą wykazać się sprytem i finezją, aby pozyskać jak najbardziej atrakcyjne działki. Cała inwestycja jest też obwarowana mniej lub bardziej skomplikowaną formułą prawną – trzeba więc orientować się w temacie, aby nie osiąść na mieliźnie meandrów prawa. Dla mnie porównanie inwestowania na rynku nieruchomości gruntowych do grania w strategiczną, a przy tym mocno logiczną grę komputerową jest jak najbardziej trafne. Tylko zyski, jakie otrzymuje się w „realu”, są niewspółmierne do włożonej pracy i pieniędzy.

Inwestycja w ziemię

Kto inwestuje w grunty? Poznajmy bohaterów Gry o ziemię:

Inwestor użytkownik
Jego misją jest utrzymanie realnej wartości włożonego kapitału.
Strategia: inwestowanie na własne potrzeby, przeważnie mieszkaniowe, na budowę domu lub jako przedmiot aktywności gospodarczej, także w obszarze rekreacyjno-wypoczynkowym.
Cel: działki budowlane, grunty rolne czy leśne, a także działki rekreacyjne.

Inwestor portfelowy
Ma trochę z inwestora użytkownika, bo jego misją jest utrzymanie realnej wartości ziemi, ale także pomnożenie kapitału.
Strategia: inwestowanie w niedoszacowane nieruchomości gruntowe z potencjałem rokującym na wzrost aktywów, jak chociażby nieruchomości na terenach podmiejskich.

Inwestor spekulant
Jego misją jest strategiczne działanie zwiększające wartość zainwestowanego kapitału.
Strategia: wyszukać transakcję, która już w momencie zakupu przynosi dochód.
Cel: tereny poprzemysłowe, grunty rolne, działki budowlane, które po zakupie są przeznaczone do dalszego obrotu.

Inwestor deweloper
Realizuje politykę spekulanta, czyli zwiększa wartość zainwestowanego kapitału, ale jako narzędzie wykorzystuje przyrost wartości gruntu w efekcie realizacji procesu deweloperskiego.
Strategia: w głównej mierze organizuje i realizuje proces zagospodarowania przestrzeni, uzyskuje wartość dodaną, czyli produkt, jakim są np. mieszkania, domy czy hale.
Cel: tereny z potencjałem do dalszego inwestowania, np. tereny poprzemysłowe, działki budowlane oraz tereny rolne z możliwością odrolnienia.

Każdego bohatera Gry o ziemię charakteryzuje inne usposobienie biznesowe, ale łączy ich potrzeba wejścia w posiadanie gruntu, a to nie jest taka prosta sprawa.

Co wyróżnia inwestora w nieruchomości gruntowe? Przede wszystkim kapitał. Posiadanie odpowiednich środków na pozyskanie ziemi jest kluczowe. Tu istotne jest, aby zaznaczyć, że kapitał ten nie musi być wcale horrendalnie wysoki, ale wystarczający dla pozyskania danego gruntu.

Pieniądze to jednak nie wszystko. Bez odpowiedniej wiedzy branżowej nasz bohater może polec w bitwie o dobry kawałek ziemi. Wiedzy nie musi zdobywać sam. Przecież na rynku nieruchomości działają eksperci, którzy posiedli najwyższe levele w zdobywaniu wiedzy z zakresu operowania kapitałem, jakim są grunty. Taki doradca ds. nieruchomości, niczym dobra wróżka czy dobre kody, prowadzi naszego bohatera przez proces inwestycyjny: od dopasowania potrzeb do możliwości portfela, przez analizę wszelkich za i przeciw, po finalizację transakcji w możliwie jak najprzyjemniejszych warunkach, ograniczających stres i nakład zasobów osobistych inwestora: jak choćby czas czy energia.

W Grze o ziemię możemy wyróżnić dwie plansze czy mapy tejże „gry”, mianowicie: inwestowanie krótko- i długoterminowe.

• Inwestycja krótkoterminowa to taka, kiedy kupujesz taką działkę budowlaną, na jaką jest popyt. Przy tego rodzaju inwestycjach licz się z tym, że na początku zainwestujesz więcej, ale też zysk jest mniejszy, gdyż przy zakupie gotowego produktu nie ma miejsca na jakiekolwiek manewry przy nim, co przekłada się na sprzedaż z niewielkim zyskiem. Plusem tej strategii jest to, że kupując w top lokalizacjach (prestiżowe dzielnice miast, centrum miasta, przedmieścia dużego miasta, modne miejscowości turystyczne), masz pewność, że na takim produkcie nie stracisz. Lokalizacja trzyma cenę, dlatego zawsze jest popyt na działki przygotowane do zabudowy w świetnych miejscach.
• Gdy inwestujesz długoterminowo – kupujesz taniej grunt (np. działkę rolną) i doprowadzasz ją do statusu działki budowlanej. Z założenia inwestujesz mniejszy kapitał, by potem, nakładem własnych sił, nieco działkę podrasować – zadbać o szczegóły, takie jak wygląd zewnętrzny lub podciągnięcie mediów – a finalnie zbyć ją ze znacznym zyskiem.

