Prawo pierwokupu jest instytucją prawa cywilnego polegającą na zastrzeżeniu na rzecz określonego podmiotu pierwszeństwa kupna nieruchomości na wypadek, gdyby jej właściciel sprzedał tę nieruchomość osobie trzeciej.

Prawo pierwokupu może wynikać bezpośrednio z przepisów prawa (prawo pierwokupu ustawowe) albo jego źródłem może być umowa (prawo pierwokupu umowne), np. umowa najmu, w której pierwokup wynajmowanego lokalu zostaje zastrzeżony na rzecz najemcy. Prawo pierwokupu jest stosowane tylko przy umowach sprzedaży – umowa darowizny nieruchomości lub jej zamiany nie będzie uruchamiała przepisów związanych z pierwokupem. Mimo iż przedmiotem niniejszych rozważań są nieruchomości, należy zaznaczyć, że prawo to może dotyczyć również rzeczy ruchomych. Uregulowane zostało ono w kodeksie cywilnym (art. 595-602), a uszczegółowione w szeregu ustaw, o których będzie mowa poniżej.

Dwuetapowość sprzedaży

W konsekwencji zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomość może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony z tytułu pierwokupu swojego uprawnienia nie wykona, a zatem – mówiąc prościej – nie kupi danej nieruchomości. W praktyce w takiej sytuacji istnieje konieczność podzielenia sprzedaży na dwa etapy. Strony podpisują najpierw umowę warunkową, a następnie – gdy prawo pierwokupu nie zostanie wykonane – mogą zawrzeć właściwą umowę sprzedaży. Umowa warunkowa jest podstawą do zawiadomienia osoby uprawnionej o treści umowy sprzedaży. Najczęściej takiego zawiadomienia dokonuje notariusz sporządzający umowę warunkową, pamiętać należy jednak, że wykonuje on tylko zobowiązanie obciążające sprzedającego i ostatecznie to sprzedający jest odpowiedzialny za realizację swoich obowiązków narzuconych przez przepisy prawa. Stąd może on również samodzielnie dokonać takiego powiadomienia, np. poprzez osobiste nadanie przesyłki poleconej. Ważne, aby móc wykazać, że zawiadomienie zostało skutecznie doręczone osobie uprawnionej. Podmiot uprawniony ma jeden miesiąc od otrzymania powiadomienia na złożenie stosownego oświadczenia o skorzystaniu ze swojego prawa. Jeśli nie złoży takiego oświadczenia lub przeciwnie – złoży oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu, strony umowy warunkowej są wolne i mogą przystępować do zawarcia umowy sprzedaży.

Umowne prawo pierwokupu, wpis do księgi wieczystej

Umowne prawo pierwokupu najczęściej wynika z dodatkowych klauzul umownych zawartych na przykład w umowie najmu lub darowiźnie nieruchomości. Jest ono „mniej bolesne” dla stron umowy sprzedaży, albowiem jego niewykonanie (czyli sprzedaż nieruchomości z pominięciem etapu umowy warunkowej, bez powiadomienia osoby uprawnionej z tytułu prawa pierwokupu) nie skutkuje nieważnością umowy sprzedaży, a odpowiedzialnością odszkodowawczą sprzedającego wobec osoby uprawnionej (np. najemca może żądać odszkodowania od wynajmującego – właściciela nieruchomości, który sprzedał nieruchomość bezwarunkowo). Prawo takie może być jednak wpisane do księgi wieczystej i wówczas, w razie sprzedaży bezwarunkowej, będzie obciążać każdoczesnego właściciela nieruchomości. Warto o tym pamiętać – wpisanie umownego prawa pierwokupu do księgi wieczystej zabezpiecza interesy osób uprawnionych z tytułu tego prawa.

Ustawowe prawo pierwokupu

Gdy prawo pierwokupu wynika z ustawy, konsekwencje niezastosowania się do przepisów są dużo dalej idące, albowiem prowadzą do unieważnienia umowy sprzedaży dokonanej bezwarunkowo. Krótko mówiąc, pominięcie podmiotu uprawnionego, jeśli jest nim z mocy ustawy Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, współwłaściciel albo dzierżawca, skutkuje nieważnością umowy sprzedaży. Każdorazowa umowa sprzedaży nieruchomości jest badana przez notariusza pod kątem konieczności zastosowania przepisów dotyczących pierwokupu. Warto znać podstawowy katalog przypadków ustawowego prawa pierwokupu, albowiem konieczność podzielenia transakcji na dwa etapy znacznie wydłuża jej czas trwania i powinna być uwzględniania już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej. Dodać należy, że przepisy dotyczące prawa pierwokupu mają charakter bezwzględnie obowiązujący, a zatem nie można ich modyfikować, ani tym bardziej wyłączyć ich działania, nawet za zgodą podmiotu uprawnionego.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej

Ogólna zasada wynikająca z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mówi, że w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy prawa jej dzierżawcy po spełnieniu szeregu przesłanek, w szczególności jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, ma datę pewną i była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty.

