Indeks cen to wskaźnik zmian cen określonego rodzaju dobra bądź koszyka dóbr w określonym przedziale czasu w stosunku do zmian cen tego samego dobra lub koszyka dóbr w innym przedziale czasu. Szczególnym rodzajem indeksu cen jest indeks hedoniczny, który ma zastosowanie m.in. do cen nieruchomości.

Co to jest hedoniczny indeks cen nieruchomości?

Indeks hedoniczny cen wykorzystuje funkcję hedoniczną, która jest relacją między cenami różnych rodzajów danego dobra a cechami (charakterystykami), z których to dobro się składa. Przyjmuje się więc założenie, że cena dobra zależy od wyceny poszczególnych jego cech.

Indeks hedoniczny stosuje się również do przedstawiania cen nieruchomości, gdyż pozwala on na pomiar tendencji zmian ich cen przy uwzględnieniu różnych parametrów. Zastosowanie indeksu hedonicznego jest możliwe, gdy dysponujemy bazą nieruchomości z dużą liczbą różnych atrybutów, które są dobrze opisane.

Hedoniczne indeksy cen mogą być liczone na różne sposoby. Przykładowe metody indeksu hedonicznego stosowane na rynku nieruchomości to:

• metoda mieszanego dopasowania jakości – obserwuje się zmianę cen sztucznie stworzonego koszyka cech nieruchomości, który jest macierzą wielowymiarową, a jej wymiarami są zmienne określające atrybuty mieszkania (powierzchnia użytkowa, lokalizacja, liczba pomieszczeń itp.); można powiedzieć, że w sztuczny sposób tworzy się tu przykładowe mieszkania reprezentujące segmenty rynku, podczas gdy takie lokale mogą nie występować w rzeczywistości;
• indeks powtórnej sprzedaży – koszykiem reprezentującym rynek są nieruchomości, które w danym okresie (zwykle kilku lat) ponownie weszły do obrotu; indeks pokazuje dynamikę zmiany ich cen, którą należy skorygować o zmianę jakości (wskutek np. remontu czy przebudowy).

Zastosowanie hedonicznego indeksu cen nieruchomości

Dlaczego samo wyliczenie średniej cen transakcyjnych nieruchomości (np. dla danej miejscowości w kolejnych kwartałach danego roku) może nie być wystarczające do zaobserwowania tendencji na rynku? Nie zawsze pokazuje ono sytuację w sposób miarodajny. Problem polega na tym, że obserwowane wzrosty i spadki, nieraz znaczne, mogą wynikać z nieregularności transakcji oraz ze zmiany jakościowej sprzedawanych nieruchomości. Przykładowo, w pewnym mieście w danym roku sprzedano głównie małe i tanie mieszkania, bo akurat oddano taką inwestycję. W kolejnym roku natomiast sprzedano większą liczbę drogich lokali w apartamentowcach, co znacząco podwyższyło średnią cenę za metr kwadratowy. Zaobserwowano więc nagły skok cenowy, który jednak nie był realnym odzwierciedleniem zmiany na rynku.

Wady hedonicznego indeksu cen nieruchomości

Hedoniczny indeks cen ma jednak pewne wady. Wymaga dużej ilości wiarygodnych danych – w przypadku mieszkań, poza typowymi cechami takimi jak liczba pomieszczeń czy powierzchnia użytkowa, potrzebne są też np. zmienne lokalizacyjne (odległość od centrum, dostępność infrastruktury itp.). W praktyce nie jest możliwe uwzględnienie wszystkich cech nieruchomości mogących mieć wpływ na ceny, a ich dobór zależy od subiektywnej oceny ich istotności przez analityka. Indeks hedoniczny nie przedstawia też jednej konkretnej wartości liczbowej (np. średniej czy mediany) – pokazuje jedynie ogólną tendencję.

Dowiedz się więcej:

• Co wpływa na wzrost cen mieszkań?

• Czy ceny mieszkań zawsze rosną?

• Od czego zależą ceny mieszkań deweloperskich?

• W jaki sposób wyliczana jest średnia cena mieszkań?

• Jak lokalizacja mieszkania wpływa na cenę?

Tu znajdziesz idealną nieruchomość

Powiedz nam, czego szukasz

Mieszkanie
 

Dom
 

Działki
 

Lokal
użytkowy

Budynek
użytkowy

Znajdź idealną nieruchomość dla siebie

Poszukajmy

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.