Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, w II kwartale osoby planujące kupno mieszkania znalazły się na huśtawce nastrojów. Z jednej strony ceny na rynku wtórnym w wielu miastach w końcu wyhamowały. Z drugiej – rynek stał się jeszcze bardziej nieprzewidywalny z powodu zamieszania wokół rządowego programu Kredyt #naStart.          

Mocniej wcisnęliśmy pedał hamulca 

W II kwartale zdecydowanie mniej chętnie rozglądaliśmy się za mieszkaniami z rynku wtórnego – zainteresowanie ogłoszeniami w portalu Nieruchomosci-online.pl spadło o jedną czwartą w porównaniu do I kwartału. Liczba kontaktów, jakie osoby poszukujące nawiązywały z ogłoszeniodawcami, od początku roku spada z miesiąca na miesiąc.

Spadek zainteresowania bardziej widoczny był przy mieszkaniach większych niż kawalerki. Na własnej skórze odczuło to prawie 50 proc. agentów, którzy wzięli udział w badaniu nastrojów Nieruchomosci-online.pl. W przypadku mieszkań 1-pokojowych, mniejszy ruch w swoich biurach zauważyło 32 proc. pośredników.     

Przesadą byłoby mówienie o załamaniu popytu, ale na pewno doszło do mocniejszego wciśnięcia pedału hamulca przez poszukujących. Dostępność kredytów cały czas jest ograniczona, ceny mieszkań w najpopularniejszych metrażach pozostają wysokie, do tego doszło jeszcze zamieszanie wokół programu Kredyt #naStart. Wielu kupujących było zdezorientowanych, bo kolejny raz przekładane jest jego uruchomienie, tym razem na początek 2025 r. Mogło być więc tak, że część osób postanowiła wstrzymać się z poszukiwaniami w oczekiwaniu na ostateczną decyzję polityków. W II kwartale 2023 r., kiedy było już przesądzone, że ówczesny Bezpieczny Kredyt 2% rusza od lipca, zainteresowanie mieszkaniami było o 17 proc. wyższe niż obecnie o tej porze roku. 

WASZYM ZDANIEM…
Czy państwo powinno dopłacać do kredytów?

Karolina, 29 lat:  

– Każdy program dopłat to stymulowanie popytu, który może wyłącznie podnieść ceny i zmniejszyć dostępność mieszkań dla społeczeństwa. To dziesiątki miliardów zł, których brakuje chociażby w NFZ na leczenie ludzi, którzy naprawdę potrzebują pomocy.

Robert, 36 lat:

– Dobrze jest dziś inwestować w nieruchomości, kawałek ziemi, a w przyszłości w dom, ale najpierw młodzi ludzie muszą sobie zagwarantować mieszkanie. Ten fundament jest najważniejszy, dlatego jak najbardziej wskazane jest wspieranie, np. młodych małżeństw, w zaciągnięciu kredytu.  

Marcin, 39 lat:

– Jeśli program Kredyt #naStart rzeczywiście wystartuje, zaszkodzi całemu rynkowi nieruchomości, a tym samym tym wszystkim, którzy będą chcieli kupić mieszkanie. 

Jako kupujący mam wybór, jako sprzedający mam trudniej…  

Zainteresowanie mieszkaniami spadło, a liczba ogłoszeń dalej pęczniała. Można wskazać kilka możliwych powodów, dlaczego tak się działo. 

Po pierwsze – następuje naturalna odbudowa oferty po jej załamaniu w 2023 r. przez BK2%. Po drugie – liczba ogłoszeń na rynku wtórnym rośnie też dlatego, że więcej oferują deweloperzy. Wielu właścicieli, widząc to, decyduje się więc na sprzedaż posiadanego mieszkania i przeprowadzkę do nowego, już z rynku pierwotnego. Po trzecie – niektórzy właściciele być może przestali już wierzyć w program Kredyt #naStart i szansę na większy zysk, dlatego nie odwlekają decyzji o wystawieniu mieszkania na sprzedaż.

Nie bez znaczenia może być też sytuacja na rynku najmu. Rentowność na nim od pewnego czasu spada, najemcy mogą przebierać w ofertach, dlatego część inwestorów przekierowuje mieszkania do sprzedaży. 

Osoby sprzedające dłużej czekają też na kupca, przez co mieszkania dłużej pozostają w ofercie. Jak wynika z czerwcowego badania nastrojów rynkowych przeprowadzonego przez Nieruchomosci-online.pl, w przypadku kawalerek wydłużenie czasu sprzedaży w porównaniu do 2023 r. odczuło 49 proc. pośredników. W przypadku większych mieszkań takie spostrzeżenie miało aż 69 proc. agentów.  

Możemy łatwiej urwać coś z ceny      

Analiza średnich cen ofertowych dostarcza kupującym raczej dobrych wieści. Jak wskazują cokwartalne dane Nieruchomosci-online.pl, ceny mieszkań z drugiej ręki w wielu miastach już nie rosły lub wzrosły w bardzo niewielkim stopniu. 

