Co buja rynkiem? Czy BK2% to game changer dla rynku? Czy to czas na inwestowanie? W panelu pt. „Nastroje na rynku nieruchomości” zorganizowanym przez portal Nieruchomosci-online.pl podczas 10. edycji Polskiego Kongresu Przedsiębiorczości w Krakowie rozmawialiśmy z zaproszonymi ekspertami o tym, co dzieje się i co może się wydarzyć w 2024 roku. Mamy dla Ciebie podsumowanie najważniejszych wniosków.

To była dyskusja pełna wnikliwych analiz i dosadnych ocen dotyczących rynku nieruchomości. W dniu 13 listopada 2023 r. na zaproszenie portalu Nieruchomosci-online.pl w panelu na temat tego, jaka jest ocena sytuacji na rynku, co kształtuje nastroje rynkowe oraz jakie są prognozy na 2024 rok, wzięli udział:

• dr hab. Waldemar Rogowski, prof. SGH, główny analityk BIK
• dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW
• Elżbieta Liberda — radca prawny w zakresie prawa nieruchomości, inwestor
• Tomasz Stoga — prezes zarządu Profit Development S.A. i PZFD Wrocław
• Jan Dziekoński — analityk rynku nieruchomości, założyciel portalu analiz FLTR.pl

Alicja Palińska z działu analiz portalu wnikliwie pytała o szanse i zagrożenia, jakie widzą w swoich dziedzinach paneliści, po to, aby poznać kierunek rozwoju polskiego rynku nieruchomości.

Obejrzyj nagranie z panelu

Obejrzyj nagranie ONLINE

Co buja rynkiem nieruchomości i powoduje huśtawkę nastrojów jego uczestników?

dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW: „W 10. już edycji badania nastrojów rynkowych INPON widać coraz wyraźniejszą zmianę, jaka nastąpiła w ocenie rynku, a wysoka fala wybija się coraz mocniej ponad poziom optymizmu, czyli powyżej 50 pkt. Ostatnie 3 lata były burzliwe, i choć po III kw. 2023 r. indeks INPON wynosi ok. 60 pkt, wciąż jest kilka czynników, które negatywnie oddziałują na rynek. Warto dodać, że cztery kwartały temu nastroje szurały po dnie. Z hurraoptymizmu w 2021 roku weszliśmy w marazm, trwający przez 2022 rok, co było emanacją tego, co zadziało się w gospodarce. Po tym jak okazało się, że inflacja jest jednak groźna, doświadczyliśmy nagłego zwrotu w polityce pieniężnej i na rynku kredytowym, kiedy napływ pieniądza kredytowego należało odciąć z gospodarki. Dziś hossa panuje w kawalerkach i większych mieszkaniach na sprzedaż – tu wysoka fala jeszcze się zbiera, natomiast tak optymistycznie nie jest już w segmencie działek czy lokali komercyjnych. Pozostaje pytanie, czy rynek odbił już na stałe od dna i kieruje się już tylko ku świetlanej przyszłości przy trwałym popycie na rynku mieszkaniowym. Na pewno mogę zauważyć, że rynek nieruchomości w Polsce się profesjonalizuje i inaczej podchodzi o inwestowania w nieruchomości również na cele własne, co właśnie widać w zachowaniu klientów rynku”.

dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW oraz dr hab. Waldemar Rogowski, prof. SGH, główny analityk BIK w panelu pt. „Nastroje na rynku nieruchomości”

Czy BK2% to game changer czy jednak „ogranichanger” dla rynku nieruchomości?

dr hab. Waldemar Rogowski, prof. SGH, główny analityk BIK: „W ocenie sytuacji na rynku kredytowym wracamy do momentu z grudnia 2021 roku, ale nie w kwestii liczby udzielonych kredytów, lecz ich sumarycznej wartości. Osoby, które obecnie zaciągają kredyty, w głównej mierze napędzane są przez rządowe dopłaty. Z programu Bezpieczny Kredyt 2% w tej chwili skorzystało 41 tys. osób, a przeciętny wiek takiej osoby wynosi 31 lat. Osób pomiędzy 25 a 34 rokiem życia, które stały się beneficjentami programu, jest ok. 30 tys. Można to w obrazowy sposób porównać do okresu sierpień-listopad 2022 roku, kiedy z kredytów skorzystało łącznie 12 tys. osób, czyli rynek kredytowy praktycznie nie istniał. Co tak gwałtownie pobudziło rynek już na wiosnę 2023? Samo zapowiedzenie programu BK2% już zaczęło odmrażać wnioski kredytowe, a tym samym oczekiwania, że stopy procentowe zaczną spadać. Natomiast istotne i niebezpieczne dla rynku jest to, że jeżeli włączymy stymulator rynku w stronę popytową, przy totalnej nieelastyczności strony podażowej, to taka zabawa może się skończyć tylko w jeden spektakularny sposób, czyli wzrostem cen. Dość dobitnie pokazuje to, że dalsze nieuelastycznianie strony podażowej w dalszym ciągu będzie podbijać ceny”.

