III kwartał przyniósł w końcu nieco lepsze wieści dla kupujących. Po raz pierwszy od dawna średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w miastach wojewódzkich częściej spadały niż rosły, zarówno w przypadku kawalerek, jak i większych lokali. Osoby sprzedające – prawdopodobnie widząc trudną sytuację na rynku – urealniły swoje oczekiwania cenowe.    

Kiedy ceny mieszkań w końcu przestaną tak rosnąć?... To pytanie od dawna zadaje sobie wielu kupujących. Najnowsza analiza Nieruchomosci-online.pl obejmująca 18 miast wojewódzkich sygnalizuje, że być może jesteśmy w momencie pewnego przesilenia na rynku wtórnym. Ale dopiero kolejny kwartał pokaże, czy jest to początek trendu, czy zaledwie chwilowa odwilż.   

Teraz fakty są jednak takie: w III kwartale średnie ceny ofertowe kawalerek spadły w 8 stolicach województw, mieszkań dwupokojowych – w 6, a trzypokojowych – w 8. Było też sporo przypadków stabilizacji. Szczególnie w przypadku lokali dwu- i trzypokojowych na palcach jednej ręki można policzyć miasta, w których ostatni kwartał przyniósł wzrost średniej ceny.  

Prowadziliśmy łatwiejsze negocjacje ze sprzedającymi    

Ważna informacja dla osób rozglądających się za najmniejszymi mieszkaniami – średnie stawki ofertowe kawalerek spadły w niektórych miastach o 2-6 proc. k/k. Takie obniżki pojawiły się w Białymstoku, Gorzowie Wlkp., Krakowie, Łodzi, Opolu, Rzeszowie, Szczecinie i Wrocławiu. Z kolei w Warszawie, Bydgoszczy i Toruniu ceny się ustabilizowały, bo tak należy interpretować wahania wynoszące mniej niż 1 proc. w górę lub w dół.

Średnie stawki ofertowe za metr mieszkania dwupokojowego są niższe w części miast o 2-7 proc. k/k. W tym przypadku osoby sprzedające właśnie o tyle były gotowe ustąpić w Białymstoku, Olsztynie, Opolu, Rzeszowie, Szczecinie i Toruniu. Co ważne, aż w ośmiu miastach wojewódzkich ceny zatrzymały się na poziomie z II kwartału. Dotyczy to Gdańska, Katowic, Kielc, Krakowa, Łodzi, Warszawy, Wrocławia i Zielonej Góry. 

W przypadku „trójek” obniżki kwartalne były wprawdzie nieco mniejsze – wynosiły 1-3 proc. w dół –  ale też przeważały, bo wystąpiły w Białymstoku, Katowicach, Kielcach, Łodzi, Olsztynie, Opolu, Rzeszowie i Szczecinie. Zaledwie w dwóch miastach średnia cena ofertowa lekko wzrosła i były to Bydgoszcz oraz Lublin. W pozostałych ośmiu miastach ceny się zamroziły, ponieważ wahania były kosmetyczne, wynoszące mniej niż 1 proc. 

Co ciekawe, jest kilka miast, które w ostatnim kwartale „zapaliły się” na zielono we wszystkich analizowanych przez nas wielkościach mieszkań. Białystok, Opole, Rzeszów i Szczecin to lokalizacje, w których średnia cena ofertowa spadła zarówno w przypadku kawalerek, jak i mieszkań dwu- i trzypokojowych.  

To znacząca zmiana w stosunku do tego, co obserwowaliśmy w pierwszej połowie roku, kiedy  obniżki były rzadkie i nieśmiałe. Obecnie na rynku panuje pewne zdezorientowanie zarówno wśród kupujących, jak i sprzedających. Część osób nie wie, co robić w oczekiwaniu na zapowiadany przez rząd program mieszkaniowy. Jeszcze inni czekają, bo liczą na to, że zapowiadana na przyszły rok obniżka stóp procentowych stanie się faktem. Obecna sytuacja nie powinna więc być odczytywana jako zapaść w mieszkaniówce. Po prostu osoby sprzedające – prawdopodobnie widząc trudną sytuację na rynku – urealniają swoje oczekiwania cenowe. Powoli rozumieją, że bez obniżek nie będzie klienta.

Mieliśmy szerszy wybór niż rok temu  

Jeśli ktoś zaczął rozglądać się za mieszkaniem w wakacje lub we wrześniu, mógł mieć nieco większy wybór niż wiosną – w III kwartale liczba ogłoszeń wzrosła na Nieruchomosci-online.pl o 4 proc. Warto jednak zauważyć, że od czerwca (a więc od końcówki II kwartału) nie obserwujemy większych wahań, jeśli chodzi o liczbę ogłoszeń mieszkań z drugiej ręki.  

W ujęciu rocznym liczba ogłoszeń wzrosła mocniej – w III kwartale 2024 liczba ofert z rynku wtórnego była o 11 proc. wyższa niż w III kwartale 2023. Czym można to tłumaczyć? Może to być w znacznym stopniu naturalne odbudowywanie się oferty. Pamiętajmy, że rok temu sytuacja na rynku nie była normalna, ponieważ oferta drastycznie skurczyła się na skutek fali popytowej wywołanej Bezpiecznym Kredytem 2%. Można więc powiedzieć, że w pewnym sensie w 2024 r. rynek nadrabia zaległości, jeśli chodzi o liczbę dostępnych ogłoszeń.  

Oglądamy, pytamy, ale jeszcze nie kupujemy  

W III kwartale osoby szukające mieszkania na rynku wtórnym chętniej kontaktowały się z ogłoszeniodawcami – liczba kontaktów nawiązanych za pośrednictwem portalu była o 19 proc. wyższa niż w II kwartale. Jednym z powodów większej liczby zapytań mogło być to, że część osób przestała wstrzymywać się z poszukiwaniami nieruchomości w oczekiwaniu na odkładany ciągle start nowego rządowego programu mieszkaniowego.

Ten wzrost liczby kontaktów może trochę zaskakiwać, skoro inne wskaźniki pokazują, że popyt na mieszkania wciąż jest mocno ograniczony i nie wzrasta. Takie wnioski płyną chociażby z badania nastrojów rynkowych Nieruchomosci-online.pl po III kwartale (spadek indeksu nastrojów zarówno w kawalerkach, jak i większych mieszkaniach), czy z danych Biura Informacji Kredytowej, które nie wskazują na większe zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi (w III kwartale wnioskowało o nie 85,5 tys. osób, w II kwartale 86,8 tys.).

Trzeba jednak pamiętać, że powyższe dane dotyczą poziomu zainteresowania ogłoszeniami. Wniosek? Często robimy tylko rozeznanie na rynku. Oglądamy, pytamy, ale jeszcze nie kupujemy.  

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.