fot. Ryan Riggins / unsplash.com

Potencjał inwestycyjny działek

W gruntach drzemie olbrzymi potencjał inwestycyjny. Działkę możesz podzielić, wydzielając mniejsze parcele. Możesz ją scalić. Możesz całkowicie zmienić jej charakter i jej przeznaczenie, nadając działce rolnej status działki budowlanej. Ziemia jest wdzięcznym i plastycznym aktywem. Nie starzeje się, nie wymaga remontów i odświeżeń anturażu, jak np. w przypadku lokali pod wynajem, bo nie ulega modom i trendom. To znaczy jednemu trendowi ulega: w dobrym guście jest mieć teraz w posiadaniu ziemię. To dodaje +100 do prestiżu i umacnia portfel inwestycyjny. Niska podaż w stosunku do olbrzymiego popytu na grunty jest głównym bodźcem dyktującym ceny na rynku.

Podkreślając zasadność inwestowania w ziemię, podsumujmy, co niesie ze sobą takie lokowanie kapitału:

• Bezpieczeństwo – wynika z cech gruntów oraz trendu, w którym popyt jest ogromny,
• Stabilność inwestycji – ziemia się nie starzeje, nie ma roku budowy, z biegiem czasu nie traci na wartości (a nawet ją zwiększa przy dobrym zarządzaniu),
• Rentowność – możliwości rozwoju inwestycyjnego ziemi jest wiele, np. zabudowa, dzierżawienie, dzielenie ziemi, rozwój infrastruktury, przekształcenie,
• Ograniczone zasoby ziemi – bezpośrednio przekładają się na wzrost jej wartości,
• Koszty – poza kosztami wejścia w posiadanie gruntu, innych raczej nie ma: koszty utrzymania, ubezpieczenia, eksploatacji są żadne,
• Mnogość możliwości – grunty w swej naturze są dość plastycznym zasobem i niosą wiele rozwiązań inwestycyjnych,
• Inwestycja dla każdego – nie ma szczególnej dyskryminacji uczestników rynku, ponieważ nabyć grunt można również z niskim kapitałem.

Niska podaż gruntów w stosunku do dużego popytu na nie jest głównym bodźcem dyktującym ceny na rynku.

Reasumując, aby być wytrawnym graczem na rynku nieruchomości gruntowych, trzeba mieć gruntowną (nomen omen) wiedzę z zakresu inwestowania, znać procesy i zależności rynkowe, płynnie poruszać się w zagadnieniach prawnych. Wyposażony w taki bazowy oręż wytrawny gracz rynkowy potrafi wytropić najlepsze okazje na rynku nieruchomości i pozyskać z nich najoptymalniejsze stopy zwrotu. Jeśli chcesz zacząć niezwykłą przygodę z inwestowaniem w nieruchomości gruntowe, ale Twoje kompetencje są na ten moment niewystarczające, abyś czuł się pewnie, grając o ziemię, proponuję dołączenie do szkolenia „12 strategii inwestowania w grunty”, przygotowane przez markę Hectares.

Warto uświadamiać też klientów, którzy podejmują decyzję o lokowaniu środków w aktywo, jakim jest ziemia, jakie znaczenie ma współpraca z profesjonalistami, którzy codziennie mają do czynienia z gruntami i zagadnieniami z nimi związanymi.

Z doświadczenia własnego i moich klientów wiem, że ci, którzy choć raz zainwestowali w grunty, poznali się z nimi i znają zasady, jakie panują na rynku nieruchomości, nie chcą zajmować się niczym innym, ponieważ to grunty dają im największe stopy zwrotu oraz satysfakcję z działania.

Adam Parzusiński - Przede wszystkim prawnik i ekspert od inwestycji w nieruchomości gruntowe. Na przestrzeni ponad dekady zajmujący się w nieszablonowy, innowacyjny sposób sprzedażą ziemi i zarządzaniem projektami z branży nieruchomości. Doświadczony praktyk, niestrudzony w bojach o efektywne wykorzystanie potencjału, który leży w gruntach. Autor raportu o nieruchomościach gruntowych oraz szkoleniowiec.