dr hab. Waldemar Rogowski, prof. SGH, główny analityk BIK oraz Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl podczas panelu pt. „Nastroje na rynku nieruchomości”

Dlaczego BK2% okazał się teksańską masakrą piłą mechaniczną dla rynku pierwotnego?

Tomasz Stoga, prezes Profit Development S.A. oraz PZFD Wrocław: „Sama zapowiedź wprowadzenia kredytu BK2% nie tylko spowodowała wzrost cen, ale też wymiotła oferty z rynku pierwotnego. Od stycznia 2023 r. w biurach sprzedaży deweloperów rozpoczął się wir sprzedażowy, który objął osoby z gotówką, które przy wysokim poziomie inflacji oraz zapowiedzią kolejnego wpompowania taniego pieniądza w rynek lokowały kapitał w mieszkania. Różnie można oceniać ten program, natomiast z punktu widzenia rynku nieruchomości to była katastrofa, i to na dodatek teksańską piłą mechaniczną. Chyba nie można było niczego gorszego zrobić niż zapowiedzieć projekt i odroczyć go w czasie o pół roku i dać czas na wykupienie oferty przed tymi, co rzeczywiście z rządowych dopłat mieli skorzystać. W ten sposób pojawiła się kolejna bariera przed młodymi ludźmi do kupienia własnego mieszkania. Zatem popyt został pobudzony, ale nie tam, gdzie rzeczywiście była taka potrzeba. Natomiast na dzień dzisiejszy jest gigantyczne ssanie na rynku, jeżeli chodzi o małe mieszkania. Ale to zawsze był samograj bez względu na wielkość miasta czy rodzaj rynku. W przypadku większych mieszkań jest większy problem, jeśli chodzi o sprzedaż ze względu na limity programu BK2%. Natomiast takich mieszkań nie projektuje się, ani nie produkuje w dużych ilościach, zatem zawsze znajdują swoich klientów, którzy mają potrzebę zakupu większych metraży. A jak dodamy do tego fajną infrastrukturę osiedla i ogródki to takie mieszkania schodzą na pniu”.

Tomasz Stoga, prezes Profit Development S.A oraz Oddziału PZFD Wrocław oraz Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl w panelu pt. „Nastroje na rynku nieruchomości”.

Czy w Polsce wciąż mamy dobre nastroje na kupowanie, sprzedawanie i inwestowanie w nieruchomości?

Elżbieta Liberda, radca prawny, pośrednik, inwestorka: „Wszystko zależy od tego, o jakiej lokalizacji, o jakim mieście i o jakim typie nieruchomości mówimy. Tak więc daleka byłabym od generalizowania, ponieważ w takich miastach jak Kraków, Wrocław, Lublin czy Warszawa, czyli w dużych, akademickich miastach rynek wtórny ma się świetnie. Wielkim problemem jest natomiast to, że po prostu brakuje towaru, czyli mieszkań. Natomiast nastroje są absolutnie optymistyczne, tylko pytanie dla kogo, i czy przypadkiem nie tylko dla sprzedających. W przypadku przedsiębiorców działających jako fliperzy czy rentierzy niestety mina może już zrzednąć. Przede wszystkim z powodu progu wejścia. Kiedyś z kwoty 400-500 tys. zł zarobek był rzędu 100-150 tys. zł z flipa, dziś w Warszawie czy Krakowie może już nie starczyć, żeby kupić dobre mieszkanie, a równolegle wzrosły koszty remontu. Coraz częściej pojawiają się problemy z ekipami remontowymi zza wschodniej granicy, które nierzadko podchodzą do współpracy w sposób nieprofesjonalny. Coraz częściej fliper, czyli przedsiębiorca, który zajmuje się handlem mieszkaniami, konkuruje z klientem indywidualnym, kupującym na własne potrzeby i który jest gotowy zapłacić dużo więcej z uwagi na prywatne preferencje. W przypadku zarabiania na najmie, czyli byciu rentierem i utrzymywaniu się z pasywnego dochodu pojawiają się te same problemy z progiem wejścia i zyskiem. Stopa zwrotu przy zakupie mieszkania w Warszawie za 600-700 tys. zł a poziomem czynszu najmu wielkości 3,5 tys. zł coraz szybciej topnieje. Na koniec tylko napomnę o fatalnych przepisach, jeśli chodzi o ochronę właścicieli mieszkań. Ustawa o ochronie praw lokatorów to relikt prawny, który powinien zostać zmieniony, utrudniający podejmowanie decyzji zakupowych osobom, które chcą żyć z wynajmu, bo po prostu tego wynajmu zaczynają się bać”.

