Wchodząc do mieszkania, z reguły można bezbłędnie stwierdzić, czy jest ono zamieszkane czy też nie. Liczne rzeczy osobiste, naczynia w zlewie czy niepościelone łóżko to oczywiste sygnały, że jeśli samego mieszkańca nie ma w domu, to zapewne w pośpiechu wyszedł on do pracy i wróci wieczorem. Ale co jeśli taki lokator wyszedł z mieszkania już pół roku temu...?

Podjąć wyzwanie

Takie właśnie mieszkanie stało się kolejnym wyzwaniem dla Scen Domowych. Jego właściciele mieszkają poza Krakowem, więc zaniedbana i nieprzynosząca dochodów nieruchomość daleko od domu była dla nich bardzo kłopotliwa. Warto zauważyć, że nawet puste mieszkanie generuje koszty, jak chociażby te związane z utrzymaniem części wspólnej budynku. Brak lokatora natomiast, to brak dochodu – całość nie brzmi, jak dobry interes. Decyzja właścicieli była więc jednoznaczna. Czas sprzedać mieszkanie.

Brutalna diagnoza

Lokal w takim stanie stanowił poważne wyzwanie – poprzedni lokator pozostawił mieszkanie brudne i zaniedbane, a przy tym zagracone jego prywatnymi rzeczami. W dodatku ponad pół roku pozostawania mieszkania pustym i bez nadzoru kogokolwiek, również dało się we znaki, zarówno pod względem estetycznym, jak i technicznym. W ówczesnym stanie znalezienie nabywcy było praktycznie niemożliwe, nawet przy cenie poniżej wartości rynkowej. Wobec tego mieszkanie należało odpowiednio posprzątać, odświeżyć, usunąć zbędne przedmioty, dokonać napraw wszystkich usterek i na koniec odpowiednio wystylizować i sfotografować. A więc – przeprowadzić home staging.

Podjąć właściwą decyzję

Swoje działanie rozpoczęłyśmy od dokładnej analizy nieruchomości. Zupełnie inny zakres usług wchodzi bowiem w przypadku przygotowania mieszkania pod kątem sprzedaży, a jeszcze inny w przypadku wynajmu. Przy sprzedaży nie warto inwestować zbyt wielu środków w wyposażenie, które jest kosztowne, a nie przekłada się bezpośrednio na wzrost wartości mieszkania. Natomiast lokal przeznaczony do wynajmu musi być funkcjonalny i gotowy do zamieszkania przez nowych najemców. Początkowo właściciele byli zdecydowani sprzedać nieruchomość. Dokonana analiza wskazała jednak na wiele zalet lokalu – korzystną lokalizację, funkcjonalny rozkład pomieszczeń oraz bliskość do krakowskich uczelni wyższych. Problem administrowania mieszkaniem na odległość można rozwiązać zleceniem usługi zarządzania najmem (o czym właściciele wcześniej nie myśleli), a dzięki temu czerpać korzyści finansowe z mieszkania przez wiele kolejnych lat. Zapadła więc decyzja – przygotowujemy mieszkanie na wynajem. I jak się później okazało, decyzja ta była trafiona w dziesiątkę!

Gips, farba, montaż, czyli nie tylko poduszkami home staging żyje

Na pierwszy rzut oka widać było, że większość rzeczy z tego mieszkania trzeba było po prostu usunąć. Ale to nie wszystko – zabrudzone ściany wymagały malowania, karnisz wymiany, a cała przestrzeń gruntownego sprzątania. Ekipa remontowa usunęła również kilka usterek technicznych, jak np. naprawa zamka w drzwiach wejściowych czy pęknięcia ścian. Przez mieszkanie przetoczyła się fala prac remontowych, montażowych i porządkowych, więc praca home stagerek objęła też koordynację tych wszystkich zadań. Gdy klienci są na miejscu i chcą część z tego typu prac wykonać sami, to nie ma z tym żadnego problemu – podział wskazanych przez home stagerki zadań do wykonania jest każdorazowo szczegółowo ustalany i odpowiednio uwzględniany w kosztorysie. Jednak w przypadku, gdy właściciele mieszkają w innym mieście czy nawet kraju lub po prostu nie mają czasu zająć się przygotowaniami osobiście, wówczas wszystkie prace leżą po stronie Scen Domowych oraz ich podwykonawców. Home staging ma bowiem za zadanie rzetelnie przygotować lokal do zamieszkania w nim, a nie jedynie stworzyć ładny obrazek do uwiecznienia na zdjęciach.