W sytuacji braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje zawsze Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Zatem, gdy chodzi o sprzedaż nieruchomości rolnej, najważniejsze będzie potwierdzenie, że rzeczywiście mamy do czynienia z gruntem rolnym (a to już temat na osobny artykuł), że grunt ten nie podlega wyłączeniom spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (na przykład ustawy nie stosuje się, gdy powierzchnia nieruchomości jest mniejsza niż 3000 mkw.), a następnie ustalenie, czy istnieje dzierżawca uprawniony z tytułu prawa pierwokupu. Jeśli takowego nie ma, to sprzedaż i tak musi być podzielona na dwa etapy, gdyż uprawnienie z tytułu prawa pierwokupu będzie przysługiwać KOWR.

Oczywiście, ustawa przewiduje szereg wyłączeń i ograniczeń przedmiotowych związanych ze stosowaniem prawa pierwokupu. Dla przykładu, przepisów dotyczących prawa pierwokupu nie stosuje się, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy, jak również w przypadku, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą prezesa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

fot. Pixabay / pexels.com

Prawo pierwokupu lasów

Zgodnie z ustawą o lasach, prawo pierwokupu przysługuje z mocy prawa Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe i dotyczy przypadku sprzedaży gruntu, który jest oznaczony jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczony do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Prawo pierwokupu dotyczy również gruntu objętego uproszczonym planem urządzenia lasu. Jest to powód, dla którego do umowy sprzedaży nieruchomości gruntowych notariusz żąda przedstawienia stosownego zaświadczenia, z którego wynika, że teren nie jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu. Zaświadczenie to pobiera się również dla gruntu posadowionego w samym centrum miasta, nawet jeśli jest oczywiste, że zgodnie z zasadami logiki nikt nie zaplanował w tym miejscu urządzenia terenów leśnych.

Prawo wodne

Zgodnie z ustawą prawo wodne Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Śródlądowymi wodami stojącymi są wody w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi. Przepisy ustawy stosuje się odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami. Aby uniknąć wątpliwości, prawem pierwokupu nie będą jednak objęte tereny, na których urządzono oczka wodne czy baseny.

Prawo pierwokupu gminy

Zgodnie z art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawo pierwokupu przysługuje gminie w przypadku sprzedaży:

• niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
• nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (tylko gdy prawo to jest wpisane do księgi wieczystej);
• nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (tylko gdy prawo to jest wpisane do księgi wieczystej);
• nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji;
• nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Warto zaznaczyć, że przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami o prawie pierwokupu nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych – do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Oczywiście, podczas analizy konkretnego przypadku należy mieć na względzie szereg dodatkowych przesłanek m.in. wyłączających stosowanie prawa pierwokupu.

Ustawa o rewitalizacji

Zgodnie z ustawą o rewitalizacji rada gminy może wyznaczyć obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji. W podjętej uchwale rada gminy może ustanowić na rzecz gminy prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Z powyższych względów do umowy sprzedaży każdej nieruchomości notariusz żąda przedstawienia stosownego zaświadczenia gminy, na obszarze której znajduje się nieruchomość, w celu upewnienia się, czy nie zaistnieje konieczność podpisania umowy warunkowej.

Inne przypadki ustawowego prawa pierwokupu

Są one rozsiane w szeregu ustaw. Z punktu widzenia tradycyjnych umów sprzedaży warto wspomnieć o prawie pierwokupu nieruchomości znajdujących się w specjalnej strefie ekonomicznej, gdyż zgodnie z ustawą o specjalnych strefach ekonomicznych w przypadku sprzedaży prawa własności lub użytkowania wieczystego takich nieruchomości prawo pierwokupu przysługuje podmiotowi zarządzającemu strefą. Z powyższego powodu notariusz zawsze ustala, czy sprzedawana nieruchomość nie znajduje się na takim obszarze.

Kodeks cywilny wprowadza również ograniczenie zasady swobodnego rozporządzania udziałami we współwłasności. Otóż w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie.

Chociaż nie dotyczy nieruchomości, za przykład ustawowego prawa pierwokupu można podać uregulowanie wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W przypadku, gdy przedmiotem zbycia jest ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu.

Pierwokup a odkup

Od prawa pierwokupu należy odróżnić prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, polegające na uprawnieniu do nabycia nieruchomości, zanim dotychczasowy jej właściciel zawrze umowę mającą na celu przeniesienie własności na rzecz innej osoby. Z kolei prawo odkupu polega na tym, iż kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy, przy czym może być zastrzeżone na okres nie dłuższy niż 5 lat.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Ewa Klos-Rychter - Radca prawny, licencjonowany pośrednik, specjalistka w zakresie prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS we Wrocławiu. Doświadczony praktyk w zakresie procesów cywilnych. Uznany wykładowca na uczelniach wyższych, szkoleniach zawodowych, konferencjach branżowych. Od 20 lat zaangażowana w rozwój zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.