Elżbieta Liberda, radca prawny, pośrednik, inwestorka podczas panelu „Nastroje na rynku nieruchomości”

Jeśli jest tak dobrze, to dlaczego jest tak źle, czyli co psuje rynek nieruchomości?

Jan Dziekoński, konsultant i analityk rynku z portalu FLTR.pl: „Jeśli tak spojrzeć na aktualny rynek nieruchomości z lotu ptaka, to mamy super wyniki sprzedaży w branży deweloperskiej, mamy rozgrzany rynek wtórny przy wysokiej sprzedaży i popycie kredytowym. Ale mówiąc szczerze, to trochę się oszukujemy, bo ten optymistyczny nastrój zbudowała jedna decyzja polityczna, na dodatek skorelowana z jesiennymi wyborami. Możemy już dziś zakładać, że najpóźniej w lutym 2024 roku budżet na Bezpieczny kredyt 2% się wyczerpie i program zostanie zatrzymany w obecnym brzmieniu ustawy. I najprawdopodobniej wrócimy do punktu wyjścia z zeszłego roku, może lekko zmienionego, kiedy stopy procentowe wynoszą 5,75 proc. i żeby kupić mieszkanie w Warszawie z sypialnią i salonem z kuchnią, to musimy zarabiać 18 tys. zł brutto. To powoduje, że popyt gaśnie. Najważniejszym pytaniem, jakie musimy sobie stawiać, jest pytanie o politykę pieniężną. Dziś już wiemy, z zapowiedzi prof. Glapińskiego, że do marca 2024 r. nic w kwestii obniżek stóp procentowych się nie zmieni, a może zamiast spadków stóp zobaczymy jednak wzrosty? Dodatkowo, losy programu BK2% są niepewne, mając na uwadze zapowiedzi przyszłego rządu. Po drugie, odnosząc się do ogólnych statystyk, mówiących o znikającej podaży ofert, muszę dodać, że nie na każdym rynku tak się dzieje. Małe miasta gminne czy powiatowe, a także niektóre duże miasta wojewódzkie, jak na przykład Łódź, ciągle mają dużą podaż mieszkań. Musimy tu powiedzieć o ryzyku przeinwestowania, szczególnie jeśli czeka nas koniec wakacji kredytowych, które stanowiły bufor bezpieczeństwa dla osób kupujących na kredyt, a jednak mogących nie udźwignąć wysokich rat kredytowych bez wsparcia. To może uruchomić podaż na rynku wtórnym, na którym może być niedługo ciężko coś sprzedać. Oprócz rynku mieszkaniowego mamy rynek działek, gdzie chęci do budowy domów też nie ma. Dochodzi do tego wychładzający się rynek najmu, co spowodowane jest wyjazdami migrantów z Polski, a także ucieczką z najmu osób, które skorzystały z BK2%. To wpływa na korekty w czynszach, co widać już w Łodzi czy Wrocławiu”.

Tomasz Stoga z Profit Development S.A., Elżbieta Liberda, radca prawny, pośrednik i inwestorka oraz Jan Dziekoński, konsultant biznesowy, analityk rynku z portalu FLTR.pl podczas panelu pt. „Nastroje na rynku nieruchomości”

Obejrzyj nagranie z panelu

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.