Nowa jakość, nowy wizerunek

Po odświeżeniu mieszkania przyszedł czas na nadanie mu nowego wizerunku. Najpierw należało wyposażyć lokal w nowe, odpowiednio dopasowane i zarazem funkcjonalne meble. Do pokoju wstawiłyśmy podwójne rozkładane łóżko, dzięki któremu mieszkanie mogło zostać przeznaczone na wynajem zarówno dla jednej osoby, jak i dla pary. Stare i ciężkie zasłony wymieniłyśmy na nowe i lżejsze w pokoju, a w oknie kuchennym dodałyśmy subtelną zazdrostkę. Część starych mebli udało się sprzedać, dzięki czemu właściciele uzyskali dodatkowe finanse na zakupy. Całość musiała jeszcze zostać uzupełniona o szereg różnych dodatków aranżacyjnych. Stylizacja była więc poprzedzona stworzeniem wizji wystroju mieszkania, a następnie zakupami – zarówno w sklepach stacjonarnych, jak i internetowych. Mieszkanie zostało uzupełnione o pasujące obrazki na ścianach, nowy dywan, eleganckie poduszki na kanapie, kwiaty, dodatki w kuchni oraz stylowe lustro w przedpokoju. W efekcie powstał czysty i gustownie urządzony lokal, który już od wejścia robił bardzo dobre wrażenie.

Uchwycić, uwiecznić, ogłosić

Wisienką na torcie całej aranżacji zawsze jest sesja zdjęciowa. Idealnie przygotowane mieszkanie musi bowiem zobaczyć każdy potencjalny najemca, a będzie to mógł zrobić dzięki świetnej jakości fotografiom. Doświadczonego i profesjonalnego fotografa nie musiałyśmy szukać daleko – jest nim współwłaścicielka Scen Domowych, Dominika Dąbrowska. Dzięki temu sesja mogła się odbyć bezpośrednio po aranżacji, w swobodnych warunkach, z wykorzystaniem odpowiedniej dla zdjęć pory dnia. Nie trzeba było również doliczać dodatkowych kosztów – usługa ta jest wliczana do ceny home stagingu. Czas wykonania zlecenia jest więc również określany z uwzględnieniem wszystkich etapów home stagingu – prac remontowych, wyposażenia, stylizacji oraz sesji fotograficznej. W przypadku omawianej kawalerki udało się to wszystko zrealizować w ciągu 4 tygodni.

Bilans home stagingu w liczbach

Wszystko brzmi pięknie, ale czy home staging daje faktycznie wymierne korzyści? Podsumujmy. Mieszkanie przez pół roku stało puste, generując w ten sposób trzy rodzaje kosztów: obowiązkowe opłaty, utratę wartości wynikającą z upływu czasu i zaniedbania oraz koszty utraconych korzyści. Te ostatnie są związane z niewykorzystaną możliwością wynajmowania mieszkania przez pół roku. Przyjmując opłatę za wynajem takiego mieszkania na poziomie 1000 zł, można prosto wyliczyć, że przez pół roku właściciele mogli zarobić 6000 zł. Jednak w ówczesnym stanie lokal zwyczajnie nie nadawał się do zamieszkania, więc znalezienie najemcy było nierealne. Co więcej, im dłużej taki stan by trwał, tym większe koszty ponieśliby właściciele.

Koszt home stagingu wraz z profesjonalną sesją zdjęciową oraz wliczonym wynagrodzeniem wyniósł w przypadku tego mieszkania 13 tys. zł. Należy jednak zwrócić uwagę, że większość z tych kosztów była związana z przywróceniem właściwego stanu technicznego, malowaniem oraz zakupem nowych mebli. Jest to przykład jednej z najbardziej czasochłonnych realizacji home stagingowych, ale idealnie pokazuje, jak dużym przedsięwzięciem może być odpowiednie przygotowanie lokalu do wynajmu.

Warto czy nie warto?

Coraz więcej zrealizowanych zleceń, a przede wszystkim ich niezaprzeczalna skuteczność w przyspieszaniu procesu sprzedaży lub wynajmu i uzyskiwaniu wyższej ceny, przekonują do home stagingu coraz szersze grono osób. W Stanach Zjednoczonych jest on już standardową praktyką, a w Polsce stopniowo również zwiększa się świadomość właścicieli oraz pośredników, niektórzy nawet próbują realizować ją we własnym zakresie. Część osób pozostaje jednak sceptyczna – w końcu jest to pewna inwestycja w miejsce, które wkrótce ma się stać własnością innej osoby. Należy jednak home staging traktować jako środek do celu, który przyspieszy sprzedaż czy wynajem, pozwalając tym samym uzyskać korzyści finansowe. A po odpowiednim przygotowaniu nieruchomości będą one znacznie wyższe.

Spektakularny sukces

Korzyści z przeprowadzonych działań w omawianej kawalerce były niezaprzeczalne, a efekt imponujący. Na zainteresowanych nie trzeba było długo czekać – wśród wielu chętnych znaleźli się idealni najemcy, z którymi właściciele podpisali umowę już po 4 dniach od wstawienia ogłoszenia w internecie! Tym razem to nie najemca wybierał mieszkanie, ale to właściciele (reprezentowani przez osoby zajmujące się zarządzaniem najmem) mogli zdecydować, komu czasowo powierzą swoją nieruchomość, uzyskując przy tym najbardziej satysfakcjonującą cenę. Home staging – tak to się robi!

Dominika Dąbrowska - Specjalistka transakcji sprzedaży i kupna domów oraz XIX-wiecznych dworów. Autorka licznych publikacji, uczestniczka oraz prelegentka międzynarodowych wydarzeń branżowych. Trenerka autorskich szkoleń z zakresu marketingu i sprzedaży nieruchomości. Fotografka i podróżniczka, od Chile po Australię.