W przypadku kawalerek, w pięciu miastach wojewódzkich średnia cena ofertowa metra kwadratowego praktycznie nie drgnęła w porównaniu do I kwartału br. (Warszawa, Kraków, Kielce, Olsztyn, Zielona Góra), a w siedmiu wzrosła zaledwie o 1-2 proc. (Gdańsk, Gorzów Wlkp., Lublin, Poznań, Szczecin, Toruń, Wrocław). Na palcach jednej ręki można wskazać stolice regionów, w których podwyżka przeciętnej stawki była większa. Na marginesie – Katowice to miasto, które zaliczyło nawet zauważalny spadek średniej ceny.   

W kategorii „dwójek” sytuacja była podobna. Gorzów Wlkp. zanotował spadek średniej ceny o ponad 1 proc., cztery miasta utrzymały stawki (Warszawa, Wrocław, Kraków, Lublin), a siedem zanotowało nieznaczne podwyżki o 1-2 proc. (Katowice, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin). Owszem, także i tu zdarzały się miasta ze wzrostem 3-6 proc. k/k, ale było ich wyraźnie mniej niż w poprzednich kwartałach. 

Co ważne, w relacjach agentów nieruchomości coraz częściej pojawiają się wzmianki o większej elastyczności osób sprzedających podczas negocjacji. Na niektórych rynkach urwanie 5-10 proc. z ceny ofertowej nie jest już tak trudne jak kilka miesięcy temu. Wygląda więc na to, że właściciele mieszkań w niektórych miastach spuścili z tonu, jeśli chodzi o swoje oczekiwania. Prawdopodobnie zdali sobie sprawę, że liczba ofert na rynku jest duża w stosunku do aktualnego niskiego popytu. 

WASZYM ZDANIEM…
Kogo stać dziś na kupno mieszkania? 

Maja, 22 lata:  

– Ludzi w podeszłym wieku, z doświadczeniem życiowym i już zaoszczędzonymi pieniędzmi. Na pewno nie młodych. Bardzo trudno jest jakkolwiek oszczędzać, wynajmując dziś mieszkanie.  

Aneta, 23 lata:

– Osoby, które mają stabilną pracę, ponieważ stać je na kredyt. Ale ludzie, którzy są freelancerami lub pracują na umowie-zleceniu, nie mają na to szans.  

Jarosław, 51 lat:

– Wydaje mi się, że osoby, które mają przede wszystkim wsparcie rodziny. Bo młodych bez takiego wsparcia na mieszkanie nie stać. Obojętnie, jak dobrej pracy by w tej chwili nie mieli.  

Więcej rodzin, mniej inwestorów 

Jeśli chodzi o zachowania kupujących, II kwartał przyniósł dwie zauważalne zmiany. 

Po pierwsze – wzrosła nieco aktywność rodzin z dziećmi (z 21 do 23 proc.). Można to wiązać z obietnicą Kredytu #naStart, który w znacznym stopniu skierowany ma być do rodzin wielodzietnych. Poważne zgrzyty w koalicji rządzącej odnośnie do przyszłości programu pojawiły się na przełomie maja i czerwca, dlatego jeszcze w kwietniu i połowie maja rodziny mogły częściej robić rozeznanie na rynku mieszkaniowym, co ma odzwierciedlenie w statystykach.  

Po drugie – spadł nieco odsetek osób planujących kupić mieszkanie na cel inwestycyjny (z 7 do 5 proc.). To z kolei można wiązać z trudniejszą z perspektywy inwestora sytuacją na rynku najmu. Mieszkania nie wynajmują się już z dnia na dzień i coraz częściej można spotkać się z obniżkami. Przez to rentowność spada, więc zainteresowanie kupnem lokali na wynajem również. 

Oto za jakimi mieszkaniami najczęściej rozglądały się w II kwartale poszczególne grupy poszukujących...  

• Para:
  liczba pokoi – 2 (tak deklarowało 72 proc. ankietowanych) i 3 (18 proc.)
  powierzchnia – 40 mkw. (39 proc.) i 30 mkw. (25 proc.)
• Singiel:
  liczba pokoi – 2 (51 proc.) i 1 (44 proc.)
  powierzchnia – 30 mkw. (39 proc.) i 40 mkw. (27 proc.)
• Rodzina z dziećmi:
  liczba pokoi – 3 (52 proc.) i 2 (33 proc.)
  powierzchnia – 50 mkw. (25 proc.) i 70/60/40 mkw. (po 18 proc.) 
• Cel inwestycyjny:
  liczba pokoi – 2 (59 proc.) i 1 (25 proc.)
  powierzchnia – 40 mkw. (30 proc.) i 30 mkw. (29 proc.)  

***

Cytowane komentarze zostały zebrane przez Nieruchomosci-online.pl 25 czerwca i 3 lipca 2024 r.

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.